ZNALECKÝ POSUDEK / D1. o cen nemovitosti - domu p 212 vetn pozemku v kú a obec Bernartice, okres Písek

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / D1 o cen nemovitosti - domu p 212 vetn pozemku v kú a obec Bernartice, okres Písek Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úad Litomice, Pan JUDr Ondej Mareš, LL.M. Masarykova 679/ Litomice Úel znaleckého posudku: Stanovení ceny k provedení exekuce Dle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF R. 441/2013 Sb. ve znní vyhlášky. 199/2014 Sb.,. 345/2015 Sb.,. 53/2016 Sb. a. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jaroslav ejka Heritesova Písek Poet stran: 9 vetn titulního listu a stran píloh. Objednavateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Písku

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen rod. domu p 212 vetn pozemku studny v obci Bernartice. Ocenní provést ke dni prohlídky nemovitosti podle platného cenového pedpisu s vyjádením k cen obvyklé. 2. Základní informace Název pedmtu ocenní: rod. domek Adresa pedmtu ocenní: Milevská Bernartice LV: 492 Kraj: Jihoeský Okres: Písek Obec: Bernartice Katastrální území: Bernartice u Milevska Poet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 169,00 K/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu. P i O1. Velikost obce: obyvatel III 0,70 O2. Hospodásko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních pípadech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniní nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Obanská vybavenost v obci: Rozšíená vybavenost (obchod, služby, zdravotní stedisko, škola a pošta, nebo bankovní (penžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zaízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 294,00 K/m 2 3. Prohlídka a zamení Prohlídka se zamením byla provedena dne za pítomnosti pana Františka Cvacha. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalcem ze dne výpis z katastru nemovitostí - LV. 492 ze dne exekuní píkaz ze dne kopie kat. mapy - sdlení stavebního úadu Bernartice ke stáí objektu a stavební dokumentaci - fotodokumentace poízená znalcem - ostatní údaje sdlené panem Cvachem a zjištné na míst zamením 5. Vlastnické a evidenní údaje Vlastníci stavby: pan František Cvach, Pražského povstání 2303, Tábor, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Paní Mgr Martina Cvachová, Josefa Ševíka 952/15, Most, vlastnictví: - 2 -

3 podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Paní Bohdana Kutilová, Okružní 2712, Roudnice nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: pan František Cvach, Pražského povstání 2303, Tábor, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Paní Mgr Martina Cvachová, Josefa Ševíka 952/15, Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Paní Bohdana Kutilová, Okružní 2712, Roudnice nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Viz LV Dokumentace a skutenost Stavební dokumentaci pan Cvach nemá k dispozici. Tato dokumentace není ani v archivu Stavebního úadu v Bernarticích - viz píloha. Pokoušel jsem se zjistit stáí objektu u místní archiváky (souasné i minulé), ale ani tam jsem neuspl. 7. Celkový popis nemovitosti Jedená se o voln stojící rod. dm v Milevské ulici. Píjezd je po asfaltové komunikaci, k domu jsou pípojky vody, el energie a kanalizace. Rozvody v dom jsou odpojeny, nefunkní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rod. domek p Kopaná studna 3. Stavební pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceovací pedpis Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF R. 441/2013 Sb. ve znní vyhlášky. 199/2014 Sb.,. 345/2015 Sb.,. 53/2016 Sb. a. 443/2016 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku. P i 1. Situace na dílím trhu s nemovitými vcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Zmny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztah na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vliv II 0,00 6. Povodové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpeím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodásko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních pípadech VI 0,80 9. Obanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05-3 -

4 služby, zdravotnická zaízení, škola, pošta, bankovní (penžní) služby, sportovní a kulturní zaízení aj.) V pípadech ocenní nemovitých vcí vyjmenovaných ve tetí poznámce pod tabulkou.1 pílohy. 3 oceovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,733 V ostatních pípadech ocenní nemovitých vcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenní stavby v obcích do 2000 obyvatel vetn Název znaku. P i 1. Druh a úel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkním I 1,01 celku 2. Pevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostedí: I 0,03 Rezidenní zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové ásti obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Obanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité vci je I 0,00 dostupná obanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Píjezd po zpevnné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerní využitelnosti: Výhodná III 0,01 možnost komerního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezamstnanost: Prmrná nezamstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vliv - Bez dalších vliv II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 V pípadech ocenní nemovitých vcí vyjmenovaných ve tetí poznámce pod tabulkou.1 pílohy. 3 oceovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,762 V ostatních pípadech ocenní nemovitých vcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Rod. domek p 212 Jedná se o pízemní, nepodsklepený rod. domek, v podkroví je pda. Jsou v nm pedsí, koupelna - 4 -

