ZNALECKÝ POSUDEK číslo 582/2014

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com ZNALECKÝ POSUDEK číslo 582/2014 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku Bytová jednotka č. 630/21 dispoziční řešení 2+1 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Rotava katastr. území Rotava kód ČSÚ LV č Pozemky St. 707 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 203 m 2 St. 708 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 204 m 2 BJ vymezená v budově číslo popisné 629, 630 LV č. 897 Ostatní nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 53/2066 Adresa nemovitosti: Sídliště 630, Rotava Vlastník stavby: Omrai Jan, Sídliště 630, Rotava Vlastník pozemku: dtto OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 11926/11 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE HODNOTA NEMOVITOSTI Kč ,00 HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč 0,00 HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč 0,00 VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč ,00 Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 11 stran příloh (celkem 21 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97EX 6718/ je úkolem znalce: o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: jednotky č. 630/21, byt s podílem a společných částech domu s č.p. 629 a 630 na parcele St. 707 a St. 708 ve výši 53/2066, vše v k.ú. a obci Rotava o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce. Povinný nepřevzal obsílku s výzvou k provedení prohlídky, a proto bylo provedeno ohledání nemovitosti pouze z veřejně přístupných ploch. Další údaje byly čerpány z údajů získaných z operátu katastru nemovitostí. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č pro k.ú. a obec Rotava ze dne o výřez z kopie katastrální mapy pro k.ú. Rotava o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje dispozici hodnocené bytové jednotky pořízené ze o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz č.j. 97EX 6718/11-15 o usnesení o stanovení znalce ze dne č.j. 97Ex 6718/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Poloha nemovitosti Město Rotava leží v severní části okresu Sokolov, v podhůří Krušných Hor. Město má cca 3260 stálých obyvatel. Největšího rozmachů získala Rotava v 60 letech min. století, kdy byla do původního průmyslového areálu implantována strojírenská činnost (bývalý podnik Škoda Plzeň, n.p.). V této souvislosti bylo vystavěno v nadmořské výšce 570 m zcela nové sídliště z panelových domů. Součástí této výstavby (zv. Nová Plzeň) byla i odpovídající občanská vybavenost (základní škola, zdravotní středisko, kulturní a sportovní vybavenost, nákupní centrum). Hodnocená BJ je v panelovém domě postaveném v centru města mezi prvními. Typová stavba G58 pochází z doby výstavby kolem roku Dopravní dostupnost: Sokolov (správní centrum) cca 22 km, Karlovy Vary cca 33 km, Kraslice cca 6 km; nádraží železnice cca 7 km (Kraslice), bus zastávka cca 100 m. Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky Budova postavena kolem roku 1964 má dvě sekce s vlastním číslem popisným. Panelový dům má 7 nadzemních podlaží, přičemž část 1.NP je technické zázemí domu (skladové kóje, společné části). Hlavní nosný systém tvoří montovaný železobetonový typový skelet G58. Obvodový plášť domu je po rekonstrukci zateplené obvodové zdivo. Dům z exteriérového ohledání nevykazuje žádných zjevných vad. Bytová jednotka o dispozici 2+1 ve 4.NP je, s ohledem na celkový stav domu, pravděpodobně v průměrném užitném a technickém stavu. pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, obchod; autem do 10 min jízdy silnice II. třídy; železniční zastávka o centrum lokality - dobrá dostupnost občanské vybavenosti o lokalita s jednou z nejvyšších nezaměstnaností v Karlovarském kraji o okraj regionu s většími dopravními vzdálenostmi o velká část obyvatel města je sociálně vymezená, (dokonce romské nepokoje).

3 S t r á n k a 3 Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN velká část obyvatel města je sociálně vymezená, (dokonce nedávno romské nepokoje). Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno VB užívání doložením objednatele VB zaniklo úmrtím oprávněné osoby Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim "

4 S t r á n k a 4 OCENĚNÍ VĚCNÁ HODNOTA Popis stavebně technický popis stavebně technický stav hodnocené bytovky je pro účel ocenění považován za průměrný, bez zásadních modernizací, ale s prováděnou údržbou. Vybavení BJ je taktéž bez mimořádných nebo chybějících prvků. Je však převážně v původním provedení (50 let). Výpočet podlahových ploch Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha (m 2 ) (m 2 ) kuchyně obytná plochy 8,99 1,00 8,99 pokoj obytná plochy 22,50 1,00 22,50 pokoj obytná plochy 13,94 1,00 13,94 předsíň obytná plochy 5,25 1,00 5,25 koupelna obytná plochy 2,11 1,00 2,11 WC obytná plocha 0,92 1,00 0,92 sklep ostatní 1,37 0,5 0,685 Celkem výměra 55,08 54,395 Technická specifikace Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací železobetonové základové pasy 2. Svislé konstrukce montovaný plošný panelový systém 3. Stropy železobetonové stropní prvky montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičná nebo plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů strukturovaná silikátová 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody prefabrikované 11. Dveře lakované 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah vlysové podlahy, keramická dlažba 15. Vytápění ÚT dálkový zdroj vytápění 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod pozinkované trubky, z části výměna za PPr 19. Vnitřní kanalizace plastové a litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod v BJ není 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, 23. Vnitřní hygienické vybavení WC kombi, ostatní chybí 24. Výtahy osobní 25. Ostatní telefonické otevírání domovních dveří (bzučák)

