ZNALECKÝ POSUDEK číslo 399/2013

Transkript

1 Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ tel ; mobil ; dusek@zkdusek.cz ZNALECKÝ POSUDEK číslo 399/2013 odhad ceny obvyklé rodinného domu č.p. 88, k.ú. Vojkovice nad Ohří a obec Vojkovice, okres Karlovy Vary Účel ocenění: Exekuční řízení 97/Ex 7448/10 Objednatel: Zhotovitel: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb Znalecký posudek vypracoval Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady, který odpoví případné dotazy a podá vysvětlení (kontakt viz. záhlaví titulní strany). HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč 0 Kč 0 Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 A. NÁLEZ Znalecký úkol: Dle Usnesení č.j. 97Ex 7448/ je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : - pozemku St o výměře 167 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku č. 61/9 o výměře 31 m 2, zahrada - budovy v obci Vojkovice č.p. 88, bydlení na pozemku St vše zapsáno na LV č. 113, pro obec Vojkovice a k.ú. Vojkovice nad Ohří, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Základní informace: Katastrální údaje: Adresa nemovitosti: Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Vojkovice, k.ú. Vojkovice nad Ohří Vojkovice 88, Vojkovice Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníci stavby: Norbert Bánovský, Vojkovice 88, Vojkovice Vlastníci pozemku: Norbert Bánovský, Vojkovice 88, Vojkovice Podklady: 1. výpis z KN, list vlastnictví č. 113 pro obec Vojkovice, k.ú. Vojkovice nad Ohří, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, k datu výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. Kraslice - zdroj 3. mapové podklady - zdroj 4. údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze 7. průvodní dopis objednatele ze dne č.j. 97Ex 7448/ exekuční příkaz č.j. 97Ex 7448/ usnesení o stanovení znalce ze dne č.j. 97Ex 7448/ Místopis Město/ obec Hodnocená nemovitost Město Vojkovice je vzdálené od Karlových Var cca 15 km a od Ostrova cca 8 km. Leží na trase železniční tratě Cheb Chomutov. Přes obec vede řeka Ohře, vyhledávaná vodácká poloha. Na západní straně leží Vojenský újezd Hradiště. V místě je pouze pohostinství a obchod se smíšeným zbožím. MŠ a ZŠ jsou v Kyselce (cca 5 km). RD se nachází v severovýchodní části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Dostupnost - nádraží ČD cca 500 m, zastávka meziměstské autobusové dopravy m. Poloha Okolí - poloha v obci: Přípojky: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): širší centrum - zástavba RD bytová zóna voda veřejná; kanalizace veřejná; elektro veřejná; plyn veřejný MHD ne; železnice ano; autobus - ano dálnice/silnice I. tř.- ne

3 S t r á n k a 3 Přístup k pozemku zpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 980, 61/11 vlastník Obec Vojkovice Celkový popis: Majitelem nebyla umožněna i přes doporučenou výzvu umožněna prohlídka. Proto je stavebně technický stav uvažovaný jako průměrný. Rodinný dům je volně stojící, částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Je viditelná přístavba na severní straně, kde jsou umístěné vchodové dveře, je vyměněná střešní krytina Tegola, osazena plastová okna, nové plastové vchodové dveře. Silné stránky - klidná poloha Slabé stránky - minimální zahrada, není dokončena fasáda. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn bez rizika bez rizika bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost je situována v záplavovém území Zóna 1 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo všechna vlastnická omezení jsou poznamenána na listu vlastnictví. Tyto však Exekuce prodejem nedobrovolnou dražbou zanikají Ostatní rizika: - -

