ZNALECKÝ POSUDEK číslo 720/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com 97EX 3677/11 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 720/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku BYTOVÁ JEDNOTKA č. 38/3 (vymezená podle zákona o bytech) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Cheb katastr. území Střížov u Chebu kód ČSÚ LV č spoluvlastnický podíl 7853/31508 Pozemky St. 44 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 38 LV č Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: Cheb, Střížov 38 Vlastník bytové jednotky Holka Pavel, Střížov 38 Vlastník spoluvlast. podílu dtto na domu a pozemku OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 3677/11 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE BYTOVÁ JEDNOTKA 38/3 HODNOTA NEMOVITOSTI Kč HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč - HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč - VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU BYTOVÁ JEDNOTKA 38/3 Kč Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu a 12 stran příloh (celkem 19 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 3671/ je úkolem znalce stanovit: 1. cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - bytové jednotky č. 38/3 v budově čp. 38 na pozemcích parcele St. 44 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši 7853/31508, vše v kú. Střížov u Chebu, obec Cheb, zapsáno na LV č označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 3677/11-19 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 4. cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, 5. a výslednou cenu Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze za účasti znalce. Povinný nepřevzal výzvu k prohlídce, a tudíž se nedostavil. Znalec provedl ohledání nemovitého majetku z veřejně přístupných ploch. Nebylo možné kontaktovat žádného jiného obyvatele domu (v době prohlídky nebyl nikdo dostupný). o výpis z KN, list vlastnictví č pro kú. Střížov u Chebu, obec Cheb o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Střížov u Chebu o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje o předmětu ocenění o správce nemovitého majetku (SBD Cheb) o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 3677/11-19 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 3677/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Město Cheb je obchodním a správním centrem regionu. Má cca 33 tis obyvatel. Má velmi dobré logistické propojení na dálniční síť (R6 a A93). Hodnocený nemovitý majetek se nachází v odloučené části města Střížov. Původně zemědělská ves leží cca napůl cesty mezi Chebem a Františkovými Lázněmi (cca 3 km). V období let byly postaveny v místě bytové domy se stabilizačními byty pro pracující v zemědělství. V okolí těchto domů je původní i nová zástavba rodinných domů. V místě není žádná občanská vybavenost, ale minimální vzdálenost do centra Chebu a i lázeňského centra tuto absenci eliminuje. Dostupnost kyvadlová doprava MHD (Cheb F. Lázně). Lokalita je pro bydlení oblíbená právě pro svoji dobrou dostupnost a klidnou zónu, vhodnou k bydlení. Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel měl jen omezené možnosti prohlídky majetku (nebyl umožněn přístup do interiéru domu,

3 S t r á n k a 3 jednotlivých bytů, a proto je předmět ocenění ohodnocen pouze na základě venkovního ohledání, které je doplněno informacemi od správce domu. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě simulace průměrného technického stavu podle ohledání vnějších prvků stavby. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: nákladová metoda výnosová metoda porovnávací metoda U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody 1. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. 1 Definice obvyklé ceny v 2 zákona č. 151/1997 Sb. byla po rekodifikaci doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Jelikož však byly, jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami.

4 S t r á n k a 4 BYTOVÁ JEDNOTKA č. 38/3 (vymezená podle zákona o bytech) Stav posuzované nemovitosti Popis Bytová jednotka č. 38/3 je situována v 1 patře (2.NP) domu s čp. 38. V domě jsou celkem 4 bytové jednotky (v každém nadzemním podlaží 2; suterén technické a užitné zázemí bytů). Dům byl postaven v roce Z této doby zřejmě pochází většina prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti a vybavení. Jednotka o dispozičním řešení 3+1 se skládá: kuchyně m 2 8,11 pokoj m 2 22,25 pokoj m 2 15,37 pokoj m 2 12,04 předsíň m 2 8,22 WC m 2 0,88 koupelna m 2 3,00 lodžie m 2 5,10 sklep m 2 8,66 výměra celkem m 2 83,63 započitatelná plocha (porovnáv. ukazatel) m 2 76,75 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí 7853/ Pozemky stavební pozemek (dle LV) je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přístup k nemovitosti je po veřejných plochách ve vlastnictví Města Cheb. Okolní pozemky jsou ve vlastnictví soukromých subjektů (FO). Dopravní dostupnost pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, Silné stránky o oblíbená poloha pro bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti Slabé stránky Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

