ODBORNÝ POSUDEK. číslo / 16

Transkript

1 ODBORNÝ POSUDEK číslo / 16 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Rodinný dům, Objekt bydlení Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Kostelec nad Černými lesy, k.ú. Kostelec nad Černými lesy Adresa nemovitosti: Kutnohorská 445, Kostelec nad Černými lesy Vlastník stavby: DeuTsch spol. s r. o. v likvidaci, RČ/IČO: , Betáňská 310, Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: DeuTsch spol. s r. o. v likvidaci, RČ/IČO: , Betáňská 310, Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s. r. o., RČ/IČO: Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167, Moravská Ostrava ZHOTOVITEL : Ing. Ladislav Kubíček, MBA Adresa zhotovitele: Janského 2443/3, Praha 5 IČ: telefon: kofido.lk@gmail.com DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 30 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne Ing. Ladislav Kubíček, MBA - 2 -

3 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou nemovitostí - pozemek parcela 106 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou - objekt bydlení, Kutnohorská 445 a pozemek parcela 107 zahrada s příslušenstvím, vše v katastrálním území a v obci Kostelec nad Černými lesy. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje

4 Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů - Objednávka posudku - List vlastnictví 591 pro katastrální území Kostelec nad Černými lesy - Snímek katastrální mapy - Výpis z obchodního rejstříku vlastníka - Mapy místa a okolí - Letecký snímek - Informace sdělené objednatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Nabídky realitních kanceláří - SW NEMExpres AC - 4 -

5 - Fotodokumentace - Vlastní databáze zpracovatele - Pomůcky Místopis Kostelec nad Černými lesy je větší obcí ve Středočeském kraji, okres Praha - východ. Má dobrou občanskou vybavenost a velmi dobré spojení s okolím včetně hlavního města Prahy. Leží v blízkosti hlavní komunikace Praha - Kutná Hora a dobré napojení má i na dva dálniční směry. Vzhledem k blízkosti hlavního města má i dobrou zaměstnanost. V místě je kromě uspokojivé občanské vybavenosti, zejména obchodní sítě i několik dalších zajímavosti - zámek, pivovarské muzeum, historický kostel a podobně. Jak sám název napovídá, leží i v oblasti zajímavé přírody. Z uvedených i dalších důvodů patří Kostelec nad Černými lesy k vyhledávaným lokalitám pro bydlení. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Nemovitost leží na jedné z hlavních příjezdových komunikací do města, nedaleko vlastního centra obce v zástavbě obdobných řadových domů. V sousedství se dále nachází areál bývalé nemocnice, nyní postupně měnící svůj charakter na bytovou zónu a centrum služeb a podobných objektů. V blízkosti je i obecní hřbitov

6 Jedná se o dvoupatrový řadový rodinný dům, zřejmě nepodsklepený bez vjezdu pro automobily, s malou zahrádkou, napojený na všechny místní inženýrské sítě. Vstup do nemovitosti nebyl zpracovateli ani přes výzvu umožněn, proto bylo nutno přistoupit k ocenění podle pomůcek (informace ze stavebního úřadu, vhled prostředky přes zatemněná okna, informace sousedů a další). Dům je zjevně ve stádiu nedokončené rekonstrukce (stav je odhadován na 80 %). Je provedena výměna oken, dveří, vnitřních úprav a napojení vybavení. Dům je částečně vybaven původním zakonzervovaným nábytkem. Je potřebné dokončení rekonstrukce pro obyvatelnost na úrovni cca Kč. Dům může po dokončení rekonstrukce sloužit jako nadstandardní bydlení, případně jako bydlení dvougenerační. (směrem do zahrady ve druhém nadzemním podlaží je nově zbudována další terasa ). Nemovitost není v současné době užívána. Silné stránky - Zajímavá lokalita Slabé stránky - Nedokončená rekonstrukce - Bez vjezdu pro osobní automobily RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa řádná mimořádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Umístění nemovitosti není spojeno s žádným mimořádným rizikem. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu - 6 -

7 (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Na listu vlastnictví jsou zapsána tři věcná břemena neovlivˇující obvyklou cenu: - Věcné břemeno okapového žlabu k parcele Věcné břemeno zřízení plotu k parcele Věcné břemeno zřízení plotu k parcele 109 (viz. LV 591). Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nejsou známa ani další rizika. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kostelec nad Černými lesy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 369,00 Kč/m 2 Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Výpočet hodnoty pozemků - 7 -

8 Index polohy pozemku I P = 1,100 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,100 = 1,100 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada , , ,70 Stavební pozemky - celkem 215, ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč - 8 -

9 Výpočet věcné hodnoty stavby Objekt bydlení Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 142,00 m 2 3,26 m 2. NP 113,00 m 2 3,18 m půdní prostor 98,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (142)*(3,26) = 462,92 m 3 2. NP (113)*(3,18) = 359,34 m 3 půdní prostor (98)*(2,80) = 274,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 462,92 m 3 2. NP 359,34 m 3 půdní prostor 274,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 096,66 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 142 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 179 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 096,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 40 Další životnost roků 70 Opotřebení % 36,40 Věcná hodnota (VH) [Kč]

10 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 179,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 096,66 m 3 Zastavěná plocha: 142,00 m 2 Plocha pozemku: 215,00 m 2 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti a přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 350,00 m m Kč Kč/m

11 Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m

12 Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 89,00 m m Kč Kč/m

13 Název: Rodinný dům Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Lokalita Kostelec nad Černými lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: RK Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 179,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

14 Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory komplex Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,20 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,50 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 4,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč Výnosová hodnota Cv Kč

15 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionytřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovení ceny obvyklé nemovitosti bylo stanoveno použitím několika oceňovacích metod, přičemž byla použita nejnižší z nich. Vzhledem k tomu, že nebyly dohledány uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly tedy použity nabídky realitních kanceláří, je třeba výslednou hodnotu chápat jako odborný názor zpracovatele. Závěr Stanovená cena obvyklá vychází především z hodnoty získané porovnávací hodnotou, kdy byly použity porovnání s dalšími nemovitostmi nabízenými realitními kancelářemi v místě a čase

16 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výpis z obchodního rejstříku vlastníka nemovitosti 1 Kopie katastrální mapy 1 Letecký snímek 1 Mapy 2 Fotodokumentace 1 Karty porovnávaných nemovitostí

17 LV 591 Příloha 1, str

18 LV 591 Příloha č. 1, str

19 DeuTsch spol. s r. o. v likvidaci Příloha č. 2, str

20 Snímek katastrální mapy Příloha č. 3, str

21 Letecký snímek Příloha č. 4, str

22 Mapa místa Příloha č. 5, str

23 Mapa okolí Příloha č. 5, str

24 Fotodokumentace Čelní pohled Boční pohled Zadní pohled Venkovní vybavení

25 Karta 1 Příloha č. 7, str

26 Karta 2 Příloha č. 7, str

27 Karta 3 Příloha č. 7, str

28 Karta 4 Příloha č. 7, str

29 Karta 5 Příloha č. 7, str

30 Karta 6 Příloha č. 7, str