4 S t r á n k a 4 C. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Parcela St. 133 je z části zastavěna vlastním domem, nebo tvoří nádvoří. Pozemek č. 61/9 je zahradou, přiléhající ke stavbě na parcele St Celková výměra obou pozemků činí 198 m 2. To je menší výměra, než je u podobných nemovitostí obvyklé. Protože oba pozemky spolu se stavbou tvoří jednotný funkční celek a vzhledem ke své výměře budou ohodnoceny společnou jednotkovou sazbou. Pozemky jsou na východní straně ohraničené přístupovou komunikací. Obec Vojkovice v současné době nabízí pozemky pro výstavbu rodinných domů k prodeji za 390,- Kč/ m 2 V tomto konkrétním případě lze akceptovat jednotkovou cenu pozemku ve stejné výši 300 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St nádvoří ostatní plocha 61/ Celková výměra pozemků 198 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná Konstrukční plocha výška 1.PP suterén 96 m 2 2,60 m 1.NP - přízemí 102 m 2 3,50 m 2.NP 96 m 2 3,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 96*2,60 = 249,60 m 3 vrchní stavba (102*3,50)+(96*3,50)+(96*1,10) = 798,60 m 3 zastřešení (96*3,80/2)-(2*3,40)+(2*1,25) = 178,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 226,30 m 3 Ocenění věcná (nákladová hodnota) Zastavěná plocha [m 2 ] cca 80

5 S t r á n k a 5 Užitná plocha [m 2 ] 80 * 0, * 0,6 = 112 m2 Obestavěný prostor [m 3 ] cca 80 * 3, * 2,5/2 = 504 m3 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 90 Další životnost roků Opotřebení % 48 Věcná hodnota (VH) Kč Porovnávací hodnota K provedení porovnávací metody byly v tomto případě stanoveny jako rozhodující níže uvedené koeficienty: K 1 Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem provedeného obchodu, nebo důvěryhodností zdroje informace K 2 Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou K 3 Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu K 4 Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání K 5 Technický stav porovnání stavu PDŽ 1 i KDŽ 2 nemovitostí s ohledem k případným investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem K 6 Vybavení nemovitosti porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, vybavení kuchyně, sociálního zařízení K 7 Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí K 8 Úvaha zpracovatele ocenění s využitím znalosti trhu oceňovatel vyjadřuje svůj názor na uplatnění hodnocené nemovitosti na volném trhu v porovnání s použitým porovnávacím vzorkem 1 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu o 2 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Parametry oceňované nemovitost Užitná plocha 112 m 2 Obestavěný prostor 504 m 3 Zastavěná plocha 80 m 2 Plocha pozemku 198 m 2 Typ stavby samostatně stojící, zděná, sedlová střecha, částečné 1PP, 1NP a podkroví, index energetické náročnosti - nebyl doložen PENB v domě 1 byt Technický stav průměrný Vybavení nemovitosti standardní stav např. vytápění lokální na tuhá paliva Vliv pozemku podstandardní velikost; bez dalších staveb a venkovních úprav Srovnatelné nemovitosti analýza porovnání 1. RD Velichov 118 Užitná plocha Výměra pozemku Obchodovaná cena Jednotková cena 170 m m Kč Kč/m 2 Popis: Rodinný dům (RD) se nachází v krajní části obce Velichov Je postavený jako volně stojící, plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží. RD je delší dobu vyklizený a neužívaný, tomu odpovídá i zhoršený stavebně technický stav. Vnitřní vybavení je demontované. Koeficienty porovnání: K 1 Redukce pramene ceny 1,00 K 2 Poloha 1,00 K 3 Velikost objektu 1,05 K 4 Typ hlavní stavby 1,00 K 5 Technický stav 1,20 K 6 Vybavení nemovitosti 1,05 K 7 Vliv pozemku 0,80 K 8 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny prodej 06/2013 Poloha srovnatelná, s obdobným charakterem; Velikosti objektu větší započitatelná plocha; Typ hlavní stavby zděná, volně stojící Technický stav před rekonstrukcí Vybavení nemovitosti zastaralé Vliv pozemku větší; Úvaha zpracovatele ocenění obdobné ambice při prodeji Celkový koef. K C 0,953 Upravená j. cena Kč/m

