ZNALECKÝ POSUDEK číslo 678/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com ZNALECKÝ POSUDEK číslo 678/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku Bytová jednotka č. 1212/22 dispoziční řešení 1+0 (garsoniéra) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Cheb katastrální území Cheb kód ČSÚ LV č Pozemky St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 213 m 2 St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 1212 LV č Ostatní nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 2023/ Adresa nemovitosti: Cheb, Palackého 1212/10, PSČ Vlastník bytové jednotky: Dle LV Skala Jiří Vlastník pozemku: Dle LV Skala Jiří v podílovém spoluvlastnictví OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 7814/10 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE HODNOTA NEMOVITOSTI Kč HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč 0 HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč 0 VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč Datum místního šetření 12. března 2015 Stav ke dni 12. března 2015 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 13 stran příloh (celkem 22 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne 30. března 2015

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení čj. 97EX 7814/ je úkolem znalce: o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to jednotky č. 1212/22, bytu s podílem a společných částech domu s čp na parcele St a St ve výši 2023/252790, vše v kú. a obci Cheb o uvést všechna příslušenství nemovitosti o uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva o stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 12. března 2015 pouze ohledáním nemovitosti exteriéru, bez možnosti prohlídky předmětné bytové jednotky. Důvodem je neúčast povinného, který nepřevzal poštovní obsílku s výzvou k prohlídce nemovitosti. Na základě vnějšího ohledání, znalosti předmětného domu a dodatečného požadavku zadavatele, oceňovatel vypracoval tento znalecký posudek. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č pro kú. a obec Cheb ze dne 7. srpna o výpis z KN, list vlastnictví č pro kú. a obec Cheb ze dne 7. srpna 2014 o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Cheb o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne 12. března 2015 o údaje o dispozici hodnocené bytové jednotky pořízené dotazem na příslušném KP ze Smlouvy kupní s pú. vkladu ke dni 3. prosince 2010 o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz č.j. 97EX 7814/10-49 o usnesení o stanovení znalce ze dne 20. února 2015 č.j. 97Ex 7814/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Poloha nemovitosti Předmětná nemovitost leží v širším centru města Chebu, tedy s dobrou dostupností občanské vybavenosti města (městský dopravní terminál železnice, bus ve vzdálenosti cca 500 m, nejbližší nákupní centrum cca 200 m, zastávka MHD cca 200 m, základní škola a mateřská škola cca 300 m, historické centrum města cca 1 km... Hodnocená BJ je situována v nejvyšším podlaží (8. NP) panelového bytového domu. V místě je omezené parkování před domem, lepší jsou podmínky v Palackého ulici (neplacené parkování). Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Budova postavena v roce 1966 má jedno podzemní a 8 nadzemních podlaží, střešní konstrukce je plocha. Hlavní nosný systém domu tvoří typový prefabrikovaný panelový systém T06B. Dům po roce 2000 prošel obnovou většiny společných prvků včetně zateplení obvodového pláště s výměnou oken. Společné prostory domu jsou v zanedbaném, neudržovaném stavu. Bytová jednotka o dispozici 1+0 v 8. NP nebylo prohlédnuta, nicméně její technické provedení a vybavení lze považovat za průměrné 2. Pro ocenění je tedy stav předmětné BJ charakterizovat jako standardu v panelovém obytném domě. Silné stránky o dostupnost občanské vybavenosti a centra města Slabé stránky o omezené možnosti parkování 1 předáno objednatelem a ověřeno zpracovatelem k datu 12. března sdělení vlastníka jiné BJ v domě o tom, že není v domě žádná BJ, která by neodpovídala současnému standardu bydlení. To potvrzuje i obecnou znalost domu oceňovatele z jiných, předchozích ocenění jednotek v bloku domu.

