Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k.j. 97EX 3767/ Zpracovatel: Ing. Quido Kleka Kozinova 338/ Šumperk

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /12 o cen nemovitosti - budovy.p. 81, Drozdov, na pozemku p.. st.30 s píslušenstvím a pozemkem p.. st.30, k.ú. Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úad Brno-msto Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k.j. 97EX 3767/11-85 Zpracovatel: Ing. Quido Kleka Kozinova 338/ Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem tináct stran, z toho tyi strany píloh, a pedává se ve tech vyhotoveních.

2 1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úad Brno-msto, Minská 54, Brno,.j. 97EX 3767/11-85 ze dne ve vci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich píslušenství, a to: pozemek parcelní íslo st.30, o výme 90 m 2, vedený v druhu pozemku zastavná plocha a nádvoí; stavba budova v ásti obce Drozdov, íslo popisné 81, s vedeným zpsobem využití bydlení, na pozemku parcelní íslo st.30; vše zapsáno na listu vlastnictví 142, katastrální území Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, tak, jak jsou vymezeny v exekuním píkaze soudního exekutora.j. 97EX 3767/11-13 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražb nezaniknou, - a výslednou cenu Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 142, pozemek p.. st.30, stavba budova.p. 81, Drozdov, na pozemku p.. st.30, k.ú. Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, ze dne Exekuní píkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úad Brno-msto, Minská 54, Brno,.j. 97EX 3767/11-13 ze dne Kopie výpisu z centrální evidence obyvatelstva z Místní šetení provedené dne za úasti vlastníka - paní Blanka Krausová. Sdlení úastníka místního šetení na tomto. Kopie katastrální mapy z dálkového pístupu - nahlížení do katastru nemovitostí - ke dni Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní pedpisy. Zákon íslo 151/1997 Sb. o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku) ve znní zákon íslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 sb. a 350/2012 Sb. - dále jen zákon o oceování majetku. 2

3 Vyhláška íslo 3/2008 Sb., o provedení nkterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní pozdjších pedpis, (oceovací vyhláška), ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/1011 Sb. a 450/2112 Sb. - dále jen oceovací vyhláška. 1.6 Ocenní se provádí ke dni místního šetení, to je ke dni , dle stavu zjištného na místním šetení. 2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je provést stanovení obvyklé ceny nemovitosti - konkrétn: pozemk: parcelní íslo st.30, výmra 90 m 2, vedený v druhu pozemku zastavná plocha a nádvoí; staveb: budovy v ásti obce Drozdov, íslo popisné 81, vedený se zpsobem využití bydlení, na pozemku parcelní íslo st.30; vše zapsáno na Katastrálním úadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovišt Šumperk, katastrální území Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, list vlastnictví 142. Dále pak cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražb nezaniknou, a výslednou cenu Popis nemovitosti. Stavbou oceované nemovitosti je budova. Pdorys je pibližn ve tvaru písmene L, sestává z obdélníku hlavní ásti a obdélníku ásti charakteru pístavby z jihozápadní strany. Budova je zdná, podsklepená v ásti zastavné plochy, s jedním nadzemním podlažím a jedním pokojem vestavným v podkroví. Stecha nad hlavní ásti je sedlová, nad ástí charakteru pístavby šikmá jednostrann uklonná, navazující na hlavní ást. Krytina je skládaná pálená. Klempíské konstrukce z pozinkovaného plechu, ást zcela chybí. V podzemním podlaží se nachází jeden prostor sklepa se schodištm a další dva prostory sklep, do kterých je vstup z vnjšího prostedí. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, místnost s WC, komora a dva pokoje. V podkroví je vestavn jeden pokoj. Do pdního prostoru vede devný žebík. Stropy jsou devné trámové s rovnými podhledy, v podzemním podlaží klenbové. Okna jsou devná dvojitá špaletová, dvee plné. Podlahy jsou s povrchem devným prkenným, velká ást povrch podlah zcela chybí. Stavba je bez vytápní, pouze v kuchyni je sporák na tuhá paliva. Je zde elektrický boiler jako zdroj teplé vody. Je zde osazena mísa WC. Stáí budovy zejm pesahuje osmdesát let. Celkov je ve velmi špatném stavebn technickém stavu. Na budov byly sice zahájeny nkteré rekonstrukní práce, ale i od jejich zahájení již uplynulo mnoho let, krom toho probhla pevážn jen demoliní fáze prací. Celá stavba je dlouhodob (minimáln v ádu let) neužívaná. Budova není omítnutá, i pesto je na obvodovém zdivu patrný výskyt trhlin svdící o deformacích tohoto zdiva. Je narušen i povrch zdiva. Deformace nosných konstrukcí jsou patrné i uvnit. V pdním prostoru jsou viditelná místa svdící o zatékání (na druhé stran nkteré trámy krovu jsou i opraveny). Devné obvodové ásti v úrovni pdy jsou neúplné. Znaná ást klempíských konstrukcí zcela chybí (svody, velké ásti žlab), existující ásti jsou siln postiženy korozí. Uvnit jsou odstranny velké plochy povrch podlah, velké plochy úprav vnitních povrch. Relativn nov jsou nataženy rozvody vody, instalován elektrický boiler, osazena mísa WC, natažena kanalizace, provedeny ásti píek, zejm nataženy i ásti elektroinstalace. Chybí vnitní dvee. Prakticky všechny konstrukce vykazují vysokou míru opotebení v dsledku stáí a úplného zanedbání údržby. 3