7 S t r á n k a 7 2. RD Jakubov 123 Užitná plocha Výměra pozemku Obchodovaná cena Jednotková cena 144 m m Kč Kč/m 2 Popis: Rodinný dům je volně stojící, podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím, zastřešený sedlovou střechou. Je napojený na veřejné rozvody elektro. Odkanalizování je do vlastního čističky odpadních vod. Odběr vody je řešený ze dvou studen, které jsou umístěné vedle sebe a vzdálené cca 400 m od domu ve vojenském prostoru. Kolaudační rozhodnutí bylo vydané Koeficienty porovnání: Celkový koef. K C K 1 Redukce pramene ceny 1,00 0,538 K 2 Poloha 1,05 K 3 Velikost objektu 1,00 K 4 Typ hlavní stavby 1,00 K 5 Technický stav 0,80 K 6 Vybavení nemovitosti 0,80 K 7 Vliv pozemku 0,80 K 8 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny KS 6/2013 Poloha okraj obce hodnoceno jako horší Velikosti objektu - srovnatelná Typ hlavní stavby zděná, samostatně stojící, bez zateplení obvodového pláště; Technický stav kolaudace r Vybavení nemovitosti srovnatelný; Vliv pozemku větší Úvaha zpracovatele ocenění obdobné ambice při prodeji Upravená j. cena Kč/m RD Velichov Užitná plocha Výměra pozemku Nabídková cena Jednotková cena 100 m m Kč Kč/m 2 Popis: Prodej rodinného domu 4+1, zahrádka obec Velichov Nabízíme Vám volně stojící rodinný dům (vhodný tak i jako chalupa) s menší zahradou, stojící na vlastním pozemku o celkové výměře 187 m2, zastavěná plocha 80m2. V obci Velichov nacházející se nedaleko Karlových Varů a Kyselky. Dům je zděný, o dispozici 4+1. Vytápění domu je zajištěno prostřednictvím plynovým kotlem a krbem v obývacím pokoji. Ohřev užitkové vody je řešen el. boilerem, odpady jsou svedeny do kanalizace, pitná voda je přivedena z řadu. Byla zde provedena výměna oken za plastová, dále je dům v původním stavu s možností dalších úprav. Koeficienty porovnání: Celkový koef. K C Upravená j. cena K 1 Redukce pramene ceny 0,80 0,880 Kč/m 2 K 2 Poloha 1, K 3 Velikost objektu 1,00 K 4 Typ hlavní stavby 1,00

8 S t r á n k a 8 K 5 Technický stav 1,10 K 6 Vybavení nemovitosti 1,00 K 7 Vliv pozemku 1,00 K 8 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny nabídka RK od 09/2013 Poloha srovnatelná, s obdobným charakterem; Velikosti objektu srovnatelná Typ hlavní stavby zděná, samostatně stojící, bez zateplení obvodového pláště; Technický stav horší Vybavení nemovitosti srovnatelné; Vliv pozemku srovnatelný Úvaha zpracovatele ocenění obdobné ambice při prodeji Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 112 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění odhadu ceny obvyklé: Majitelem nebyl umožněn přístup, a proto je stavebně technický stav oceňovaného rodinného domu uvažovaný na základě vnější prohlídky. Výhody nemovitosti: - bez výhod, které by byly nad rámec obvyklosti u tohoto druhu nemovitého majetku. Nevýhody nemovitosti: - pozemek u domu je menší, než je obvyklé; - možnost případného rozšíření je minimální; - absentuje garáž nebo alespoň parkovací stání.

9 S t r á n k a 9 D. ZÁVĚR Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena celé nemovitosti Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Odhad ceny obvyklé ideální ½ hodnocené nemovitosti Při odhadu ceny obvyklé bylo v tomto znaleckém posudku vycházeno z výsledku porovnávací metody. Výsledek metody věcné (nákladové) nelze v tomto ocenění použít neboť trh se stavebními pracemi a materiálem nekoresponduje s trhem realitním. ODHAD CENY OBVYKLÉ hodnocených nemovitostí, podle výše uvedeného činí: Kč slovy: šestsetdvacettisíc korun českých Hodnota práv a závazků v průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 399/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu

10 S t r á n k a 10 E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 113 k datu Kopie katastrální mapy - výřez 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Zpráva o nebezpečí povodně 1 Usnesení č.j. 97 EX 7448/ ustanovení znalce 1

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19