5 bez obklad, dlažeb a za. pedmt a místnosti. Dm je dle pana Cvacha asi ze 30tých let minulého století, pesné stáí se mi nepodailo zjistit ani na Stavebním úad ani u kronikáek obce Bernartice (bývalé i stávající). Technický stav: základové pasy bez izolace, zdivo cihelné 45 cm silné, stropy s rovným podhledem, devný krov vaznicové soustavy (50 let), krytina tašková (50 let), klempíské kce z pozinku (30 let), vnitní omítky vápen. štukové opadalé, fasádní vápenocem. též opadalé, vnjší ani vnitní obklady nejsou, schody na pdu dvné, dvee devné náplové pvodní, okna d. špaletová pvodní, podlahy ob. místností nejsou, v chodb je cem. dlažba pvodní. Vytápní není, elinstalace nefunkní - odpojena, bleskosvod není. Rozvod vody, zdroj teplé vody, plyn, kanalizace, vybavení kuchyn, vnitní vybavení ani záchod nejsou. D je ve velmi špatném technickém stavu, údržba v posledních desetiletích neprovádna. Vše je vidt na piložené fotodokumentaci. Soástí stavby je oplocení podél silnice, vjezdová vrata a pípojky. Pozn. Vcné bemeno pro E.ON. Distribuce neovlivní obvyklou cenu nemovitost. Zatídní pro poteby ocenní Typ objektu: Rodinný dm 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihoeský kraj, obec do obyvatel Stáí stavby: 85 let Základní cena ZC (píloha. 24): 2 095,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží 1. NP: 11,14*9,13 = 101,71 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1. NP: 101,71 m 2 4,00 m Obestavný prostor 1. NP: 101,71*4,10 = 417,01 m 3 stecha: 101,71*4,28/2 = 217,66 m 3 Obestavný prostor - celkem: = 634,67 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,71 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 101,71 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpoet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dm III 0,00 2. Provedení obvodových stn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouška obvod. stn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sít (pípojky): pípojka elektro, voda, napoj. na veej. IV 0,04-5 -

6 kanal. nebo domovní istírna 6. Zpsob vytápní stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. píslušenství v RD: bez základního píslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav: stavba ve špatném stavu (pedpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáí 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáí s nemže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,316 i = 1 Nemovitá vc je souástí pozemku Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenní Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 095,- K/m 3 * 0,316 = 662,02 K/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 634,67 m 3 * 662,02 K/m 3 * 0,970 * 1,040= ,68 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,68 K 2. Kopaná studna Zatídní pro poteby ocenní Studna 19 Typ studny: kopaná 3,10 m Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC 2222 Nemovitá vc je souástí pozemku Ocenní studny Základní cena dle pílohy. 16: hloubka: 3,10 m * 1 950,- K/m ,- K Základní cena celkem = 6 045,- K Polohový koeficient K 5 (píl dle významu obce): * 0,9000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle SKP): * 2,3490 Upravená cena studny = ,73 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 80 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok - 6 -

7 Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 2 555,95 K Koeficient pp * 1,009 Cena stavby CS = 2 578,95 K Kopaná studna - zjištná cena = 2 578,95 K 3. Stavební pozemky Ocenní Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,040 Výpoet indexu cenového porovnání Index omezujících vliv pozemku Název znaku. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 vetn; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chránná území a ochranná pásma: Mimo chránné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vliv II 0,00 Index omezujících vliv I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,040 = 1,009 6 i = 1 Stavební pozemek zastavné plochy a nádvoí ocenný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Upr. cena Zatídní [K/m 2 Index Koef. ] [K/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 4 odst ,- 1, ,65 Typ Název Parcelní Výmra Jedn. cena Cena íslo [m 2 ] [K/m 2 ] [K] 4 odst. 1 zastavná plocha a nádvoí ,00 296, ,60 Stavební pozemek - celkem 364, ,60 Stavební pozemky - zjištná cena = ,60 K - 7 -

8 C. REKAPITULACE 1. Rod. domek p ,70 K 2. Kopaná studna 2 578,90 K 3. Stavební pozemky ,60 K Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Ptsetticettyitisíctyistadvacet K Vyjádení k cen obvyklé: ,20 K ,- K Protože se mi nepodailo zjistit pro porovnání cenu žádné podobné nemovitosti tak po konzultaci s realitními makléi stanovuji cenu obvyklou v míst a ase ,- K Z toho vyplývá,že cena podílu pana Cvacha ( 1/3 ) je ,- K V Písku Jaroslav ejka Heritesova Písek Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v eských Budjovicích ze dne j. Spr. 266/83 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady, zvláštní specializace oceování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po / D1 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem

9 E. SEZNAM PÍLOH poet stran A4 v píloze: usnesení o ustanovení znalcem ze dne exekuní píkaz ze dne vetn ovovacích doložek 0 kopie katastrální mapy ze dne vyjádení Stavebního úadu v Bernarticích ke stáí nemovitosti 0 fotodokumentace 0-9 -