ZNALECKÝ POSUDEK číslo 719/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com 97EX 6483/12 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 719/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku BYTOVÁ JEDNOTKA č. 173/10 (vymezená podle zákona o bytech) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Hranice katastr. území Studánka u Aše kód ČSÚ LV č. 267 spoluvlastnický podíl 3993/ Pozemky St. 229 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 260 m 2 St. 230 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 265 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 172, 173 LV č. 190 Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: Hranice, Studánka 173 Vlastník bytové jednotky Söllnerová Alena, Studánka 173, Hranice Vlastník spoluvlast. podílu dtto na domu a pozemku OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 6483/12 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE BYTOVÁ JEDNOTKA 173/10 HODNOTA NEMOVITOSTI Kč ,- HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč - HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč - VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU BYTOVÁ JEDNOTKA 1823/1 Kč ,- Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu a 12 stran příloh (celkem 19 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 6483/ je úkolem znalce stanovit: 1. cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - bytové jednotky č. 173/10 v budově čp. 172, 173 na pozemcích parcele St. 229, St. 230 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši 3993/100000, vše v kú. Studánka u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV č označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 6483/12-14 ze dne , 3. cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 4. cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, 5. a výslednou cenu Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce a povinné pí. Söllnerové Aleny. Znalci byl umožněn přístup do všech částí hodnoceného nemovitého majetku. Povinná se znalcem spolupracovala, poskytla o majetku požadované informace. o výpis z KN, list vlastnictví č. 267 pro kú. Studánka u Aše, obec Hranice o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Studánka u Aše o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o kupní smlouva p.ú. vkladu (V-3795/2008) o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 6483/12-14 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 6483/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Město Hranice je nejzápadnější lokalitou v Ašském výběžku. Město s tradicí průmyslové výroby (textilní, porcelán, lehké strojírenství) má poměrně ustálený počet obyvatel (k 12/ ). V současné době jsou v místě jen omezené pracovní možnosti, velká většina obyvatel v produktivním věku za prací dojíždí. Hodnocený nemovitý majetek je situován v odloučené části Studánka, která je od mateřské obce vzdálena cca 4,5 km. Dopravní spojení je pravidelnou linkou BUS, anebo železnicí. V části Studánka, kromě restaurace, chybí veškerá občanská vybavenost. Základní OV je v Hranicích (ZŠ, obchod, omezeně služby), na vyšší urovni potom v Aši (cca 8 km). Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel měl jen omezené možnosti prohlídky majetku (nebyl umožněn přístup do interiéru domu, jednotlivých bytů, a proto je předmět ocenění ohodnocen pouze na základě simulace zhoršeného

3 S t r á n k a 3 technického stavu podle ohledání vnějších prvků stavby. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: nákladová metoda výnosová metoda porovnávací metoda U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody 1. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. 1 Definice obvyklé ceny v 2 zákona č. 151/1997 Sb. byla po rekodifikaci doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Jelikož však byly, jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami.

4 S t r á n k a 4 BYTOVÁ JEDNOTKA č. 173/10 (vymezená podle zákona o bytech) Stav posuzované nemovitosti Popis Bytová jednotka č. 173/10 je situována v 3 patře (4.NP) domu s čp V domě není výtah. V jednotce byly před 7 lety provedeny obnovy některých prvků krátkodobé životnosti: o okna (plastová dvojsklo) o podlahy (plovoucí s laminovým povrchem) o vnitřní omítky (strukturované) o nová kuchyňská linka s plotýnkovým el. sporákem V původním stavu zůstalo umakartové bytové jádro, vybavení koupelny a WC. Vytápění a ohřev vody centrální plynová kotelna. Dům byl postaven kolem roku 1975 v typovém panelovém provedení T 06B (karlovarský systém). Jednotka o dispozičním řešení 2+1 se skládá: kuchyně m 2 11,44 pokoj m 2 16,30 pokoj m 2 20,34 předsíň m 2 8,84 WC m 2 0,86 koupelna m 2 2,56 lodžie m 2 4,41 sklep m 2 2,64 výměra celkem m 2 67,39 započitatelná plocha (porovnáv. ukazatel) m 2 63,86 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí 3993/ Pozemky stavební pozemky (dle LV) jsou zastavěny vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přístup k nemovitosti je po veřejných plochách parcela 409/4 a 409/71 ve vlastnictví Města Hranice. Dopravní dostupnost pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, Silné stránky o byt s výměnou některých prvků krátkodobé životnosti Slabé stránky o velmi problematická lokalita (panelové sídliště na malé vsi pozůstatek reálného socialistického budování vsí) o osídlení obyvateli s nižší sociální a příjmovou úrovní o v lokalitě jen velmi těžko obchodovatelné byty (v panelových domech několik dlouhodobě volných bytů) Rizika Sociální riziko osídlení nižší sociální, mentální úrovní Negativní vlivy v okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Riziko nezjištěno Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Evidence v KN Riziko nezjištěno

