ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění nemovitých věcí: parcela č. 351/90 o výměře 6206 m2 trvalý travní porost, zapsané na LV č. 111, pro k.ú. Kfely u Ostrova, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Určení ceny zjištěné 2.2. Porovnávací hodnota 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Určení ceny zjištěné Výnosová metoda Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: parcela č. 351/90 o výměře 6206 m2 trvalý travní porost, zapsané na LV č. 111, pro k.ú. Kfely u Ostrova, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 pro k.ú. Kfely u Ostrova ze dne Kopie katastrálních map z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu nebyl přítomen řádné prohlídce, jedná se o volně přístupné pozemky, prohlídka byla provedena znalcem. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V našem případě hodnocené výše uvedené nemovitosti, s ohledem na to, že výpočet porovnávací hodnoty, vzhledem k tomu, že obdobné nemovité věci jsou obecně méně často obchodovány, bude doplněn i určením ceny zjištěné a vzhledem k tomu, že se jedná o nemovité věci komerční tak i výpočtem výnosové hodnoty. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Určení ceny zjištěné Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 3

4 2.2. Porovnávací hodnota Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 111 ze dne pro k.ú. Kfely u Stříbra Koban Vasil, Jáchymovská 1, Ostrov Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 4263 pro k.ú. Stříbro) omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Koban Vasil Zahájení exekuce - Koban Vasil Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o pozemky ležící v obci Ostrov, samostatná část Kfely, v okrajové, nezastavěné, severní části Kfel. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace parc.č. 45 ve vlastnictví Město Ostrov, Jáchymovská 1, Ostrov. Jedná se o lokalitu, vymezenou územním plánem k zastavění, ve které je vymezeno přibližně 82 pozemků určených k zastavění rodinnými domy a na okraji této lokality leží oceňovaný pozemek, který je územním plánem vymezen jako plocha onačená z základní občanské vybavení pro malé lokální centrum obchodu a služeb. Využití oceňovaného pozemku je teda závislé na výstavbě celé lokality, kde je nutné pro využití vybudovat dle územního plánu zejména místní komunikaci - dopravní napojení plochy a déle v celé ploše vybudovat technickou a dopravní infrastrukturu, přeložku vzdušného vedení a protierozní opatření. Celá lokalita takto vymezená územním plánem leží ladem již 4

5 přibližně 15 let, za tu dobu se nenašel nikdo, kdo by celou lokalitu zainvestoval a mohla započít výstavba. Bez zainvestování celé lokality a započetí výstavby rodinných domů v ní nelze oceňovaný pozemek samostatně využít a nelze ani nemá význam na něm budovat malé lokální centrum obchodu a služeb tak, jak je určeno územním plánem. Oceňovaný pozemek je mírně svažitý, neudržovaný, zarostlý, neoplocený, nad jeho západní částí vede vzdušné vedení. Ostrov je součástí okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Ostrov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Ostrov se rozkládá asi jedenáct kilometrů severovýchodně od Karlovych Varů. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od německých hranic. Část Kfely je bez vybavenosti, u Ostrova v těsné blízkosti Výpočet Určení ceny zjištěné Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - žádná poptávka I -0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 5

6 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Okrajová lokalita s nutností vybudování dopravního napojení, přeložky vzdušného vedení a protierozního opatření I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,600 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita přibližně 15 let leží ladem, bez zájmu o její využití I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,700 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,600 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 0,700 * 0,600 = 0,269 6 i = 1 6

7 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,269 0,300 97,73 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 parc.č. 351/ ,00 97, ,38 Stavební pozemek - celkem 6 206, ,38 Pozemek - zjištěná cena = ,38 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 7

