ZNALECKÝ POSUDEK číslo 412/2013

Transkript

1 Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ tel ; mobil ; dusek@zkdusek.cz 97EX 10420/12 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 412/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka 1399/1 Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec a k. ú. Aš, kód ČSÚ: , LV č Budova: č. p. 1399, LV č Pozemky: St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 215 m 2 ; LV č Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 1094/10000 Adresa nemovitosti: Příkrá 1399/41, Aš Vlastník stavby: Machová Miloslava, bytem Aš, Příkrá 1399/44 Vlastník pozemku: dtto OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97EX 10420/12 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč 0 Kč 0 Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 7 stran příloh (celkem 16 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 10420/12-45 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : jednotky č. 1399/1, byt s podílem a společných částech domu s č.p na parcele St a parcele St ve výši 1094/10000, vše v k.ú. a obci Aš, okres Cheb o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce a povinné Miloslavy Machové a druha povinné. Znalci byly zpřístupněny všechny prostory předmětu ocenění, účastnící prohlídky aktivně spolupracovali. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č pro k.ú. a obec Aš ze dne o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. Aš - zdroj o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje specifikaci hodnocené bytové jednotky pořízené ze Smlouvy kupní s p.ú. vkladu ke dni o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj o průvodní dopis ze dne č.j. 97Ex 10420/12-46 o exekuční příkaz č.j. 97EX 10420/12-11 o usnesení o stanovení znalce ze dne č.j. 97Ex 10420/12-45 Poloha nemovitosti Město Aš má cca 12,5 tis. obyvatel. V místě je základní škola, základní obchodní síť, praktický lékař, kino, pobočky bankovních domů. Ve městě je plná infrastruktura. Město leží v těsné blízkosti státní hranice se SRN, s bezprostředním napojením na dálniční síť (A93) zaručuje bezproblémovou dostupnost místa. Obytný dům se nachází v lokalitě s průmyslovou zástavbou (areál bývalého podniku TOSTA Aš). Řada domů byla postavena společně s průmyslovým areálem na začátku minulého století, domy sloužily pro bydlení zaměstnanců fabriky. Docházková vzdálenost do centra města je hodnocená jako dobrá cca 500 m. Předmětná BJ je situována v 1.NP bytového domu bez výtahu. V domě je 6 bytů. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu. Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Dopravní dostupnost Budova postavena v roce 1906 má jedno podzemní a 3 nadzemní podlaží, střešní konstrukce je sedlová. Hlavní nosný systém tvoří cihelné obvodové a střední zdivo, stropní konstrukce jsou v nadzemní části dřevěné trámové. Společné prostory domu jsou v zanedbaném, neudržovaném stavu. Byt o skladbě 1+1 v 1.NP ve standardním provedení bez mimořádného vybavení. Současný vlastník provedl v bytě některé úpravy výměna oken, výměna podlahy v pokoji. Zjištěny však byly nedostatky, které hraničí až s havarijním stavem (komínová tělesa, rozvody elektro). pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, MŠ, nákupní centrum autem do 10 min jízdy dálnice/silnice.1tř. poloha v obci okraj města

3 S t r á n k a 3 Silné stránky Slabé stránky o nejsou žádné aspekty zvyšující hodnotu nemovitosti o zanedbaný technický stav budovy a částečně i BJ o častá migrace obyvatel domu (obydleno nízkopříjmovou skupinou obyvatel) Rizika Sociální riziko velká migrace obyvatel domu, nízkopříjmová skupina a nezaměstnaní negativní dopad do údržby domu a okolí, rušivé prvky soužití Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN v těsném sousedství jsou stavby bývalého průmyslového areálu, které jsou jen z části využívané, ostatní jsou zanedbané a z části se stopami vandalismu ev. s následky sběračů kovů Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

4 S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha Byt 1+1 Obytné prostory 32,60 m 2 1,00 32,60 m 2 předsíň, kuchyně, pokoj, koupelna s WC Celková podlahová plocha 32,60 m 2 32,60 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací z kamene 2. Svislé konstrukce cihelné a kamenné zdivo 3. Stropy dřevěné trámové polospalné, klenuté 4. Krov, střecha vázaný, sedlového typu 5. Krytiny střech pálené tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů štuková členitá 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické v sociálním zařízení a kuchyni 10. Schody z kamene 11. Dveře lakované, plné nebo prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová zdvojená 14. Povrchy podlah plovoucí lamino, koberce 15. Vytápění lokální na tuhá paliva (el. přímotopy jsou odpojeny) 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod pozinkované trubky, z části výměna za PPr 19. Vnitřní kanalizace plastové a litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu není, pouze PB lahev pro sporák 21. Ohřev teplé vody el. bojler 22. Vybavení kuchyní kuch.linka, plynový sporák (sporák se sklokeramickou deskou není v provozu) 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní digestoř v kuchyni

