ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5070/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 514/3 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Klášterec nad Ohří, k.ú. Klášterec nad Ohří Adresa nemovité věci: Lidická 514, Klášterec nad Ohří Vlastník stavby: JUDr. Miloslava Faltýnková, Lidická 514, Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: JUDr. Miloslava Faltýnková, Lidická 514, Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 24143/12 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 514/3 v k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 4568, kat. úz. Miřetice u Klášterce nad Ohří - kopie mapy katastrální ze dne , kat. úz. Miřetice u Klášterce nad Ohří - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 24143/12-14 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 24143/12-80 ze dne kopie smlouvy o převodu nemovitosti ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Město leží v údolí Ohře mezi Krušnými horami a Doupovskými horami v severozápadních Čechách v okrese Chomutov, 6 kilometrů západně od města Kadaň. V obci naleznete informační centrum, zámek, lázně, městskou policii, policii ČR, lékárny, banky, pošty, kulturní dům, kino a sběrný dvůr, koupaliště, bazén, hřiště, tělocvičny a další. Městem prochází silnice I/13 a železniční trať 140 Karlovy Vary - Chomutov. Do obce se dostanete po silnici II. třídy 224A západně z obce Kadaň. Do obce se také dostanete autobusovou dopravou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě o čtyřech č.p. 512, 513, 514, 515 v ulici Lidická v k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov. Bytový zateplený dům se nachází v širším centru města s dobrou dostupností MHD. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/3 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/3 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00

4 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Klášterec nad Ohří: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 658,92 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.

5 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/3 Bytová jednotka sestává z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaží budovy. Podlahová plocha je 62,13m 2. Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, plynu, el. instalace, odpady apod.). K vlastnictví dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna příslušející j jednotce, vstupní dveře, bytové jádro, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (zásuvky, vypínače apod.) od elektroměru po danou jednotku. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnější stranou oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky pod bytovým domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ]

6 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,92 1, ,03 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/84 211,00 678, ,33 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/85 208,00 678, ,24 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/86 204,00 678, ,12 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/87 206,00 678, ,18 nádvoří Stavební pozemky - celkem 829,00 m ,87 Pozemky - zjištěná cena = ,87 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,87Kč ,87 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,87 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,04 * 1,00 = 16,04 m 2 pokoj: 20,44 * 1,00 = 20,44 m 2 kuchyň: 11,95 * 1,00 = 11,95 m 2 předsíň: 7,60 * 1,00 = 7,60 m 2 koupelna: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 WC: 1,30 * 1,00 = 1,30 m 2 sklep: 2,00 * 0,80 = 1,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,73 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i

7 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,700 = 0,700 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 753,- Kč/m 2 * 0,700 = 4 727,10 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,73 m 2 * 4 727,10 Kč/m 2 * 0,980 * 1,050= ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,87 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,87 Kč * / = ,93 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,93 Kč Bytová jednotka č. 514/3 - zjištěná cena = ,13 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

8 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 60,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Nabízím k prodeji pìkný èistý byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 (62 m2) nachazející se ve 2. patøe v zatepleném panelovém domì s výtahem v žádané lokalitì v Žitné ulici. Byt prošel tìmito úpravami: vymìnìné linoleum v chodbì, v kuchyni je nutno nahradit, v koupelnì dlažba. V pkojích jsou koberce. Jádro je pùvodní upravené, zpìvnìné perlinkou a vyštukované. Koupelna je obložena keramickým obkladem. Kuchyò je zaøízená zánovní kuchyòskou linkou s plynovým sporákem. Okna jsou plastová. Škola, školka, market v tìsné blízkosti. Lokalita Žitná, Miřetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Nabízím k prodeji èásteènì zrekonstruovaný byt 2+1 s lodžií ve 4. patøe zatepleného panelového domu ve vyhledávané lokalitì v ulici 17. listopadu. Byt prošel tìmito úpravami: plovoucí podlahy, dlažba v kuchyni, nová kuchyòská linka, plastová okna, nové štuky. Jádro je pùvodní. Vìtší místnost má dvoje dveøe, a je vhodná na pøepažení. Veškerá obèanská vybavenost je v dosahu 5ti minut. Lokalita 17.listopadu, Miřetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2

9 Název: Bytová jednotka Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 4. patøe zatepleného panelového domu v klidné a žádané lokalitì. Byt je pøedìlaný na 3+1, velký pokoj rozdìlen na samostatnou ložnici a obývací místnost. V kuchyni je zánovní linka. Koupelnové jádro celé obložené keramickou dlažbou. V blízkosti školka, škola, nové dìtské høištì, nákupní centrum. Lokalita Pionýrů, Miřetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Nabízíme prodej bytu ul. 17.Listopadu 471 v Klášterci nad Ohøí o celkové rozloze 60 m2. Byt v osobním vlastnictví je dispoziènì pøedìlán na 3+1, nachází se ve 2.patøe sedmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho souèástí je sklepní kóje a balkon v mezipatøe. Byt je po kompletní rekonstrukci - nové rozvody vody, elektøiny i plynu, plovoucí podlahy, WC+koupelna dlažba, nová kuchyòská linka... Zùstane kompletnì zaøízen. Celá budova je zateplena, v bytech instalována plastová okna. Možnost parkování pøed domem. Byt je vázán hypoteèním úvìrem, zbývá doplatit ,-Kè (splátka 2500,-Kè/mìs.) Veškerá obèanská vybavenost v dosahu. Lokalita 17. listopadu, Miřetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2

10 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 60,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/ ,00 Kč

11 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Tři sta deset tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum města, dům po rekonstrukci, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5070/2015 znaleckého deníku.

12 Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 79/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1

13