8 Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1) Kfely, okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Jedná se o dva stavební pozemky v zajímavé klidné lokalitě ve Kfelích u Ostrova orientované na jih s výhledem na Krušné hory. Pozemky jsou určeny územním plánem pro výstavbu rodinných domů a navazují na stávající zástavbu. Jsou součástí nové plánované výstavby a budou přístupné po nové místní komunikaci přímo z Ostrova.Veškeré inženýrské sítě, včetně zemního plynu budou postupně přivedeny na hranici pozemku v současné době jsou ve stádiu vyřizování stavebního povolení, sítě budou realizovány formou sdružené investice stavebníků. Nabídková cena pozemků: č. 351/ m ,- Kč (cca 270,- Kč/m2)č. 351/ m ,- Kč(cca 270,- Kč/m2. Nabídková cena těchto dvou pozemků je momentálně v této lokalitě nejnižší.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 555,75 Kč měsíčně Cena za m²: 270 Kč Aktualizace: ID: Plocha pozemku: 1591 m 2 2) Hluboký, okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Exkluzivně nabízíme na prodej v obci Ostrov okres Karlovy Vary, část obce Hluboký, stavební pozemek na hezkém místě. Pozemek s celkovou rozlohou 4181m2 který je možno rozdělit na dva pozemky o velikosti 2090m2. V případě zájmu je možnost pozemek rozdělit i na 4 pozemky. Vhodné pro přátele chtějící bydlet pohromadě. Informace o pozemku a jeho napojení na ing. sítě Vám zodpovíme na základě Vaší poptávky.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 559,61 Kč měsíčně Cena za m²: 359 Kč ID zakázky: 32 Aktualizace: Plocha pozemku: 2090 m 2 Kč 3) Kfely okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemkové parcely o velikosti 791 m², Ostrov-Kfely, určené k bydlení na téměř rovinatém pozemku v klidné lokalitě. Zasíťování lokality je v jednání. Výhodná investice. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 655,4 Kč měsíčně Cena za m²: 398 Kč Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 791 m 2 4) Stříbro okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej pozemku o výměře m2 na severním okraji Stříbra v zastavitelné části města. Pozemek je v územním plánu veden jako území čistého bydlení a je určen pro výstavbu rodinného domu. Pozemek je udržovaný, rovinatý, zatravněný, je na něj přivedena elektřina. Nachází se v těsné blízkosti stávající zástavby rodinnými domky, vede k němu neudržovaná komunikace. Lokalita je klidná, s pěkným výhledem na město. Pěší chůzí lze po málo frekventovaných komunikacích dojít za cca 10 minut k MŠ, ZŠ, obchodu, gymnáziu, zastávce MHD.Stříbro má výborné autobusové i vlakové spojení v několika směrech (Praha, Plzeň, Cheb, Tachov, Bezdružice, Kladruby atd.), k nájezdu na dálnici ve směru na Prahu i na Rozvadov je 6 km. Ve městě jsou mateřské školy, základní i střední školy, obchody, služby, lékárny, zdravotnická zařízení, městský úřad s rozšířenou působností.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 311,11 Kč měsíčně Cena za m²: 500 Kč ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 1261 m 2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Použité koeficienty: K1 koeficient pozemku, velikost, tvar K2 - koeficient dopravní obslužnosti K3 - koeficient dostupnosti sítí K4 koeficient zdroje K5 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 8

9 hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Kfely, okr. Karlovy Vary 0,80 0,80 0,80 0,80 0, Hluboký, okr. Karlovy Vary 0,80 0,80 0,80 0,80 0, Kfely, okr. Karlovy Vary 0,80 0,80 0,80 0,80 0, minimum 77 maximum 114 průměr 98 užitná plocha m2 1 porovnávací hodnota za 1m2 98 celková výměra porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Rekapitulace Cena zjištěná Cena porovnávací ,- Kč ,- Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky lokalita takto vymezená územním plánem leží ladem již přibližně 15 let, za tu dobu se nenašel nikdo, kdo by celou lokalitu zainvestoval a mohla započít výstavba. Bez zainvestování celé lokality a započetí výstavby rodinných domů v ní nelze oceňovaný pozemek samostatně využít a nelze ani nemá význam na něm budovat malé lokální centrum obchodu a služeb tak, jak je určeno územním plánem. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nemovité věci jsou obtížněji obchodovatelné, v daném případě ocenění pozemků, na úrovni hodnoty porovnávací. 9

10 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: šestsettisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014- OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 10

11 5.2. Fotodokumentace 11

12 12

13 13

14 katastrální mapa 14