4 Nemovitost je tvoena práv jen budovou rodinného domu a pozemkem touto budovou zastavným. Nemovitost se nachází uvnit širší centrální ásti zástavby sídla Drozdov. Budova stojí samostatn. Z jedné strany sousedí s pozemkem sousední nemovitosti, jinak je obklopena pozemky ve vlastnictví Obec Drozdov. V okolí jsou rodinné domy se zahradami. Pístup a píjezd je z místní komunikace. Nemovitost je napojena na elektinu, veejný vodovod a veejnou kanalizaci. 2.3 Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitosti vázne vcné bemeno užívání ve prospch fyzické osoby - obana. 2.4 Dle výpisu z evidence obyvatel oprávnná osoba z vcného bemene již zemela. 2.5 Zpracovatel neml k dispozici žádné informace o tom, že by na pedmtných nemovitostech vázla njaká práva a závady, které by nebyly zapsány v katastru nemovitostí. 2.6 Nemovitost není pronajata. 3 POSUDEK 3.1 Úkolem znalce je tedy odhadnout obvyklou cenu nemovitosti - budovy íslo popisné 81, Drozdov, na pozemku parcelní íslo st.30, s píslušenstvím a pozemkem parcelní íslo st.30, katastrální území Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, kraj Olomoucký - pro úely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceování majetku je cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Obecn se pi odhadu ceny vychází z nkolika metod, pípadn jejich kombinací. Konkrétn se jedná za prvé o metodu odhadu vcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za tetí z metody 4

5 odhadu srovnávací hodnoty. 3.4 Metoda odhadu vcné hodnoty Metoda odhadu vcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém asovém období by cena stavby mla být srovnatelná s cenou poízení nové stavby, tedy s cenou za kterou by pedmtnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotebení, tedy jinými slovy s reprodukní cenou sníženou o opotebení Pedmtem ocenní je rodinný dm (s píslušenstvím), když budova rodinného domu je více nž osmdesát let stará. V souasné dob by nedocházelo k výstavb stavby pln srovnatelných zejména kvalitativních parametr v tomto míst. Vypovídací hodnota vcné hodnoty je proto snížená; z toho dvodu tato metoda není použita. 3.5 Metoda odhadu výnosové hodnoty Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že nemovitost je investice, pinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu oekávaných výnos a odhadu požadované míry výnos Pedmtem ocenní je budova rodinného domu (s píslušenstvím). V souasné dob se tento typ nemovitosti v míst poizuje výhradn za úelem užívání vlastníkem, nikoliv pro píjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, nebo tato metoda pedpokládá pedevším urení nemovitostí k získání výnos z jejich vlastnictví. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto zásadn snížená. 3.6 Metoda odhadu srovnávací hodnoty Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných nemovitostí, k jejichž pevodm došlo a jejichž cena je tedy známa Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatená existence pístupných relevantních databází o uskutenných prodejích nemovitostí. Proto je bžn používáno náhradní ešení - tím je vycházet místo z uskutenných pevod z nabídek nemovitostí na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláí. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit nkteré skutenosti ovlivující výši obvyklé ceny. Jednou z vcí, kterou je teba zohlednit, je skutenost, že nemovitost nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha pípadech bu není prodána vbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je teba se vypoádat je skutenost, že až na výjimky je každá nemovitost jedinená (svým umístním, provedením, stavebn technickým stavem, aj.). Tato jedinenost pak ovlivuje výsledek srovnání. ešením je odhad cenových rozdíl v dsledku reálných rozdíl mezi srovnávanými nemovitostmi. 5

