Znalecký posudek č. 47-6/2019

Transkript

1 Znalecký posudek č. 47-6/2019 stanovení obvyklé ceny pozemku parcelní číslo st. 10, na němž stojí a jehož součástí je stavba č.p. 2, bytový dům, vše evidované v katastru nemovitostí v obci Hrobčice, katastrální území Hrobčice, list vlastnictví č Objednatel posudku: OK dražebník a.s. Jiráskova Rokycany Účel posudku: Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí pro potřebu dobrovolné veřejné dražby Datum místního šetření: Datum vypracování: Ocenění provedeno k datu: Vypracoval: Ing. Michal Spousta, Ph.D. Polská 1395/ Praha 2 mobil: michalspousta@ .cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se posudek předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Praze dne

2 Obsah A. ÚVOD A.1 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU A.2 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ A.3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU A.4 PŘÍLOHY A.5 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A.6 PRÁVNÍ PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM B. NÁLEZ B.1 POLOHA A POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ B.1.1 Popis Rodinný dům B.2 VĚCNÁ PRÁVA SLOUŽÍCÍ VE PROSPĚCH NEMOVITOSTÍ B.3 VĚCNÁ PRÁVA ZATĚŽUJÍCÍ NEMOVITOSTI VČETNĚ SOUVISEJÍCÍCH ÚDAJŮ B.4 POZNÁMKY A DALŠÍ OBDOBNÉ ÚDAJE B.5 PLOMBY A UPOZORNĚNÍ B.6 NABÝVACÍ TITULY A JINÉ PODKLADY ZÁPISU B.7 VZTAH BONITOVANÝCH PŮDNĚ EKOLOGICKÝCH JEDNOTEK (BPEJ) K PARCELÁM C. POSUDEK C.1 VOLBA METODY OCENĚNÍ C.2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU C.2.1 Databáze srovnávacích nemovitostí C.2.2 Stanovení jednotkového tržního ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS C.2.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC C.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí C.3 REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU C.4 ZÁVĚR A VÝROK ZNALCE D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Michal Spousta

3 A. ÚVOD A.1 Definice znaleckého úkolu Znaleckým úkolem je vypracování znaleckého posudku pro účely ocenění nemovitých věcí včetně příslušenství, přičemž nemovitými věcmi se rozumí následující nemovité věci evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 552, obec Hrobčice, katastrální území Hrobčice: pozemek parcelní číslo st. 10, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2 (dále také Pozemek 10 ), na pozemku stojí a jeho součástí je stavba č.p. 2, bytový dům (dále také Rodinný dům ). (vše dále také Nemovitosti nebo Předmět ocenění ) A.2 Kategorie hodnoty při ocenění Předmětu ocenění Ing. Michal Spousta, Ph.D. (dále také Znalec ) chápe pro účely tohoto znaleckého posudku obvyklou cenu Předmětu ocenění tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, kde se praví: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí, obec Hrobčice, katastrální území Hrobčice, list vlastnictví č. 552 ze dne Snímek katastrální mapy Předmětu ocenění Znalecký posudek o ceně obvyklé, číslo ZP zpracovaný Znaleckou společností s.r.o. dne Výsledky místního šetření ze dne A.4 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, obec Hrobčice, katastrální území Hrobčice, list vlastnictví č. 552 ze dne Michal Spousta

4 Snímek katastrální mapy Předmětu ocenění Fotodokumentace A.5 Základní obecné předpoklady a omezující podmínky Informace a podklady poskytnuté pro potřeby ocenění některým ze zúčastněných považuji za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Ačkoli mám za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsem nashromáždil ze spolehlivých zdrojů, nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděl jsem žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsem ve znaleckém posudku vycházel. A.6 Právní předpisy související s oceňováním V rámci stanovení obvyklé ceny Předmětu ocenění bylo postupováno dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění. Michal Spousta

