- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 302 na parc.č. 1163, parc.č. 1163, 1160 a 1164/2 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 439) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00219/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství sestávající z venkovních úprav a trvalých porostů, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 302 Adresa nemovitosti: Sazečská 8 Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00219/ o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 439 zapsán: Viliš Petr, ing., Slezská Ostrava 201, Slezská Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Frýdlant nad Ostravicí Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Slezské Ostravě, městské části statutárního města Ostrava. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při ul. Sazečská, ve vzdálenosti cca 500 m od radnice obvodu Slezská Ostrava. Příjezd k objektu je ze zpevněné komunikace, z ul. Sazečská. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního a hromadného bydlení a objekty občanské vybavenosti. V okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení. Centrum města v pěším dosahu. Nemovitost je tvořena rodinným domem a pozemky, které spolu s domkem tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou porostlé trvalými porosty. Příslušenství nemovitosti je tvořeno venkovními úpravami, garáží a trvalými porosty. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy

4 - 4 - B. Posudek I) Věcná hodnota Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou a dle cenových map. a) Rodinný dům č.p. 302 Oceňovaná nemovitost je rodinný dům, podsklepený s dvěmi nadzemními podlažími a využitelným podkrovím. Základy objektu betonové s izolací. Obvodové zdivo je zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Podlahy v místnostech převážně betonové s krytinou PVC a textilní, v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna dřevěná, dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné. Vnější omítky břizolitové. Vytápění objektu ústřední plynovým kotlem. Elektroinstalace světelná i motorová. Objekt je napojen na elektrorozvod, vodovod, kanalizaci, plynový řad. Nemovitost byla postavena v roce 1905 jako bytový dům. V posledních letech byl objekt využíván jako administrativní budova pro podnikání kanceláře a sklady, nahrávací studio. Poslední roky nemovitost nevyužívána, zakonzervována, zabezpečena proti vniknutí. Před cca 10 lety proběhla rekonstrukce objektu s přestavbou z bytového domu na administrativní budovu. Objekt se v době prohlídky nachází v průměrném technickém stavu. Budova č.p. 302 je v KN vedena jako rodinný dům. Ve skutečnosti byl objekt používán k podnikání, jako administrativní budova. Dispoziční řešení objektu umožňuje jeho budoucí využít jak pro bydlení (hromadné i individuální), tak pro podnikání. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 10,70*11,50+6,40*2,20 = 137,13 m 2 1. NP: 10,70*11,50+3,20*0,80 = 125,61 m 2 2. NP: 10,70*11,50+3,20*0,80 = 125,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. PP: 137,13 m 2 2,60 m 356,54 m 3 1. NP: 125,61 m 2 3,10 m 389,39 m 3 2. NP: 125,61 m 2 3,10 m 389,39 m 3 Součet 388,35 m ,32 m 3

5 - 5 - Průměrná výška podlaží: PVP = 1 135,32 / 388,35 = 2,92 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 388,35 / 3 = 129,45 m 2 Obestavěný prostor: 1. PP: (10,70*11,50+6,40*2,20)*(2,60) = 356,54 m 3 1. NP: (10,70*11,50+3,20*0,80)*(3,10) = 389,39 m 3 2. NP: (10,70*11,50+3,20*0,80)*(3,10) = 389,39 m 3 zastřešení: 10,70*11,50*3,80*0,5+3,20*0,80*0,5 = 235,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 370,40 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1, Schody: S 2,90 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,20 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,70 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,20 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 1,70 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,00 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,90 100,00 1,00 5,90 Součet upravených objemových podílů: 98,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9860 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9710 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0192 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9860 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1350 Základní cena upravená = 6 809,- Kč/m 3

6 - 6 - Plná cena: 1 370,40 m 3 * 6 809,- Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 106 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 156 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 106 / 156 = 67,949 % ,61 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,99 Kč b) Příslušenství Příslušenství sestává z přípojek IS, zpevněných ploch, oplocení. Příslušenství dále tvoří trvalé porosty. Příslušenství je oceněno procentní sazbou z věcné hodnoty stavby. Příslušenství je minimálního rozsahu. Vzhledem k rozsahu, jeho provedení a opotřebení stanovuji procentní sazbu ve výši 3%. Věcná hodnota domu : ,99 Kč Procentní sazba * 3 % Příslušenství = ,88 Kč c) Garáž Jedná se o přízemní nepodsklepenou garáž s plochou střechou, přistavěnou k štítové straně domu. Garáž je bez čp/če, stojí na pozemku p.č Garáž není evidována v katastru nemovitostí. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z tvárnicového zdiva. Podlaha betonová, vrata plechová. Objekt je napojen na elektrorozvod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 8,50*4,00 = 34,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 34,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1. NP: (8,50*4,00)*(2,50) = 85,00 m 3

7 - 7 - Obestavěný prostor celkem: = 85,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina C 5,70 100,00 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 4,80 100,00 0,00 0,00 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 86,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8660 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8660 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená: = 3 119,91 Kč/m 3 Plná cena: 85,00 m 3 * 3 119,91 Kč/m 3 = ,35 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 40,000 % ,94 Kč Garáž - zjištěná cena = ,41 Kč d) Pozemky Výčet pozemků: parc.č zahrada o výměře 252 m 2 parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 m2 parc.č. 1164/2 zahrada o výměře 290 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou budovou rodinného domu č.p Pozemky jsou mírně svažité.

