Znalecký posudek. 3206/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3206/2012 o cen obvyklé - 1/2 pozemk parcelní íslo 3587/2 a parcelní íslo 3588 v katastrálním území Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ve vlastnictví Koníkové Šárky. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 15955/11-16 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova Praha 5 Košíe Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu vetn titulního listu a 4 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 2544, vedené Katastrálním úadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Karviná, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Rychvald Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Rychvald 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2544, kat. úz. Rychvald, Katastrální úad pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Ostrava 6-0/23, mítko 1:1000, kat. úz. Rychvald - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 15955/11-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 15955/11-38 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 2544, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Kallayová Juliana, Zdeka Štpánka 1785/5, Poruba, Ostrava 8 1/2 Koníková Šárka, Škrétova 2014/3, Moravská Ostrava, Ostrava 2 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc /2 - zahrada o výme 925 m 2 - pozemek parc ostatní plocha o výme 453 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Karviné - poboky v Havíov, 128 EXE- 3097/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Havíov - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí 124 EX-15955/ Exekutorský úad Litomice - soudní exekutor JUDr. Ondej Mareš, LL.M. (128 EXE 3097/2011) ze dne Právní moc ke dni Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-15955/ Exekutorský úad Litomice - soudní exekutor JUDr. Ondej Mareš, LL.M. ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o pevodu nemovitosti RI 2926/1992 Kupní smlouva ze dne Usnesení soudu 99 D 2588/2010 o zastavení ízení ve vci ddictví a vydání majetku dle 175 h, odst.2 o.s.. ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skutenost: Dle sdlení zástupce obce se oceované pozemky, v Územním plánu sídelního útvaru Rychvald, nachází v zón obytné - individuálního bydlení - polyfunkní (živnostenské, venkovské). Pozemky jsou souástí nezastavného území a nejsou ureny pro výstavbu. Funkní využití pozemku parc /2 je zahrada, pozemku parc plocha náletové zelen. Místním šetením bylo zjištno, že pozemky jsou oploceny a nachází se na nich klna, pístešek a pravdpodobn komín. Majitel oceovaných pozemk nekontaktoval znalce za úelem poskytnutí nutných informací, akoli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceované pozemky se nachází v katastrálním území Rychvald, okres Karviná a leží v jihozápadní ásti obce Rychvald. Rychvald je obec s rozšíenou obanskou vybaveností, kde dopravu zajišují autobusy, vlaky a MHD. Oceované pozemky jsou nepravidelných tvar, tvoící celek, pístupné z jihu z ulice Zvoníkova. 3

4 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: a 1 ) Pozemky Oceované pozemky leží v jihozápadní ásti obce Rychvald, okres Karviná, jsou nepravidelných tvar, tvoící celek, pístupné z jihu z ulice Zvoníkova, oploceny, rovinné, s devostavbou a pravdpodobn pozstatky stavby, napojení na elektrorozvod, ostatní IS se nepodailo zjistit. Pozemky jsou souástí nezastavného území a nejsou ureny pro výstavbu. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a 1 ) Pozemky Pozemky ocenné dle 32 odst. 4. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] JC [K/m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [K/m 2 ] Cena [K] zahrada 3587/ ,40 0, , ,50 ostatní plocha ,40 0, , ,10 Souet ,60 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 1,0000 Pozemky ocenné dle 32 odst. 4 - celkem , ,60 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištná cena = ,30 K Rekapitulace ocenní pozemk = ,- K Cena pozemkiní celkem ,- K 4

5 Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemk: První srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Na pozemku o výme m 2 stojí zateplená devná chatka o dvou místnostech, napojena na elektinu a vodu. Pozemek je od íjna 2010 nabízen k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Na pozemku o výme m 2 jsou tyi chatky s napojením na elektrorozvod, voda cca 30 m od pozemku. Pozemek je nabízen od ervna 2011 k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Pozemek o výme m 2 se nachází v blízkosti rodinných dom, lesa a zahrad. Pozemek je nabízen k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - zahrada v Porub, okres Karviná. Pozemek o výme m 2 je rovinný, zhruba obdélníkového tvaru, na hranici vede voda, elektina a plyn. Možná zmna územního plánu na stavební pozemek. Pozemek je od srpna 2010 nabízen k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných pozemk: Název Realiz. cena [K] Výmra [m 2 ] Jedn.cena [K/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K/m 2 ] zahrada Rychvald , ,04 1,00 1,10 274,04 zahrada Rychvald , ,94 1,00 1,40 229,94 zahrada Rychvald , ,86 1,00 1,00 311,86 zahrada Poruba , ,00 1,00 3,00 125, ,22 / 6,500 Prmrná jednotková cena: 201,57 K/m 2 Minimální jednotková cena: 125,00 K/m 2 Maximální jednotková cena: 311,86 K/m 2 Oceované pozemky: zahrada p /2 925 m 2 ostatní plocha p m 2 Výmra oceovaných pozemk: 1378 m ,00 m 2 á 201,57 K/m 2 = ,46 K Pozemky ocenné porovnávací metodou - celkem = ,46 K Pozemky - výsledná cena = ,46 K Rekapitulace ocenní pozemk = ,- K Cena pozemkiní celkem ,- K 5

6 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: dobe dostupné s možností píjezdu dvoustopých vozidel až k hranici pozemku, zastávka bus v docházkové vzdálenosti c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, nezastavitelné Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši K Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto ticet osm tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 6

7 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3206/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 57/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7