5 B. NÁLEZ B.1 Poloha a popis Předmětu ocenění Místní šetření bylo provedeno dne Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu ocenění. Místní šetření bylo provedeno na účasti majitele Předmětu ocenění (a rodinných příslušníků) a Znalce. Obrázek 1 Lokalizace Nemovitostí v rámci obce Hrobčice Zdroj: Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění Obec Hrobčice se nachází v okrese Teplice v Ústeckém kraji. Příslušnou obcí, s rozšířenou působností je město Bílina. Obec Hrobčice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jižně od Teplic a čtyři kilometry jižně od města Bílina. Obec je složena z 12 katastrů a to Hrobčice, Kučlín, Razice, Mrzlice, Mukov, Červený Újezd, Hetov, Radovesice, Dřínek, Tvrdín, Mirošovice a Chouč. Zástavba je tvořena rodinnými a obytnými domy, kolem komunikací. Obcí protéká vodoteč Syčivka, která náleží do povodí Ohře. Z hlediska občanské vybavenosti obec disponuje zejména školou, fotbalovým hřištěm, hostincem na hřišti, poštou, mateřskou školou, dětským hřištěm a skateparkem. Jednou z cenných historických památek, je například původně románský kostel sv. Havla. Obec disponuje veškerými inženýrskými sítěmi. Dopravní dostupnost a obslužnost lokality, v níž se Nemovitosti nachází, je na dobré úrovni. Obcí prochází silnice III/2576, na kterou navazuje silnice III/2575. Západně od zastavěné části obce se nachází silnice II/257, která vede z obce Kozel do Bíliny. Autobusová zastávka Hrobčice, školka se nachází v těsné blízkosti od Nemovitostí. Michal Spousta

6 B.1.1 Popis Rodinný dům Rodinný dům je objektem obdélníkového půdorysného tvaru. Rodinný dům disponuje dvěma nadzemními podlažími (dále také NP ), jedním podzemním podlažím (dále také PP ) a podkrovím. V rámci 1.NP se nachází obývací pokoj, kuchyně, dětský pokoj, pokoj, koupelna, WC, chodba a schodiště. V rámci 2. NP se nachází dva pokoje, kuchyně, koupelnou, WC, schodiště, sklad, chodba a obývací pokoj. V podkroví se nachází schodiště, obytné prostory, kuchyně a koupelna. V rámci 1. PP se nachází technické prostory ve špatném technickém stavu. Základové konstrukce jsou tvořeny kamennými pasy. Svislé nosné konstrukce jsou zděné konstrukce se zateplením. Vnitřní povrchová úprava svislých nosných konstrukcí je tvořena vápenocementovou omítkou se štukovou úpravou. V rámci hygienického zázemí a prostoru kuchyně je povrchová úprava dále tvořena keramickým obkladem. Stropní konstrukce je s rovným podhledem. Vertikální komunikace je zajištěna schodištěm. Střešní konstrukce je krovové soustavy sedlového tvaru. Střešní krytina je tvořena betonovými taškami. Okna jsou plastová, přičemž v rámci podkroví jsou instalována dřevěná střešní okna. Vchodové dveře jsou dřevěné. Nášlapné vrstvy podlah jsou tvořeny keramickou dlažbou, tzv. plovoucí podlahou a dřevěnými prkny. Klempířské prvky jsou kompletní. Na pozemku zahrady se nachází drobné hospodářské stavení ze skládaných tvárnic, ve špatném technickém stavu a celkově je terén pozemku zahrady neupravený. Pozemek 10 je částečně oplocen kamenným oplocením. V objektu je připojen veškeré možné inženýrské sítě, přičemž plyn není dle sdělení majitele Nemovitostí využíván. Vytápění je na tuhá paliva. Dle sdělení majitele Nemovitostí byla provedena celková rekonstrukce Rodinného domu v roce Přes provedenou rekonstrukci bylo v rámci místního šetření zjištěno, že se Rodinný dům nachází v neudržovaném a částečně zdevastovaném stavu. Užitná plocha Rodinného domu (bez PP) činí 285,85 m 2. B.2 Věcná práva sloužící ve prospěch Nemovitostí Bez zápisu B.3 Věcná práva zatěžující Nemovitosti včetně souvisejících údajů Nemovitosti zatěžují zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Věcná práva zatěžující Nemovitosti nebudou Znalcem oceněna, jelikož tyto při prodeji v insolvenci zaniknou zpeněžením věci. B.4 Poznámky a další obdobné údaje Z hlediska poznámek a dalších obdobných údajů jsou evidovány zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce a rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Michal Spousta