5 S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 32,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 107 Další životnost roků 33 Opotřebení % 65 Věcná hodnota (VH) Kč Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Aš - zděná zástavba v okrajové části města; méně vhodné k bydlení (okolí průmyslová zástavba) Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 32,60 m 2 1.NP 1+1 x x Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 1+0 Aš, Dlouhá čp Standardní bytová jednotka v typovém panelovém domě je umístěna v 8. NP domu. Bytová jednotka velikosti 1+0 s příslušenstvím a sklepní kójí. Je vybavena běžným zařízením ZTI vanička, umyvadlo, WC (umístěno v typovém jádru), PVC podlahami a dřevěným oknem. Některé prvky KDŽ již před nutnou výměnou.(vybavení soc. zařízení, původní dveře, otopné těleso). Užitná plocha: 19,40 m2 prodejní cena 01/ Kč (6 185 Kč/m2) 2. BJ 1+1 Aš, Tylova 2580 Bytová jednotka o velikosti 1+1 je umístěná ve 4.NP panelového bytového domu. Bytová jednotka po výměně většiny prvku KDŽ. Dispoziční řešení: pokoj, kuchyně, koupelna s WC, předsíň, sklep Užitná plocha 38,33 m2 (sklep 2,64) Prodejní cena Kč (7 696 Kč/m2); zdroj KS 07/2013 (V-1943/13)

6 S t r á n k a 6 3. BJ 1+1 Aš, Tovární 1560 BJ 1+1 je umístěna v 1. NP zděného bytového domu. Dům je střední v řadě podobných činžovních domů z počátku 30 tých let min. století. Spolu s domem je užíván společný dvůr zatravněno. V místě připojení na všechny obvyklé IS; parkování na veřejné ulici před domem. V těsném okolí jsou budovy průmyslového areálu. BJ je v obyvatelném stavu, ale před celkovou rekonstrukcí a obnovou PKDŽ. Užitná plocha 30,40 m2 Obchodovaná cena: Kč (4 605 Kč/m2); zdroj KS z 07/2013 Analýza porovnání Název: BJ - porovnávaný vzorek č. 1 Lokalita: Aš, Dlouhá ul Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+0 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka v panel. zástavbě 19,40 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Technický stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS 1/2013 (setrvalý trend k současnému stavu); Velikosti objektu užitná plocha menší, dispoziční řešení 1+0; Poloha blízkost centra města, oblíbená lokalita bydlení bez rušivých prvků; Provedení a vybavení panelová stavba / umakartové jádro, chybějící kuchyn. linka; Technický stav celkově lepší s ohledem na stáří stavby a konstrukční systém, i když před obnovou PKŽ Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění výrazně lepší ambice uplatnění na trhu s ohledem na oblibu lokality bez problematických obyvatel a dalších prvků; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m

7 S t r á n k a 7 Název: BJ porovnávaný vzorek č. 2 Lokalita: Aš, Tylova 2580 Podlaží: 4.NP Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová zástavba 38,33 m Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 0,60 K5 Technický stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS 07/2013; Velikosti objektu užitná přibližně stejná, dispoziční řešení 1+1; Poloha blízkost centra města, oblíbená lokalita bydlení bez rušivých prvků; Provedení a vybavení panelová stavba / vyzdívané jádro, vyšší kvalita zařizovacích předmětů; Technický stav celkově lepší s ohledem na stáří stavby a konstrukční systém po obnově PKŽ; Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění výrazně lepší ambice uplatnění na trhu s ohledem na oblibu lokality bez problematických obyvatel a dalších prvků; Název: BJ porovnávaný vzorek č. 3 Lokalita: Aš, Tovární 1560 Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1 Celkový koef. K C 0,771 Upravená j. cena Kč/m Kč/m 2 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 30,40 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Technický stav 1,40 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00

8 S t r á n k a 8 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny KS 07/2013; Velikosti objektu obdobná užitná plocha, dispozice 1+1; Poloha okraj města, podobné prostředí, ale s menší měrou konfliktního obyvatelstva; Provedení a vybavení obdobné provedení, ale horší stav vybavení ; Technický stav horší stav před obnovou prvků krátkodobé životnosti (PKŽ); Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění shodné ambice při uplatnění na volném trhu Celkový koef. K C 1,06 Upravená j. cena Kč/m Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena Kč/m 2 Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Maximální jednotková cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 32,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena jednostosedmdesáttisíc korun českých Kč 0 Kč Kč Kč KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody. Ta plně respektuje podmínky trhu, oceňovatel má dostatečné množství obdobných nemovitostí, které lze k objektivnímu porovnání použít. Při závěrečné analýze porovnávací metody byl za výsledek vzat aritmetrický průměr jednotkových cen porovnání. Nebylo nutné zvažovat jiný váhový poměr, neboť svými užitnými a technickými parametry se hodnocená jednotka řadí přibližně doprostřed vybraného porovnávacího vzorku. Částka Kč plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.

9 S t r á n k a 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 412/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení 2

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 12

13 MAPA ÚZEMÍ S t r á n k a 13

14 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16