5 S t r á n k a 5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 2 i KDŽ 3 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 37/1 3+1; Střížov 37, Cheb Obchodováno 03/2014 (zdroj KS) Dosažená cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 76,75 m 2 bytová jednotka ve stejné lokalitě, typově shodném domě Bytová jednotka č. 37/1 k.ú. Střížov u Chebu o skladbě 3+1 vymezená ve zděném podsklepeném bytovém domě č.p. 37 se 2 NP s plochou střechou bez výtahu. Byt je pravidelně udržovaný, v dobrém stavu. Budova z r s prováděnou záchovnou údržbou výstavba bytového domu rekonstrukce koupelny s WC výměna plastových oken v bytě nový ZP kombinovaný kotel foto 2 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 3 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Vzorek č. 2 BJ 3/7 1+1; kú. Střížov u Chebu Obchodováno 12/2012 Obchodovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 48,85 m 2 Byt ve velmi dobrém stavebně technickém stavu (rekonstrukce bytu před 9 lety), vlastní plynové ET, kuchyně vybavená standardní kuch. linkou s vestavěným sporákem, dřevěná eurookna. 2.NP, bývalá zemědělská usedlost z r po rekonstrukci, byty v obytné části, v ostatních budovách usedlosti sportovně relaxační centrum Buky (v areálu vymezeno celkem 10 jednotek). V obytné části jsou celkem 4 byty. Vzorek č. 3 BJ 57/2, 2+kk; kú. Skalka u Chebu, obec Cheb Obchodováno 08/2013 Obchodovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 50,56 m 2 BJ 57/2 k.ú. Skalka u Chebu o skladbě 2+kk v novostavbě zděného bytového domu v Komorním Dvoře (1,5 km od Fr. Lázní, 1 km od Střížova). Okna plastová s dvojsklem, vytápění společným plynovým kondenzačním kotlem, koupelna vybavená sprchou, umyvadlem, WC kombi. Kuchyně s kuch. linkou a vestavným el. sporákem. Fasáda zateplená, střecha sedlová, krytina Tachovská břidla (plastová šablona), podlahy PVC, výborný stav. Jde o developerský projekt, prodej posledního bytu s garáží za cenu ,- Kč, z toho garáž ,- Kč. V porovnání uvažovaná cena ,- Kč bez garáže. Obytná plocha 46,71 m 2 + balkón 7,68 m 2 = započ. plocha 50,55 m 2 foto V foto Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru K porovnání byly vybrány obchodované BJ v místě a jeden v nedaleké lokalitě vzorku porovnání - Komorní Dvůr (obdobná lokalita). analýza porovnání Podobné byty se na trhu obchodují dobře, poptávka je mírně vyšší nad nabídkou. Z výše uvedeného je zřejmé, že podobné byty se nabízejí v intervalu jednotkové ceny od do Kč/m 2 v závislosti na technickém stavu a vybavení. Hodnocená jednotka je typově shodná s jednotkou uvedenou ve vzorku 1. Vzorek však je ve stavu po částečné obnově prvků krátkodobé životnosti. Pro hodnocený majetek je uvažován průměrný stav s původními prvky z doby výstavby. Proto je uplatněná srážka základní ceny ve výši 10%. Základní cena: Kč/m 2 Po provedení analýzy porovnatelných prvků hodnoceného bytu s vybraným vzorkem je nutné konstatovat, že reálná jednotková cena hodnoceného bytu se bude pohybovat kolem částky Kč/m 2. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: Kč. Práva a závady nebyly zjištěny žádné závady a práva, které by nucenou dražbou nezanikly.

7 S t r á n k a 7 ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ,- ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč ,- slovy: sedmsetšedesátpěttisíc korun českých V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 720/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu

8 S t r á n k a 8 SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení o jmenování znalce č.j. 97EX 3677/

9 S t r á n k a 9

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 15

16 MAPA OBLASTI S t r á n k a 16

17 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19