7 Výše uvedené údaje v rámci této kapitoly zatěžující Nemovitosti nebudou Znalcem oceněny, jelikož tyto při prodeji v insolvenci zaniknou zpeněžením věci. B.5 Plomby a upozornění Bez zápisu. B.6 Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Viz výpis z katastru nemovitostí. B.7 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Bez zápisu. Michal Spousta

8 C. POSUDEK C.1 Volba metody ocenění Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí, kdy se jedná o rodinný dům včetně pozemku a příslušenství, bude provedeno ocenění porovnávacím způsobem, které dle názoru Znalce, nejlépe vystihuje obvyklou cenu Předmětu ocenění. Předmětem ocenění je Pozemek 10, který je částečně zastavěn Rodinným domem. K datu ocenění lze na místním realitním trhu nalézt dostatečný počet srovnávacích objektů, proto bude pro ocenění použita metoda porovnávací, která je jednou z nejběžněji užívaných metod v oceňovatelské praxi. Porovnávací nemovitosti musí mít srovnatelné parametry s oceňovanými nemovitostmi, případné odlišnosti nemovitostí jsou vyřešeny vhodnou aplikací koeficientů porovnávací metody. Porovnání bude provedeno pro Rodinný dům včetně pozemků Předmětu ocenění a příslušenství. Pro stanovení obvyklé ceny Nemovitostí bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny, která je podrobně popsána v odborné literatuře a je transparentní metodou určení obvyklé ceny nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu k datu ocenění. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňované nemovitosti jsou porovnávány se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitost oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě, tedy v Hrobčicích a obdobné lokalitě. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (I S ), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTC S ). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTC O ), použit tzv. index oceňované nemovitosti (I O ). C.2 Stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou Oceňovaná nemovitost Rodinný dům včetně pozemku předmětu ocenění a příslušenství, je porovnávána se standardní nemovitostí přesně definovaných vlastností. Standardní nemovitostí se rozumí Rodinný dům v Hrobčicích a obdobné lokalitě, v dobrém technickém stavu, se zděným typem konstrukce, standardně vybavený, s kompletními inženýrskými sítěmi, s velikostí nezastavěných pozemků o velikosti m 2, s příslušenstvím nemovité věci bez dopadu na cenu a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a nabídkových cen). Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy objektu. Michal Spousta

9 C.2.1 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu a další parametry. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných Nemovitostí včetně příslušenství byly srovnávány obdobné nemovitosti v obdobných lokalitách. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav nemovitosti, typ konstrukce, vybavení, inženýrské sítě, velikost pozemků nezastavěných, příslušenství nemovité věci a přítomnost dalších vlivů. Michal Spousta

10 Tabulka C-1 Databáze srovnávacích nemovitostí i Cena po Užitná Nabídková cena redukci na KRC plocha [Kč] pramen ceny [m 2 ] [Kč] Lokalita Hrobčice ,00 0, ,00 160,00 část obce Chouč, okres Teplice ulice Hřbitovní, ,00 0, ,00 80,00 Kostomlaty pod Milešovkou ,00 0, ,00 285, ,00 0, ,00 162, ,00 1, ,00 240,00 Lužice - část obce Lužice ulice Důlní, Bílina Korozluky - část obce Korozluky Technický stav nemovitosti Typ konstrukce Vybavení Inženýrské sítě Velikost pozemků nezastavěných Příslušenství nemovité věci 2 bez dopadu horší zděná standardní částečné do 200 m na cenu velmi dobrý zděná standardní nového provedení 2 bez dopadu kompletní do 200 m na cenu 2 bez dopadu dobrý zděná standardní kompletní do 200 m na cenu částečně upravené 2 bez dopadu zděná standardní částečné do 200 m na cenu 2 bez dopadu velmi dobrý zděná standardní částečné nad 800 m na cenu Další vlivy bez vlivu bez vlivu částečně nebytové prostory bez vlivu bez vlivu Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. Michal Spousta

