ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemků v obci Daskabát včetně příslušenství, p.č.334, zahrada, o velikosti 80 m 2, p.č.335, zahrada, o velikosti 955 m 2 a p.č.336, ostatní plocha, o velikosti 38 m 2, vše zapsáno na LV č.152 pro k.ú.daskabát Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1888/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemků v obci Daskabát včetně příslušenství, p.č.334, zahrada, o velikosti 80 m 2, p.č.335, zahrada, o velikosti 955 m 2 a p.č.336, ostatní plocha, o velikosti 38 m 2, vše zapsáno na LV č.152 pro k.ú.daskabát 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Daskabát Daskabát Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Daskabát Katastrální území: Daskabát Počet obyvatel: 590 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 532,73 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.152 pro k.ú.daskabát - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: /5833, Pan Petr Zelinka, Daskabát 35, Daskabát, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí v zastavěném území obce, v proluce v řadové zástavbě. Pozemky jsou zastavitelné. Je možné napojení na elektřinu, veřejný vodovod a plyn. Na pozemku se dále nachází studna s ručním čerpadlem a ovocné porosty. Zastavitelnost je snížena protáhlým tvarem, kdy u sousedního objektu č.p.18 jsou na pozemek směrována okna. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

5 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 1,030 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 532,73 0,899 0, ,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 zahrada ,00 143, ,40 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 zahrada ,00 143, ,40 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha - ostatní ,00 143, ,84 odst. 1) komunikace Stavební pozemky - celkem 1 073,00 m ,64 Pozemky - zjištěná cena = ,64 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostopadesátčtyřitisícjednostosedmdesát Kč - 7 -

8 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.958,- Kč s příslušenstvím a náklady - DIRECT pojišťovna, a.s., Nové sady 996/25, Staré Brno, Brno, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - WPP Financial s.r.o., Veselá 199/5, Brno-město, Brno, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 3.954,- Kč s příslušenstvím a náklady - Dočkal Václav, V Údolí 675, Ždírec nad Doubravou, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Grymlová Dana, Slovinská 992/29, Vršovice, Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 5.302,88 Kč s příslušenstvím - Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Hodolany, Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 5.458,- Kč s příslušenstvím - Vojenská zdravotní pojišťovna České republiky, Drahobejlova 1404/4, Praha 9, Libeň, Praha 9, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Česká kancelář pojistitelů, Na Pankráci 1724/129, Praha 4, Nusle, Praha 4, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,70 Kč s příslušenstvím - AKCENTA, spořitelní a úvěrní družstvo, Gočárova třída 312/52, Pražské Předměstí, Hradec Králové, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-1888/ ze dne , Nařízení exekuce 48EXE-5749/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 042EX-1058/ ze dne , Zahájení exekuce 038EX-383/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 038EX-383/ ze dne , Nařízení exekuce 50EXE-7469/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 139EX-17741/ ze dne , Nařízení exekuce 51EXE-3172/2013 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 048EX-00006/ ze dne , Zahájení exekuce 091EX-01198/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 091EX-01198/ ze dne , Zahájení exekuce 023EX-02353/ ze dne , Zahájení exekuce 124EX-6643/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují

9 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) k prodeji stavební pozemek o výměře 776 m2 v obci Přáslavice u Olomouce. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Požadovaná cena 927,- Kč/m2 včetně provize a kompletního servisu, včetně provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,1, možností využití 0,8. Jednotková cena po korekci 693,40 Kč/m2. 2) Stavební parcela v centru obce Mrsklesy o výměře 1545m2. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Požadovaná cena 1.026,- Kč/m2 vč. provize a práv. serv. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, možností využití 0,8. Jednotková cena po korekci 697,70 Kč/m2. 3) zasíťovaný stavební pozemek o výměře 834m2 (š.18m, hl. 37m) určený pro výstavbu samostatně stojícího RD v severní části obce Daskabát s příjemným rozhledem do okolí a lesů. Stavební pozemek se nabízí jako zasíťovaný s asfaltovou obslužnou komunikací. Inženýrské sítě - vodovod, elektřina, plynovod, kanalizace splašková i dešťová, veřejné osvětlení. Občanská vybavenost obchod, restaurace, obecní úřad, škola, školka v místě, vše ostatní v obci Velký Újezd. Pozemek je součástí projektu DASKABÁT U LESA pozemky pro 15 RD. Požadovaná cena 1.195,- Kč/m2 včetně právního servisu. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, možností využití 0,8. Jednotková cena po korekci 812,60 Kč/m

10 Průměrná jednotková cena činí 764,60 Kč. Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na 755,- Kč/m2. Za všechny pozemky ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmsetdesettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 152 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace nemovitosti

14 Mapa oblasti

15 - 15 -

16 - 16 -