3 S t r á n k a 3 Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim "

4 S t r á n k a 4 OCENĚNÍ VĚCNÁ HODNOTA Výpočet podlahových ploch Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha (m 2 ) (m 2 ) kuchyně obytná plochy 14,21 1,00 14,21 předsíň obytná plochy 2,22 1,00 2,22 koupelna obytná plochy 2,00 1,00 2,00 WC obytná plocha 0,90 1,00 0,90 sklep ostatní 0,90 0,5 0,45 Celkem výměra 20,23 19,78 Technická specifikace Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací hloubkové založení na prefabrikovaných pasech a patkách 2. Svislé konstrukce železobetonový montovaný systém 3. Stropy dtto (železobetonové plošné stropní prvky) 4. Krov, střecha plochá střecha 5. Krytiny střech živičná střešní krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplení se strukturovanou barvenou omítkou 9. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a soc. zařízení 10. Schody prefabrikované montované s teracovým povrchem 11. Dveře lakované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s dvojsklem 14. Povrchy podlah lina 15. Vytápění ÚT, centrální zdroj 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod potrubí PPr 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod v BJ není 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, standardní vybavení 23. Vnitřní hygienické vybavení WC kombi, nízká vana, umyvadlo 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní není Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 20,23 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100 Stáří roků 49 Další životnost roků 51 Opotřebení % 50% Věcná hodnota (VH) Kč

5 S t r á n k a 5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 3 i KDŽ 4 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Cheb - panelová zástavba v širším centru; k datu ocenění běžně užívaná Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 19,78 m 2 8.NP 1+0 x x Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 1+0 obec Cheb Fotodokumentace katastrální území Cheb ulice a číslo popisné Palackého 1214 cena realizovaná / za m2 UP Kč / Kč/m2 zdroj informace / datum převodu KS / leden 2015 základní popis: užitná plocha umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží opravy / rekonstrukce 19,76 m2 4. NP panelová / 8. NP plastové okno v bytě plovoucí laminátová podlaha 3 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 4 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány. 5 UP užitná plocha

6 S t r á n k a 6 technický stav vybavení: koupelna WC kuchyně ostatní zateplení fasády, oprava střešní krytiny průměrný umyvadlo, sprchová vana splachovací kombi kuchyňská linka plovoucí podlahy (lamino) Analýza porovnání Redukce pramene ceny KS 01/2015 1,00 Poloha shodná poloha sousední dům 1,00 Velikosti objektu stejná dispozice i výměra 1,00 Typ hlavní stavby typová panelová zástavba shodné 1,00 Technický stav / technické stejné stáří, obdobná údržba technické opotřebení opotřebení srovnatelné 1,00 Vybavení nemovitosti /morální obdobné opotřebení 1,00 Vliv pozemku bez vlivu na hodnotu jednotky shodné 1,00 Výsledný koeficient 1,00 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP) Vzorek č. 2 BJ 1+1 obec Cheb Fotodokumentace katastrální území Cheb ulice a číslo popisné Palackého 1282 cena realizovaná / za m2 UP Kč / Kč/m2 zdroj informace / datum převodu Info o převodu 03/2015 základní popis: užitná plocha umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží opravy / rekonstrukce technický stav vybavení: koupelna 36,23 m2 2. NP panelová / 8. NP nová plastová okna v bytě 2007 nová kuchyňská linka v bytě nové zařizovací předměty nový PVC povrch podlahy v kuchyni, chodbě a soc. zař zateplení fasády, oprava střešní krytiny velmi dobrý po rekonstrukci vana, umyvadlo WC standard kombi kuchyně nová kuchyňská linka vč. zařizovacích předmětů ostatní -