5 S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 54,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % - Stáří roků 50 Další životnost roků 30 Opotřebení % 62,50 Věcná hodnota (VH) Kč POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 1 i KDŽ 2 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Libavské Údolí - zděná zástavba v centrální části obce; k datu ocenění není schopná užívání Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 54,40 m 2 4.NP 2+1 x x 1 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 2 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 3+1 obec Rotava Fotodokumentace katastrální území Rotava ulice a číslo popisné Sídliště 663, 664, 665 bytová jednotka č. 664/17 cena realizovaná / za m2 UP Kč / zdroj informace / datum převodu info o kupní ceně 09/2013 základní popis: užitná plocha umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží opravy / rekonstrukce technický stav vybavení: koupelna WC kuchyně ostatní 70 m 2 (lodžie) 4NP (s výtahem) panelová nezateplená / 1PP + 5NP běžná údržba před rekonstrukci, ale udržovaný vana a umyvadlo (bytové jádro) splachovací linka, kombinovaný sporák plastová okna Analýza porovnání Redukce pramene ceny info o kupní ceně 09/2013 shodná cenová úroveň 1,00 Poloha shodná Velikosti objektu větší užitná plocha, dispozice 3+1 1,05 Typ hlavní stavby panelová nezateplená; 3 sekce; výtah 1,05 Technický stav / technické průměrný před rekonstrukcí shodné 1,00 opotřebení Vybavení nemovitosti /morální standardní vybavení shodné 1,00 opotřebení Vliv pozemku bez vlivu 1,00 Výsledný koeficient 1,1025 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP) 2 205,00 Vzorek č. 2 BJ 2+1 obec Rotava Fotodokumentace katastrální území Rotava ulice a číslo popisné Sídliště 637 bytová jednotka č. cena realizovaná / za m2 UP / zdroj informace / datum převodu KS / základní popis: užitná plocha umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží 53,69 (lodžie) 2NP s výtahem panelová 3 UP užitná plocha

7 S t r á n k a 7 opravy / rekonstrukce technický stav vybavení: koupelna WC kuchyně ostatní jádro s keramickým obkladem, nové ZTI před rekonstrukci (vyjma soc. zařízení) vana, umyvadlo splachovací linka, kombinovaný sporák dřevěná zdvojená okna Analýza porovnání Redukce pramene ceny KS 03/2013 shodná cenová úroveň 1,00 Poloha shodná 1,00 Velikosti objektu shodná užitná plocha 2+1 1,00 Typ hlavní stavby panelová s výtahem 1,00 Technický stav / technické shodný stav domu / v BJ sociální zařízení po 0,95 opotřebení rekonstrukci Vybavení nemovitosti /morální díky obnově koupelny a WC mírně nižší morální 0,95 opotřebení opotřebení Vliv pozemku bez vlivu 1,00 Výsledný koeficient 0,9025 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP) Vzorek č. 3 BJ 2+1 obec Rotava Fotodokumentace katastrální území Rotava ulice a číslo popisné Sídliště 631, 632 bytová jednotka č. 632/21 cena realizovaná / za m2 UP Kč / 2632 Kč/m 2 zdroj informace / datum převodu sdělení RK o kupní ceně / základní popis: užitná plocha 53,19 umístění v domě konstrukce stavby / počet podlaží opravy / rekonstrukce technický stav vybavení: koupelna WC kuchyně ostatní 2NP s výtahem panelová zateplená / 1PP+7NP plast. okna, částečně podlahy, nedokončená koupelna, renovace linky po částečné rekonstrukci vana, umyvadlo splachovací linka, kombinovaný sporák Analýza porovnání Redukce pramene ceny informace o kupní ceně z RK 10/2013 1,00 Poloha shodná 1,00 Velikosti objektu shodná 1,00 Typ hlavní stavby panelová se zateplením, výtah 1,00 Technický stav / technické shodné stáří domu, mírně nižší opotřebení s ohledem 0,95

8 S t r á n k a 8 opotřebení na částečnou obnovu BJ Vybavení nemovitosti /morální srovnatelné vybavení /mírně nižší opotřebení 0,95 opotřebení Vliv pozemku bez vlivu 1,00 Výsledný koeficient 0,9025 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 /UP) Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru vzorku porovnání Interval jednotkových cen Porovnávací hodnota Trh s panelovými byty v Rotavě je velmi frekventovaný (velká migrace obyvatel). Cenová úroveň patří mezi nejnižší v ČR. Výběr byl směřován na typově shodné byty ve stejné lokalitě. Proto lze vypovídající schopnost výsledku porovnání považovat za objektivní. Jednotková cena ve výši 2450 Kč/m 2 UP odpovídá technickým a užitným parametrům hodnocené nemovitosti Kč/m 2 UP Kč ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč slovy: jednostotřicettisíc korun českých KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody, který je v tomto případě založen pouze na demonstraci lokálního trhu s byty. Hodnocená BJ splňuje základní podmínky pro standardní užívání, a to s ohledem na svůj průměrný technický stav a vybavení. Částka Kč, dle názoru oceňovatele, vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. Dle doložení objednatele ZP došlo k právnímu zániku VB užívání úmrtím oprávněné osoby.

9 S t r á n k a 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 582/2014. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení čj. 97EX 6718/

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 16

17 MAPA ÚZEMÍ S t r á n k a 17

18 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19

20 S t r á n k a 20