8 - 8 - Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou a dle cenových map. V platné cenové mapě stavebních pozemků jsou předmětné pozemky oceněny částkou 1 850,- Kč/m2. Tuto cenu nepovažuji za cenu obvyklou a cenu obvyklou upravuji na 2000,- Kč/m2. Ocenění pozemků: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek , , ,- pozemek , , ,- pozemek 1164/2 290, , ,- Pozemky celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: a)rodinný dům č.p. 302 = ,99 Kč b) příslušenství = ,88 Kč c) garáž = ,41 Kč b) Pozemky = ,- Kč Cena nemovitosti věcná hodnota celkem Cena nemovitosti věcná hodnota zaokrouhleno ,28 Kč ,- Kč

9 - 9 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří atraktivita lokality nemovitost je umístěna ve vyhledávané oblasti jak k bydlení tak k podnikání, je situovaná poblíž centra obce, centrum města v pěším dosahu. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 5+2, Slezská Ostrava Stav objektu: Po rekonstrukci, Podlaží počet: 2, Plocha zastavěná: 140 m 2,Plocha užitná: 200 m 2, Plocha pozemku: m 2 Prodej zrekonstruovaného domu 5+2 (popř. 6+1) na ulici Mastného v Slezské Ostravě, klidné místo v žádané lokalitě. Dům má nová plastová okna, vyměněny veškeré rozvody elektřiny, plynu, vody, v domě položeny plovoucí podlahy a dlažba. Celý dům je podsklepen. Podkrovní byt 2+1 kompletně rekonstruován, nová kuchyň, dva pokoje a koupelna. V přízemí zrekonstruovány dva pokoje a velmi moderně koupelna. Dvě místnosti připraveny na dodělání kuchyně a pokoje. Celý dům je ve velmi dobrém stavu. Zdroj: inzerce Cena: ,- Kč

10 - 10-2) RD Slezská Ostrava, ul. Bohumínská Plocha užitná: 174 m 2, Plocha pozemku: m 2 Prodej domu se dvěma bytovými jednotkami 4+1 a 5+1. Každý byt má své hodiny na elektřinu, plyn i vodu. Dům je celý podsklepen. Ve sklepě je topení, voda i odpad, lze využít jako skladovací prostory. Topení a ohřev vody je zajištěno plynovými kotli (v každé jednotce je jeden). V roce 1990 proběhla rekonstrukce střechy (hranická taška), nové rozvody elektřiny, vody, kanalizace a topení, částečně podlahy. V loňském roce proběhla částečná výměna oken. Nutné investice do fasády. Součástí je samostatně stojící dvougaráž. Zdroj: inzerce Cena: ,- Kč

11 - 11-3)Vila, Slezská Ostrava, ul. Vilová Bytový dům se 4 bytovými jednotkami v lukrativní lokalitě Ostrava-Slezská Ostrava ulice U Staré Elektrárny Předmětem prodeje je stavba bytového domu na ul. U Staré elektrárny. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy. Dům je dobře dopravně dostupný, vzdálenost do centra města cca 5 min. V rámci města lze tuto lokalitu považovat za velmi atraktivní. Bytový dům je třípodlažní s obytným podkrovím, podsklepený. V 1.PP se nachází byt o velikosti 2+kk (89,6 m2). V 1.NP je byt 3+1 (76,14 m2), ve 2. NP byt 3+1 (76,14 m2) a v podkroví byt 3+1 (85,7). Všechny byty jsou po rekonstrukci. Všechny bytové jednotky jsou v současnosti obsazené nájemníky (nájemní smlouvy na dobu určitou, max. 6 měsíců). Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné z cihel t. 40 až 65 cm. Střecha je sedlová, krytina z pozink. plechu. Byty jsou vytápěny el. přímotopy či etážovými plyn. kotli. Ohřev vody je zajištěn el. bojlery, plyn. kotlem nebo el. průtok. ohřívači. Zdoj: inzerce Cena: ,- Kč 4)bytový dům, Slezská Ostrava, ul. Nejedlého Bytový dům. V domě se nachází celkem 8 bytů. Oceňovaný dům je podsklepený, se třemi nadzemními podlažími a částečně obytným podkrovím. V 1.PP jsou situovány sklepní prostory. V 1.NP až 3.NP se nachází vždy dva byty o velikosti 2+1. V podkroví jsou dva byty o velikosti 1+1, zbytek tvoří půdní prostory. Dům byl postaven cca v roce 1920, k datu ocenění se nachází v průměrném technickém stavu. Ke dni ocenění je 6 bytů pronajatých, dva jsou volné. Zastavěná plocha 194 m2. Realizovaná cena: ,-. Zdroj: databáze znalce, prodej 5/2011.

12 Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí v podobných lokalitách se pohybují v rozmezí cca 3 až 7 mil. Kč, dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku a rovněž technického stavu. Nutno podotknout, že nabídkové ceny jsou o cca 10 až 15% vyšší než sjednané. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v atraktivní lokalitě, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: Kč Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.

13 Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 302 na pozemku p.č a pozemky p.č. 1163, 1160 a 1164/2, k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, LV č. 439, včetně součástí a příslušenství je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši Slovy: čtyřimilionydvěstětisíc Kč Kč. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 204/2011.

14 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

15 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti