97EX 3310/12 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 743/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com 97EX 3310/12 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 743/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1701/5 (vymezená podle zákona o bytech) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Karlovy Vary katastr. území Karlovy Vary kód ČSÚ LV č spoluvlastnický podíl 3750/ Pozemky 2573 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 328 m zastavěná plocha a nádvoří o výměře 263 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 1701 a 1702 LV č Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: Karlovy Vary, Vítězná 1701/23 Vlastník bytové jednotky SJM Košťál Zdeněk a Košťálová Soňa Vlastník spoluvlast. podílu dtto na domu a pozemku OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 3310/12 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE BYTOVÁ JEDNOTKA 1701/5 HODNOTA NEMOVITOSTI Kč HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč - HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč - VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU BYTOVÁ JEDNOTKA 1701/5 Kč Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu a 13 stran příloh (celkem 21 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 Stránka 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 3310/ je úkolem znalce stanovit: 1. cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - bytové jednotky č. 1701/5 v budově čp a 1702 na pozemcích parcele 2573 a 2574 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši 3750/158225, vše v kú. a obci Karlovy Vary, zapsáno na LV č označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 3310/12-46 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 4. cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, 5. a výslednou cenu Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze za účasti znalce a povinného Zdeňka Košťála. Povinný nepřevzal výzvu k prohlídce, ale byl v bytové jednotce zastižen. Umožnil vstup do jednotky a odpovídal na otázky znalce. Znalec provedl ohledání nemovitého majetku bez omezení. Povinný nepředložil žádné doklady k hodnocené nemovité věci. o výpis z KN, list vlastnictví č pro kú. a obec Karlovy Vary o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Karlovy Vary o údaje zjištěné při prohlídce a fotodokumentace ze dne o údaje o předmětu ocenění zajištěné z Prohlášení vlastníka... o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 3310/12-46 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 3310/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Statutární město Karlovy Vary je obchodním a správním centrem regionu. Je významným, světově uznávaným lázeňským městem. Má cca 55 tis obyvatel. Hodnocený nemovitý majetek se nachází v širším centru města, od lázeňské zóny ve vzdálenosti cca 700 m. Kompletní občanská vybavenost je v dosahu cca 0,5 1,5 km od hodnocené nemovité věci. Nejbližší NC je vzdáleno cca 500 m (Lidl). Lokalita je pro bydlení oblíbená právě pro svoji dobrou dostupnost. Její nevýhodou je omezené parkování v okolí. Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.

3 Stránka 3 Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: ú nákladová metoda ú výnosová metoda ú porovnávací metoda U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1701/5 (vymezená podle zákona o bytech) Stav posuzované nemovitosti Popis Bytová jednotka č. 1701/5 je situována v 1 patře (2.NP) domu s čp Jednotka o dispozičním řešení 1+1 se skládá: kuchyně m 2 9,50 pokoj m 2 18,50 předsíň m 2 4,50 WC m 2 1,00

4 Stránka 4 koupelna m 2 2,50 komora v bytě m 2 1,50 balkon m 2 2,20 sklepní kóje m 2 2,32 výměra celkem m 2 42,02 započitatelná plocha (porovnáv. ukazatel) m 2 39,76 Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí 3750/ Dům nárožní dům má dvě sekce se samostatným číslem popisným. Dům je zděný, má 5 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Společné části domu jsou udržovány, jejich stav odpovídá způsobu užívání a stáří domu (odhadem 70 let) Pozemky stavební pozemek (dle LV) je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přístup k nemovitosti je po veřejných plochách ve vlastnictví obce. pěší do 10 min. chůze zastávka MHD, NC Lidl, ZŠ, běžné služby o oblíbená poloha pro bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti o velmi zanedbaný technický stav bytu a jeho vybavení o omezené možnosti parkování v okolí domu Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

