ZNALECKÝ POSUDEK číslo 388/2013

Transkript

1 Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ tel ; mobil ; dusek@zkdusek.cz 97EX 12012/06 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 388/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka 197/2 ideální ½ Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Březová, k. ú. Březová u Sokolova, kód ČSÚ: , LV č Budova: č. p. 197 na LV 960 Pozemky: 306 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m 2 ; LV č. 960 Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 5814/24355 Adresa nemovitosti: Okružní 197, Březová Vlastník stavby: Hamerník Milan, r. č /0345 podíl ½ Irišková Ilona, r. č /107 podíl ½ Vlastník pozemku: dtto OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97EX 12012/06 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč 0 Kč 0 Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 9 stran příloh (celkem 18 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 12012/ je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : id. ½ jednotky č. 197/2, byt s podílem a společných částech domu s č.p. 197 na parcele č. 306 a pozemku č. 306 ve výši 5814/24355, vše v k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová, okres Sokolov o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce. Znalec nebyl však vpuštěn do nemovitosti, povinný nebyl doma. Spoluvlastnice nemovitosti (sestra povinného) se kontaktovala tel. s povinným, který vzkázal, že nemá zrovna čas (ač výzvu k prohlídce řádně převzal). Protože nebyly poskytnuty žádné doklady k předmětné bytové jednotce, byly tyto vyžádány na Katastrálním úřadě, KP v Sokolově. Prohlédnuta byla nemovitost pouze z venkovní části, ani dovnitř domu (do společných prostor) se nepodařilo vstoupit dům byl uzavřen domovními dveřmi a shodou okolnosti žádný z obyvatel domu nevycházel ani nepřicházel). Prohlídka nemovitosti byla ukončena po 15 minutách, tedy hod. Ocenění je provedeno na základě ohledání exteriérové stránky domu a na základě znalostí bytů z předchozích ocenění bytů v sousedních typově shodných domech. Vybavení jednotky a její provedení je v ocenění považováno za standardní, bez významných stavebních změn, rekonstrukcí s výjimkou výměny oken původně dřevěná zdvojená, k datu prohlídky plastová s izolačním dvojsklem. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č. 867 pro k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová ze dne o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. Březová u Sokolova - zdroj o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje specifikaci hodnocené bytové jednotky pořízené ze Smlouvy o převodu bytové jednotky, uzavřené mezi Městem Březová a Milanem Hamerníkem, Ilonou Iriškovou s p.ú. vkladu ke dni o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj o průvodní dopis ze dne č.j. 97Ex 12012/ o exekuční příkaz č.j. 97EX 12012/06-42 o usnesení o stanovení znalce ze dne č.j. 97Ex 12012/ Poloha nemovitosti Město Březová má cca 2,5 tis. obyvatel. V místě je základní škola, základní obchodní síť, praktický lékař, kino, pobočky bankovních domů. Ve městě je plná infrastruktura. Město leží v těsné blízkosti města Sokolov, s bezprostředním napojením na rychlostní silnici R6 zaručuje bezproblémovou dostupnost místa. Obytný dům se nachází na konci páteřní ulice města s výlučně obytnou zástavbou. Nedaleko je sportovní areál. Docházková vzdálenost do centra města je hodnocená jako dobrá cca 400 m. Hodnocená BJ je situována v 1.NP bytového domu bez výtahu. V domě jsou jen 4 byty. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu.

3 S t r á n k a 3 Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Budova postavena kolem roku 1960 typové provedení kombinace žel.bet. montovaných prvků a vyzdívaných stěn. Dům má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží, střecha je valbového typu. Byt o skladbě 2+1 v 1.NP ve standardním provedení bez mimořádného vybavení. pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, MŠ, nákupní centrum autem do 10 min jízdy dálnice/silnice.1tř. poloha v obci okraj města o klidné prostředí pro bydlení vhodné a s dobrou dostupností občanské vybavenosti o dostatečné možnosti parkování v okolí domu o nezateplený obvodový plášť domu Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

4 S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 pokoj Obytné prostory 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 pokoj Obytné prostory 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 koupelna Obytné prostory 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 předsíň Obytné prostory 8,60 m 2 1,00 8,60 m 2 WC Obytné prostory 0,62 m 2 1,00 0,62 m 2 spíž Obytné prostory 0,72 m 2 1,00 0,72 m 2 sklepní kóje Sklepní prostor 6,00 m 2 0,50 3,00 m 2 Celková podlahová plocha 58,14 m 2 55,14 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací beton. základové pasy 2. Svislé konstrukce kombinace žel. bet. prvků a cihelného zdiva 3. Stropy žel.bet. montované 4. Krov, střecha vázaný, valbového typu 5. Krytiny střech betonové tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrka MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů strukturovaná barvená; štuková 9. Vnitřní obklady keramické nejsou, nebo jen kolem kuch. linky, případně v koupelně 10. Schody žel.bet. montované s teracovým povrchem 11. Dveře lakované, plné nebo prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová zdvojená 14. Povrchy podlah PVC, vlýsky 15. Vytápění lokální plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuch.linka, plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní bytové jádro umakartové, digestoř v kuchyni