6 3.7 Vlastní odhad ceny nemovitosti Dále je použito bžn používané náhradní ešení - které vychází místo z uskutenných pevod z nabídek nemovitostí na trhu - tedy srovnání oceované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláí Srovnání Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí dm se zahradou za K v Hrabenov, zdný, ped rekonstrukcí. Výmru lze odhadnout na asi 0,8 x 187 = 150 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality do znané míry srovnatelné nemovitosti, srovnávaná nemovitost je atraktivnji umístna v blízkosti díve okresního msta Šumperk. Stavebn technicky dobe srovnatelné nemovitosti, ob vyžadují úplnou rekonstrukci. Výhodou srovnávané nemovitosti je pozemek zahrady. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíly v lokalit a stavebn technickém stavu jsou zanedbány. Dvacet pt procent úpravy ceny je uvažováno pro zohlednní pozemk. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,25)/150 = K.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí dm se zahradou za K ve Svébohov, zdný, ped rekonstrukcí. Výmru lze odhadnout na asi 70 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality do znané míry srovnatelné nemovitosti, srovnávaná nemovitost je mírn atraktivnji umístna. Stavebn technicky dobe srovnatelné nemovitosti, ob vyžadují úplnou rekonstrukci. Výhodou srovnávané nemovitosti je pozemek zahrady. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíly v lokalit a stavebn technickém stavu jsou zanedbány. Dvacet pt procent úpravy ceny je uvažováno pro zohlednní pozemk. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,25)/70 = K.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí zemdlská usedlost za K ve Lukové (ÚO), ped rekonstrukcí, výmra 140 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality do jisté míry srovnatelné nemovitosti. Stavebn technicky dobe srovnatelné nemovitosti, ob vyžadují úplnou rekonstrukci. Výhodou srovnávané nemovitosti je velmi velký pozemek. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíly v lokalit a stavebn technickém stavu jsou zanedbány. Ticet procent úpravy ceny je uvažováno pro zohlednní pozemk. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,30)/140 = 700 K.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí dm se zahradou za K ve Svébohov, zdný, ped rekonstrukcí, výmra 218 m 2. 6

7 Srovnání: Z hlediska lokality do jisté míry srovnatelné nemovitosti, srovnávaná nemovitost je mírn atraktivnji umístna. Stavebn technicky dobe srovnatelné nemovitosti, ob vyžadují úplnou rekonstrukci. Výhodou srovnávané nemovitosti je pozemek zahrady. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíly v lokalit a stavebn technickém stavu jsou zanedbány. Patnáct procent úpravy ceny je uvažováno pro zohlednní pozemk. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,15)/218 = K.m Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v prmrné úrovni korigovaných srovnávaných, to je: ( )/4 = K.m Vlastní propoet Výmry uvažovaných místností a prostor. Poznámka - nejsou uvažovány prostory v podzemním podlaží. vstupní chodba 1,20 x 2,10 + 2,00 x 2,35 = 7,22 m 2 místnost s WC 3,60 x 1,95 = 7,02 m 2 kuchyn 4,70 x 4,00 = 18,80 m 2 pokoj 3,70 x 3,70 = 13,69 m 2 pokoj 3,80 x 3,90 = 14,82 m 2 komora 4,10 x 1,90 = 7,79 m 2 pokoj v podkroví 3,20 x 3,00 = 9,60 m 2 Celkem 78,94 m Vlastní propoet ceny. 78,94 x = K. 3.8 Výsledná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení K. 3.9 Závr I. Obvyklá cena nemovitosti - budovy íslo popisné 81, Drozdov, na pozemku parcelní íslo st.30, s píslušenstvím a pozemkem parcelní íslo st.30, katastrální území Drozdov, obec Drozdov, okres Šumperk, kraj Olomoucký, je odhadnuta (pi neuvažování jejího zatížení) na asi K, slovy stotisíc korun. 7

8 3.10 Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitosti vázne vcné bemeno užívání ve prospch fyzické osoby - obana; dle výpisu z evidence obyvatel je zejmé, že oprávnná osoba již zemela - vcné bemeno tedy zaniklo Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých (dalších) vcných bemen váznoucích na nemovitosti Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých nájemních práv váznoucích na nemovitostech Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých dalších práv váznoucích na nemovitostech Závr II. Na nemovitostech nebyla zjištna žádná vcná bemena ani nájemní práva, ani jiná práva i závady Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých vcných bemen váznoucích na nemovitostech (podrobnji viz ) Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých nájemních práv váznoucích na nemovitostech Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých dalších práv, neuvedených ve výpisu z katastru nemovitostí, váznoucích na nemovitostech Závr II. Zpracovatelem nebyla zjištna žádná vcná bemena ani nájemní práva, ani jiná (krom exekuních titul uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí) práva i závady váznoucí na nemovitosti. 8

9 3.14 Závr III. Zpracovatelem nebyly zjištny žádné závady spojené s nemovitostmi, které prodejem v dražb nezaniknou Závr IV. Výsledná cena je K. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný pedsedou Krajského soudu v Ostrav dne pod íslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvtví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvtví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvtví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem /12 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dle piložené likvidace. V Šumperku Pílohy: fotografická píloha (dv strany) použitý výpis z katastru nemovitostí (dv strany) Ing. Quido Kleka Kozinova Šumperk 9