ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14, Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Počet stran: 16 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka - podíl 1/2 Adresa předmětu ocenění: Kolárová Ostrov LV: 3976 Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov nad Ohří Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 083,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 520,00 Kč/m 2 2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka oceňovaného bytu byla provedena dne za přítomnosti paní Hromádkové a pana Hájka. 2

3 3. Podklady 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 26/15-60 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary požadující určit cenu obvyklou ideální poloviny majetku povinného, a to : 2 ) Výpis z katastru nemovitostí číslo 3976 ze dne pro obec Ostrov, katastrální území Ostrov nad Ohří vyhotovený u ČÚZK. 3 ) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Ostrov nad Ohří,obec Ostrov, obsahující posuzované pozemky parcelní číslo St. 804/ ) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Posudek č.2076/188/2016 Ing.Vladimíra Nováčka ze dne na identickou nemovitost. 6 ) Údaje o srovnatelných cenách uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Ostrov nad Ohří a Karlovy Vary, realitním tisku, realitních serverech Sreality.cz a Reality.cz. 7 ) Údaje o jednotlivých parametrech majících vliv na cenu nemovitostí vyhotovené u vybraných srovnatelných nemovitostí a použitých v ocenění. 4. Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem sdělena. 3

4 5. Dokumentace a skutečnost Porovnáním údajů na příslušných listech vlastnictví, údajů uvedených na a údajů zjištěných na místě samém bylo zjištěno, že evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti, posuzované prostory jsou využívány k bydlení a nemovitost svým stavebně dispozičním uspořádáním odpovídají bytové jednotce. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 724/15 je umístěna ve 2. nadzemním podlaží 3. podlažního bytového objektu krytou sedlovou střechou s valbami a se třemi hlavními vstupy s popisnými čísly 722,726,724. Objekt pochází z 50 let. minulého století jako součást ucelené bytové sídlištní zástavby obce Ostrov. Vlastní objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku tvoří společně se stejnými typy objektů ucelený sídelní útvar s vybudovanou infrastrukturou a upraveným okolím s dostupnými standardními občanskými službami. V okolí nejsou žádné rušivé vlivy s výjimkou běžného hluku dopravy z přilehlé ulice. 4

5 Vlastní bytová jednotka je vybavení kuchyňskou linkou, sociální zařízení se sprchovým koutem a umývadlem, WC je samostatné. Vytápění objektu je dálkové. Byt je v udržovaném stavu vyžadujícím menší stavební úpravy pro uvedení do současného standardu bydlení v dané lokalitě. 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním 5

6 a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 443/2016 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 1 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí, k dispozici jsou však jenom nabídkové ceny ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,060 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,060 i = 1 7

8 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - standardní byt v původní zastavbě obce Ostrov - klidná lokalita k bydlení III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,325 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,325 8

9 1. bytová jednotka 724/15 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,250 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,250 = 1,325 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.804/1 160, , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.804/2 162, , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St.804/3 164, , ,- Stavební pozemky - celkem 486, ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč 9

10 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 57 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 505,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 10,06 * 1,00 = 10,06 m 2 pokoj: 17,36 * 1,00 = 17,36 m 2 pokoj: 14,98 * 1,00 = 14,98 m 2 kuchyně: 8,01 * 1,00 = 8,01 m 2 předsíň: 8,82 * 1,00 = 8,82 m 2 koupelna s WC: 2,41 * 1,00 = 2,41 m 2 balkon:,4 * 0,17 = 0,07 m 2 balkon: 2,47 * 0,17 = 0,42 m 2 sklep: 7,98 * 0,10 = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,93 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1-0,005 * 57 = 0,715 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,715 = 0,662 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,250 10

11 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 505,- Kč/m 2 * 0,662 = 6 292,31 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,93 m 2 * 6 292,31 Kč/m 2 * 1,060 * 1,250= ,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,97 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 633 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 633 / = ,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,36 Kč Bytová jednotka 724/15 - podíl 1/2 - zjištěná cena = ,33 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,30 Kč ,- Kč 11

12 B2 ) Ocenění pomocí přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení ceny dle přímého porovnání byla provedena analýza cen dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytů obdobné velikosti umístěných v bytových objektech přímo v dané lokalitě obce Ostrov a v okolí do 500 m od posuzované nemovitosti. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka bytu - Ostrov, ulice Komenského byt 3+kk, 63 m2,nabídková cena ,-Kč, ( v nabídce k ) 12

13 a2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu - Ostrov, ulice S.K.Neumanna byt 2+1, 69m2,nabídková cena ,-Kč, ( v nabídce k ) 13

14 a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka bytu - Ostrov, ulice Komenského byt 3+kk, 63 m2,nabídková cena ,-Kč, ( v nabídce k ) 14

15 2 ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 koeficient vlivu prodeje podílu 1/2 K4 koeficient technického stavu K5 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej=x1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5 lokalita cena Kč vel.bytu K1 K2 K3 K4 K5 l cena po srovnání Ostrov, Komenského m ,8 0,8 0,85 0, Ostrov, S.K.Neumanna m2 1 0,95 0,8 0,8 0,85 0, Ostrov, Komenského m ,8 0,8 0,85 0, ) vyhodnocení pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 2 vážený průměr cen Kč Cena podílu ½ = ,-Kč. Cena po zaokrouhlení = ,-Kč. Cena stanovená jiným posudkem v roce 2016 Cena stanovená v posudku č.2076/188/2016 Ing.Vladimíra Nováčka ze dne na podíl ½ u identické nemovitosti = ,-Kč. 15

16 C. REKAPITULACE o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: činí ,- Kč. Slovy: Dvěstěosmdesátsedmtisícsedmset Kč. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem sdělena. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12/