5 S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 55,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 53 Další životnost roků 47 Opotřebení % 53 Věcná hodnota (VH) Kč Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kynšperk nad Ohří panelová typová zástavba v okrajové části města; Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 55,14 m 2 1.NP 2+1 x x Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 2+1 Březová, Hlavní 111 Bytová jednotka o dispozici 2+1 je v 1.NP v původním (zhoršeném) technickém stavu a vybavení. Výměra 48,4 m2 samotná BJ a 4,8m2 sklep. prodejní cena 11/ Kč (9 450 Kč/m2) 2. BJ 2+1 Březová, Okružní 169 Bytová jednotka o velikosti 2+1 je umístěná ve 3.NP zděného bytového domu. V letech byla jednotka zrekonstruovaná. Je osazena nová kuchyňská linka, nová koupelna, nové podlahy, plastová okna, nové omítky. Jsou vyměněné rozvody vody, elektra a kanalizace a jsou osazené nové vchodové dveře, tak i dveře dýhované vnitřní. Bytová jednotka po výměně většiny prvku KDŽ. Dispoziční řešení: 3.NP - 2x pokoj, kuchyně, koupelna s WC, předsíň, balkon; 1.PP sklep Užitná plocha 68,45 m2 (sklep 9,84) Prodejní cena Kč ( Kč/m2); zdroj KS 05/2011

6 S t r á n k a 6 3. BJ 3+1 Březová, Sklářská se samostatnou koupelnou, sam. WC, lodžií a sklepem v 1.PP, vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje mimo budovu; BJ v průměrném stavu, dobře udržovaná. zděný bytový dům, postavený v 50. letech min. století, pravidelně udržovaný, v dobrém stavu střešní krytina Alukryt rozvody vody v plastu zateplení fasády dřevěná eurookna rozvod zemního plynu v Cu cca rekonstrukce koupelny a WC cca modernizace kuchyně Užitná plocha 87,80 2.NP bez výtahu 3+1 Obchodovaná cena: Kč (8 998 Kč/m2); zdroj KS z 06/2012 Analýza porovnání Název: BJ - porovnávaný vzorek č. 1 Lokalita: Březová, Hlavní 111 Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka ve zděné zástavbě 50,80 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Technický stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS 10/2010 (snižující trend k současnému stavu); Velikosti objektu užitná plocha o málo menší, dispoziční řešení 2+1; Poloha - velmi podobná v blízkosti centra města; Provedení a vybavení - zděná stavba / vybavení zhoršené; Technický stav zhoršený, před obnovou PKŽ Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění srovnatelné ambice uplatnění na trhu Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m 2 9,545

7 S t r á n k a 7 Název: BJ porovnávaný vzorek č. 2 Lokalita: Březová, Okružní 169 Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 68,45 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,03 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Technický stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS 05/2011; Velikosti objektu BJ řešena 2+1 ale s větší užitnou plochou díky sklepu; Poloha obdobný význam polohy s ohledem na dostupnost, oblibu; Provedení a vybavení typově a stářím shodné, ale po rekonstr. BJ, vybavení bytu na lepší úrovni než hodnocený Technický stav - srovnávaná v lepším tech. stavu a modernějším vybavení; Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění srovnávaný vzorek má lepší ambice na volném trhu díky provedené celkové rekonstrukci Název: BJ porovnávaný vzorek č. 3 Lokalita: Březová, Sklářská 82 Podlaží: 2.NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Kč/m 2 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 87,80 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00

8 S t r á n k a 8 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny KS 06/2012; Velikosti objektu větší užitná plocha, dispozice 3+1; Poloha okraj města, ale klidné místo s dobrou dostupností; Provedení a vybavení na vyšší úrovni provedení i vybavení; Technický stav lepší technický sta po částečné obnově prvků krátkodobé životnosti (PKŽ); Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění shodné ambice při uplatnění na volném trhu Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena Kč/m 2 Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Maximální jednotková cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 55,14 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena pětsetdvacettisíc korun českých IDEÁLNÍ ½ HODNOCENÉ BYTOVÉ JEDNOTKY činí: Kč slovy: dvěstěšedesáttisíc korun českých Kč

9 S t r á n k a 9 KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody. Ta plně respektuje podmínky trhu, oceňovatel má dostatečné množství obdobných nemovitostí, které lze k objektivnímu porovnání použít. Při závěrečné analýze porovnávací metody byl za výsledek vzat aritmetrický průměr jednotkových cen porovnání. Nebylo nutné zvažovat jiný váhový poměr, neboť svými užitnými a technickými parametry se hodnocená jednotka řadí přibližně doprostřed vybraného porovnávacího vzorku. Částka Kč plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 388/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Vymezení BJ ve smlouvě o převodu.. s p,ú. vkladu Usnesení 2

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18