ZNALECKÝ POSUDEK číslo 456/2013

Transkript

1 Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ tel ; mobil ; dusek@zkdusek.cz 97EX 11926/11 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 456/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka 56/7 Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec a k. ú. Libavské Údolí, kód ČSÚ: , LV č. 435 Budova: č. p. 55, 56, LV č. 398 Pozemky: 55 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 293 m 2 ; LV č. 398 Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 4030/64524 Adresa nemovitosti: Libavské Údolí č.p. 56, Kynšperk nad Ohří Vlastník stavby: Nedorostková Alžběta, bytem Staré náměstí 348/7, Kynšperk n/o Vlastník pozemku: dtto OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97EX 11926/11 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč 0 Kč 0 Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 8 stran příloh (celkem 17 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 11926/11-55 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : jednotky č. 56/7, byt s podílem a společných částech domu s č.p. 55, 56 na parcele 55 ve výši 4030/64524, vše v k.ú. a obci Libavské Údolí, okres Sokolov o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce a zástupce povinné p. Josefa Polieštíka. Znalci byly zpřístupněny všechny prostory předmětu ocenění, účastník prohlídky aktivně se znalcem spolupracoval. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č. 435 pro k.ú. a obec Libavské Údolí ze dne o kopie katastrální mapy pro k.ú. Libavské Údolí o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje dispozici hodnocené bytové jednotky pořízené ze Smlouvy kupní s p.ú. vkladu ke dni o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz č.j. 97EX 11926/11-15 o usnesení o stanovení znalce ze dne č.j. 97Ex 11926/11-55 Poloha nemovitosti Obec má průmyslový charakter a rozvinula se v souvislosti s textilní továrnou v obci, která zaujímá téměř polovinu rozlohy obce. V obci žije šest stovek obyvatel. V obci je 19 činžovních domů s 208 bytovými jednotkami, dále 34 rodinné domky, z toho 12 v osadě Kolová. Obec je sídlištního typu a většina dělnických činžovních domů byla postavena v letech Obec má vlastní základní školu s ročníkem, školní jídelnu a družinu. Dopravní obslužnost je zajišťována autobusy, které přes obec projíždí ve vyhovujících intervalech, které jsou přizpůsobené provozu závodů. Mimo pravidelného spoje Kynšperk - Sokolov mohou občané využít i spoje Aš Cheb Sokolov Karlovy Vary Praha. Spádovou oblastí pro obec je město Kynšperk nad Ohří, které je vzdálené asi 3 km a město Sokolov s rozšířenou působností vzdálené 11 km. Předmětná BJ je situována v 4.NP (podkroví) bytového domu bez výtahu. V domě je 7 bytů. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu. Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Dopravní dostupnost Budova postavena v roce 1895 má jedno podzemní a 4 nadzemní podlaží, střešní konstrukce je sedlová. Hlavní nosný systém tvoří cihelné obvodové a střední zdivo, stropní konstrukce jsou v nadzemní části dřevěné trámové. Společné prostory domu jsou v zanedbaném, neudržovaném stavu. Byt o skladbě 1+0 v 4.NP je v zanedbaném stavu, v současné době nemá vybavení koupelny, je neprovozována. BJ má koupelnu mimo byt, přístupnou přes společnou chodbu. Komory a WC jsou velmi stísněné konstrukcí nízkého krovu. pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, obchod; autem do 10 min jízdy dálnice/silnic

3 S t r á n k a 3 Silné stránky Slabé stránky o nejsou žádné aspekty zvyšující hodnotu nemovitosti o zanedbaný technický stav budovy a částečně i BJ o častá migrace obyvatel domu (obydleno nízkopříjmovou skupinou obyvatel) Rizika Sociální riziko velká migrace obyvatel domu, nízkopříjmová skupina a nezaměstnaní negativní dopad do údržby domu a okolí, rušivé prvky soužití, nebezpečí odpojení společné plynové kotelny z důvodu neplatičů. Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová Riziko nezjištěno oblast/zátopové území Riziko přístupu a Riziko nezjištěno příjezdu Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

4 S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha Byt 1+0 pokoj s kk Obytné prostory 15,87 m 2 1,00 15,87 m 2 komora (bez okna) komora WC koupelna mimo byt Celková podlahová plocha Dtto Dtto Dtto Dtto 7,29 m 2 8,57 m 2 2,97 m 2 5,60 m 2 40,30 m 2 0,70 0,70 1,00 1,00 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací z kamene 2. Svislé konstrukce cihelné a kamenné zdivo 3. Stropy dřevěné trámové polospalné, klenuté 4. Krov, střecha vázaný, sedlového typu 5. Krytiny střech živičný šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů štuková členitá 9. Vnitřní obklady keramické v koupelně poškozené 10. Schody z kamene 11. Dveře lakované 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah prkna, lino 15. Vytápění ÚT, zdroj společná kotelna v suterénu 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod pozinkované trubky, z části výměna za PPr 19. Vnitřní kanalizace plastové a litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod v BJ není 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuch.linka, bez sporáku 23. Vnitřní hygienické vybavení WC kombi, ostatní chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní není 5,10 m 2 6,00 m 2 2,97 m 2 5,60 m 2 35,54 m 2