7 S t r á n k a 7 Analýza porovnání Redukce pramene ceny v současné době probíhá zajištění financí úvěrem kupujícího 1,00 Poloha shodná poloha, dům v sousedství 1,00 Velikosti objektu větší výměrou i dispozicí 1,05 Typ hlavní stavby shodný typ 1,00 Technický stav / technické vyšší technická úroveň díky proběhlé rekonstrukci a opotřebení obnově prvků krátkodobé životnosti 0,80 Vybavení nemovitosti /morální vyšší stupeň vybaveni / nižší procento morálního opotřebení opotřebení 0,80 Vliv pozemku bez vlivu na užívání BJ shodné s oceňovanou 1,00 Výsledný koeficient 0,95 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP) Vzorek č. 3 BJ 2+1 obec Cheb Fotodokumentace katastrální území Cheb ulice a číslo popisné Palackého 1309 cena realizovaná / za m2 UP Kč / Kč/m2 zdroj informace / datum převodu SoBSK podepsaná 03/2015 základní popis: užitná plocha umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží opravy / rekonstrukce technický stav vybavení: koupelna WC kuchyně ostatní 61,62 m2 6.NP věžový panelový dům / 78 BJ pouze obnova části prvků (okna a zařizovací předměty koupelny) před rekonstrukci umyvadlo, vana splachovací kombi kuchyňská linka, plynový sporák umakartové bytové jádro Analýza porovnání Redukce pramene ceny lze předpokládat reálnost uzavření KS 1,00 Poloha stejná lokalita vyšší dopravní zátěž 1,05 Velikosti objektu větší užitná plocha a dispozice 2+1 1,10 Typ hlavní stavby věžový panelový dům s větším počtem bytu snižující 1,20 Technický stav / technické původní provedení stavby s minimální obnovou 1,20 opotřebení Vybavení nemovitosti /morální vyšší morální opotřebení vybavení bytu 1,15 opotřebení Vliv pozemku bez vlivu na užitnou hodnotu bytu shodné 1,00 Výsledný koeficient 1,10 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP)

8 S t r á n k a 8 Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru vzorku porovnání Interval jednotkových cen Porovnávací hodnota K porovnání byly vybrány jednotky situované ve stejné lokalitě, ve stejném typu domu a se stejným konstrukčním systémem. Cenová úroveň vybraného vzorku je v přímém kontaktu s realitním trhem. Byly prověřeny i okolnosti prodeje, a byly vyloučeny mimořádné vlivy jak ze strany prodávajícího tak i kupujícího. Lze tedy dosažené ceny považovat za obvyklé v místě a čase Kč/m2 v závislosti na velikosti jednotlivých bytů, jejich technickém stavu a vybavení S ohledem na užitné a technické parametry a i k přihlédnutí k podmínkám ocenění (bez možnosti prohlídky uvnitř předmětné BJ) je stanovena jednotková cena za 1 m2 užitné plochy hodnocené BJ na částku Kč Kč

9 S t r á n k a 9 ZÁVĚR PŘÍSLUŠENSTVÍ: hodnocená bytová jednotka nemá žádné příslušenství VĚCNÁ BŘEMENA, VÝMĚNKY A NÁJEMNÍ, PACHTOVNÍ ČI PŘEDKUPNÍ PRÁVA: s výjimkou omezení vlastnického práva exekucí (uvedeno na přiloženém LV č. 6632), nebyla zjištěna žádná další omezení. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. Při prohlídce nemovitosti bylo zjištěno, že na zvonkovém tablu není vizitka se jménem povinného (vlastníka). Nelze tedy vyloučit, že bytová jednotka je pronajímána jinému subjektu. KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody, který je v tomto případě založen na demonstraci lokálního trhu s byty. Hodnocená BJ splňuje základní podmínky pro standardní užívání. Hodnocená BJ byla obchodována podle kupní smlouvy (V-5409/2010) s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 3. prosince 2010 za kupní cenu Kč. Částka Kč, dle názoru oceňovatele, plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč slovy: dvěstěšedesáttisíc korun českých ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 678/2015. Za znalecký ústav: Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu

10 S t r á n k a 10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí, LV č ze dne pro kú. Cheb 2 Výpis z katastru nemovitostí, LV č ze dne pro kú. Cheb 6 Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení čj. 97EX 7814/ o ustanovení znalce 1

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 19

20 MAPA ÚZEMÍ S t r á n k a 20

21 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 21

22 S t r á n k a 22