11 C.2.2 Stanovení jednotkového tržního ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 8 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní I S. Z něj byla poté vypočtena tržní cena srovnávacích nemovitostí JTC S. k 1 koeficient lokality k 2 koeficient technického stavu nemovitosti k 3 koeficient typu konstrukce k 4 koeficient vybavení k 5 koeficient inženýrských sítí k 6 koeficient velikosti nezastavěných pozemků k 7 koeficient příslušenství nemovité věci k 8 koeficient dalších vlivů Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace. Tabulka C-2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí JTC S Cena po Užitná Jednotková redukci na i plocha cena k pramen 1 k 2 k 3 k 4 k 5 k 6 k 7 k 8 I S [m 2 ] [Kč/m 2 ] ceny [Kč] JTC S [Kč/m 2 ] ,00 160, ,75 1,00 0,80 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 0, , ,00 80, ,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 0,90 1,00 1,00 1, , ,00 285, ,21 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0, , ,00 162, ,22 1,05 0,90 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 0, , ,00 240, ,67 1,05 1,10 1,00 1,00 0,95 1,10 1,00 1,00 1, ,26 Zdroj: vlastní výpočet C.2.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (I S ) z databáze byla určena jejich výsledná cena (JTC S ) viz Tabulka C-2. Žádná ze srovnávacích nemovitostí nebyla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti jednotkových tržních cen od průměru všech použitých hodnot. Michal Spousta

12 Tabulka C-3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 9 435,26 Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] ,59 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 315,50 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 160,08 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] ,08 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] ,58 Zdroj: vlastní výpočet C.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 8 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti I O a jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti JTC O. Tabulka C-4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí Lokalita Hrobčice, okres Teplice Technický stav nemovitosti dobrý Typ konstrukce zděná Vybavení standardní Inženýrské sítě kompletní Velikost pozemků nezastavěných nad 800 m 2 Příslušenství nemovité věci bez dopadu na cenu Další vlivy bez vlivu Koeficienty odlišnosti k 1 1,00 k 2 1,00 k 3 1,00 k 4 1,00 k 5 1,00 k 6 1,10 k 7 1,00 k 8 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 1,10 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] ,14 Zdroj: vlastní výpočet Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace. Michal Spousta

13 C.3 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou Tabulka C-5 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou Užitná plocha [m 2 Jednotková tržní cena oceňované ] nemovitosti [Kč/m 2 Obvyklá cena [Kč] ] Nemovitosti 285, , ,57 Zdroj: vlastní výpočet Obvyklá cena Předmětu ocenění byla stanovena porovnávací metodou, která patří k nejvhodnějším a nejčastěji používaným metodám stanovení obvyklé ceny ve znalecké praxi. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. V daném případě měl Znalec k dispozici dostatečné množství srovnatelných objektů nacházejících se v obdobných lokalitách s podobnými parametry, u nichž byla známa jejich cena. Obvyklá cena Předmětu ocenění k datu ocenění činí (po zaokrouhlení na statisíce Kč): ,00 Kč Michal Spousta

14 C.4 Závěr a výrok Znalce Znaleckým úkolem bylo vypracování znaleckého posudku pro účely ocenění nemovitých věcí včetně příslušenství, přičemž nemovitými věcmi se rozumí následující nemovité věci evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 552, obec Hrobčice, katastrální území Hrobčice: pozemek parcelní číslo st. 10, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2, na pozemku stojí a jeho součástí je stavba č.p. 2, bytový dům. Znalec stanovil na základě tohoto znaleckého posudku a použité metody ocenění k datu ocenění obvyklou cenu Předmětu ocenění ve výši (po zaokrouhlení na statisíce Kč) ,00 Kč (Slovy: tři miliony tři sta tisíc korun českých) Michal Spousta

15

16 PŘÍLOHA Č. 1 Michal Spousta Příloha č. 1

17 Michal Spousta Příloha č. 1

37