5 Stránka 5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 1 i KDŽ 2 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 1+1 Karlovy Vary, Vítězná ul. Nabídka RK LICITA, s.r.o. 07/2015 (aktuální nabídka) Požadovaná cena Kč (8 511 Kč/m 2 ) Užitná plocha 39,95 m 2 popis jednotky v příloze ZP (Expozé SReality) foto 1 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 2 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 Stránka 6 Vzorek č. 2 BJ 1+1 Karlovy Vary, Vodárenská ulice Nabídka RK Eurobydlení.cz 08/2015 (aktuální nabídka) Požadovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 39 m 2 Popis jednotky v příloze ZP foto V Vzorek č. 3 BJ 1+1 Karlovy Vary, Nám. 17.listopadu Nabídka RK Eurobydlení.cz 08/2015 (aktuální nabídka) Požadovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 38 m 2 Popis jednotky v příloze ZP foto Vzorek č. 4 BJ 1+1 Karlovy Vary, Úvalská 613 Obchodováno 01/2015 (zdroj ocenění bankovního domu) Dosažená cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 36,65 m 2 BJ 1+1 je situována ve 4. nadzemním podlaží typového panelového domu. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci všech prvků krátkodobé životnosti a vybavení (2005). Panelový dům byl dokončen v roce Dispozice: kuchyně 14,20 m 2 pokoj 16,20 předsíň 2,20 koupelna 2,00 WC 0,90 sklepní kóje 2,30 Poloha: Dům je postaven v Úvalské ulici v městské části Drahovice. Lokalita oblíbená, vhodná k bydlení, dobrá dostupnost občanské vybavenosti. foto

7 Stránka 7 Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru K porovnání byly vybrány nabízené BJ obdobné velikosti s dispozičním řešením 1+1 vzorku porovnání - v místě, které byly doplněny jedním obchodovaným bytem stejných parametrů. analýza porovnání Byty před totální rekonstrukcí, tedy obnovou všech prvků krátkodobé životnosti a vybavení se na trhu příliš neobchodují. Většinou jsou k dispozici byty po rekonstrukci. Nabídka tohoto typu bytů je v lokalitě vysoká, převyšuje poptávku. Úspěšnost uzavření obchodu je dána nejen technickým stavem, ale zejména polohou. Nabídka bytů v nedávných novostavbách (realizovaných převážně pro rusky mluvící klientelu) je velmi vysoká, ovšem cenové relace jsou mimo reálnost současného trhu (významně utlumený zájem ruské enklávy). Hodnocený byt je ve velmi špatném technickém stavu. Ač vlastníkem je užíván, je odpojen od všech základních energií (elektřina je napojena provizorně nebyl zkoumán zdroj připojení). Byt je dlouhodobě neudržovaný, pravděpodobně i nevytápěný (plísně v ostění oken jsou projevem nedostatečného větrání a vytápění). To vše má záporný vliv i na hodnotu majetku. Jen těžko lze zcela vyvážit nedostatky zajímavou polohou. Podle vyhodnocení porovnávacího vzorku je zřejmé, že byty 1+1 se nabízejí v intervalu jednotkové ceny mezi 18 až 19 tis Kč/m 2. To jde však o byty v obyvatelném stavu po provedené rekonstrukci nebo pravidelné údržbě. Hodnocené jednotce nejvíce odpovídá vzorek č. 1 a to nejen velikostí a poloze ve stejné ulici, ale i úrovni vybavení. Oproti vzorku má hodnocený byt výhodu balkonu a umístění ve 2. NP (proti 4.NP u vzorku) v domech bez výtahu. Na druhou stranu je zanedbanost hodnoceného bytu pro užívání zcela fatální a je na vyšší úrovni než u vzorku porovnání. Pokud je porovnán interval jednotkové ceny bytů udržovaných (18-19 tis Kč/m 2 ) s jednotkovou cenou neudržovaného bytu (vzorku č. 1-8,5 tis Kč/m 2 ), lze nalézt určitou paralelu. Rozdíl koresponduje víceméně s nutnými náklady na rekonstrukci. Protože u vzorku č. 1 jde o cenu požadovanou je legitimní snížení této ceny o riziko trhu, tedy uplatnění cenové úrovně při jednání se zájemci. V tomto případě je uplatněno snížení ve výši 10% (obvykle 10-30%) s ohledem na zajímavou polohu. Po provedení analýzy porovnatelných prvků hodnoceného bytu s vybraným vzorkem je nutné konstatovat, že reálná jednotková cena hodnoceného bytu se bude pohybovat kolem částky Kč/m 2. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: Kč. Práva a závady nebyly zjištěny žádné závady a práva, které by nucenou dražbou nezanikly.

8 Stránka 8 ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ,- ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč ,- slovy: třistapěttisíc korun českých V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 743/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu

9 Stránka 9 SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Expozé porovnatelných vzorků Usnesení o jmenování znalce č.j. 97EX 3310/

10 Stránka 10

11 Stránka 11

12 Stránka 12

13 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY Stránka 13

14 MAPA OBLASTI Stránka 14

15 FOTODOKUMENTACE Stránka 15

16 Stránka 16

17 Stránka 17

18 Stránka 18

19 Stránka 19

20 Stránka 20

21 Stránka 21