5 S t r á n k a 5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 2 i KDŽ 3 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 821/9; 2+1 Hranice, Masarykovo nám. 821; centrum města Obchodováno 05/2015 (zdroj KS) Dosažená cena Kč (2 613 Kč/m 2 ) Užitná plocha 68,88 m 2 bytová jednotka č. 821/9 k.ú. Hranice u Aše o skladbě 2+1 situovaná ve 3.NP (posledním) bytového domu v technologii blokového zdiva z cca r Budova napojená na veřejné IS vody, kanalizace, elektřiny a plynu, je o dvou sekcích, plně podsklepená s valbovým zastřešením, vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje. V bytě jsou původní rozvody elektroinstalace, hladké dveře v kovových zárubních, původní jádro. Plovoucí podlaha v předsíni provedené svépomocí v neodpovídající kvalitě - při chůzi podlaha vrže. Předpoklad provedení menších stavebních úprav bytu. Bytová jednotka v průměrném stavu plastová okna ker. obklad koupelny na pův. jádru, nové zařizovací předměty výměna dvou radiátorů v bytě došlo k zateplení obvodového pláště budovy, nově byla položena střešní krytina. foto 2 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 3 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Vzorek č. 2 BJ 2+1 Hranice u Aše, Zahradní ulici; centrum města - okraj Nabídka 06/ Požadovaná cena Kč (6 000 Kč/m 2 ) Užitná plocha 65,0 m 2 Byt v Hranicích u Aše, 65m2 Byt je v malém a klidném panelovém domě s novou fasádou a střechou. Je po rekonstrukci, má pl. okna, kuch. linku na míru, koupelnu se zděným jádrem, podlahy, stropnice a je mírně atypický. parkování a dětské hřiště je před domem. veškerá občanská vybavenost a dostatek práce. 1km do Německa. hezký a slunný byt. Náklady jsou cca do 5 tis. korun. foto Vzorek č. 3 BJ 2+1 Hranice, Studánka u Aše Nabídka RK 06/ Požadovaná cena Kč (6 145 Kč/m 2 ) Užitná plocha 48 m 2 byt o výměře 48 m2 nacházející se ve 2. NP panelového domu ve Studánce u Aše. Byt je ve velmi dobrém stavu. Původně 2+1 předělaný na 3+1. Situovaný v klidné lokalitě. foto Vzorek č. 4 BJ 2+1 Hranice, Studánka u Aše Nabídka RK 06/ Požadovaná cena Kč (3 810 Kč/m 2 ) Užitná plocha 63 m v panelovém domě v obci Studánka u Aše. Byt se nachází ve vyvýšeném přízemí, je velmi udržovaný. Byt s balkonem a plastovými okny. V chodbě jsou zabudované šatní skříně, v kuchyni je pěkná kuchyňská linka. V bytě je původní, avšak zachovalé jádro. K bytu náleží sklep. foto

7 S t r á n k a 7 Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru K porovnání byly vybrány nabízené a obchodované BJ v místě. Byty v Hranicích jsou vzorku porovnání - čas od času obchodovány, ale v lokalitě Studánka je prodej velmi problematický. analýza porovnání Nabídka realitního trhu převyšuje poptávku. Z výše uvedeného je zřejmé, že podobné byty se nabízejí v intervalu jednotkové ceny od do Kč/m 2. Tento interval je však nereálný. Příkladem může být obchodovaná jednotka v centru města Hranice (vzorek 1) v jednotkové ceně 2613 Kč/m 2. Přičemž tento byt byl ve stejném technickém stavu, podobného vybavení. Ovšem rozdíl obliby lokalit je zcela odlišný. Po provedení analýzy porovnatelných prvků hodnoceného bytu s vybraným vzorkem je nutné konstatovat, že reálná jednotková cena hodnoceného bytu se bude pohybovat kolem částky 1300 Kč/m 2. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: Kč. Práva a závady nebyly zjištěny žádné závady a práva, které by nucenou dražbou nezanikly. ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ,- ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč ,- slovy: osmdesáttřitisíce korun českých V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.

8 S t r á n k a 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 719/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení o jmenování znalce č.j. 97EX 6483/

9 S t r á n k a 9

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 15

16 MAPA OBLASTI S t r á n k a 16

17 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19