5 S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 40,30 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 118 Další životnost roků 32 Opotřebení % 80 Věcná hodnota (VH) Kč Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Libavské Údolí - zděná zástavba v centrální části obce; k datu ocenění není schopná užívání Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 35,54 m 2 4.NP 1+0 x x Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 3+1 Libavské Údolí 45 obec Libavské Údolí místní část centrum obce katastrální území Libavské Údolí ulice a číslo popisné 45 cena realizovaná - kupní smlouva ,- Kč cena za m 2 podlahové plochy 4 000,- Kč datum 10/13 základní popis: rok dokončení 1905 konstrukce stavby zděné opravy vestavba do půdy tech. stav dobrý stav velikost bytu 1+3 podlaží v domě podkroví balkon/lodžie ne

6 S t r á n k a 6 sklepní místnost ne podlahová plocha bytu 75 přístup po zpevněné kom. opotřebení 45% vybavení: - koupelna ano - WC ano - typ podlahy nové dř. desky+koberec -kuchyně ano - ostatní 3 pokoje napojení na sítě: - voda ano - kanalizace ano - plyn ano - elektřina ano - telefon ano - dálkové topení ano z plynové kotelny v suterénu domu specifika nemovitosti prodej v rodině 2. BJ 4+1 Libavské Údolí obec Libavské Údolí místní část zděné byt. domy centrum obce katastrální území Libavské Údolí ulice a číslo popisné 57 cena realizovaná - kupní smlouva ,-Kč datum 10/13 cena za m2 podlahové plochy 3888,- Kč rok dokončení 1905 konstrukce stavby zděný opravy část. renovace rekonstrukce dobrý stav velikost bytu 1+4 podlaží v domě 2.NP balkon/lodžie ne sklepní místnost společné prostory vymezená sklep. místnost podlahová plocha bytu 90 m2 přístup po zpevněné kom. opotřebení 60% - koupelna ano - WC ano - typ podlahy parkety, dlažby -kuchyně ano - ostatní 4 pokoje napojení na sítě: - voda ano

7 S t r á n k a 7 - kanalizace ano - plyn ano - elektřina ano - telefon ano - dálkové topení ano ze společné plynové kotelny v suterénu domu specifika nemovitosti kladné stránky osluněný byt, BJ po částečné rekonstrukci záporné stránky žádné prac. příležitosti, nepřizpůsobiví obyvatelé BYT 3+1, LIBAVSKÉ ÚDOLÍ, EV.Č.: NABÍDKA RK KOSINA Cena Kč včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu Kategorie nemovitosti Byty 3+1 Lokalita Okres Vlastnictví Libavské Údolí Sokolov Osobní Plocha užitná 82 m² Počet podlaží 3 Podlaží umístění 2 Sklep Doprava Elektřina ano Silnice 230V Topení Ústřední dálkové Popis nemovitosti Nabízíme prostorný byt 3+1 v osobním vlastnictví o rozměru 82 m2. Tato bytová jednotka se nachází v prvním patře cihlového domu. Hypotéka zajištěná námi již od 1.259,- Kč měsíčně. Byt je v původním dobře udržovaném stavu. V bytě jsou dva samostatné pokoje, prostorná kuchyně a obývací pokoj s dvěma okny. Bytové jádro je zděné a v koupelně i na WC je okno. Byt je vytápěný společnou plynovou kotelnou s rozvedeným ústředním topením. Vchod domu je velice klidný, na každém patře je pouze jedna bytová jednotka.

8 S t r á n k a 8 Analýza porovnání Obchodovatelnost hodnocené BJ je velmi problematická. Na trhu se podobné byty běžně neobchodují. V nabídce trhu jsou k dispozici byty ve výrazně lepším technickém stavu, připravené k okamžitému užívání. Jejich cenová úroveň do 4000 Kč/m2 užitné plochy je velmi příznivá. S ohledem na nezajímavou lokalitu a zde dosahovanou cenovou úroveň obchodovaných bytů, je za standardních podmínek stavebního trhu každá investice do obnovy hodnoceného bytu ekonomicky nevýhodná. Nelze očekávat návratnost investic. Provedení odhadu ceny obvyklé je proto velmi problematické. Je možné vycházet z kupní ceny bytu z roku Tehdy však byl byt standardně obýván, splňoval základní technické normy užívání. Dosažená cena roku Kč Jednotková cena Kč/m2 užitné plochy časová aktualizace : v lokalitě nebyl zřejmý žádný výrazný cenový incest v roce Ceny bytů se dlouhodobě od roku 2000 drží v téměř shodné úrovni. vliv opotřebení : zásadní faktor s negativním dopadem do ceny bytu lze odhadovat srážku 25% Aktuální jednotková cena Kč/m2 užitné plochy Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 35,54 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena čtyřicettisíc korun českých Kč KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody, který je v tomto případě založen pouze na demonstraci lokálního trhu s byty. Hodnocená BJ nesplňuje základní podmínky pro standardní užívání, a to s ohledem na svůj technický stav, dispozičně oddělené sociální zařízení (přístupné přes společnou domovní chodbu) a další. Proto bylo při odhadu ceny obvyklé vycházeno především ze znalosti dosažené kupní ceny z roku 2005 s potřebnou úpravou ceny k současným podmínkám a stavu hodnocené BJ. Částka Kč, dle názoru oceňovatele, plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlast. podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.

9 S t r á n k a 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 456/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 435 ze dne Kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Usnesení č.j. 97EX 11926/

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13 MAPA ÚZEMÍ FOTODOKUMENTACE

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17