ZNALECKÝ POSUDEK číslo 783/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com 97EX 733/15 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 783/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1007/34 (vymezená podle zákona o bytech) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Chodov katastr. území Dolní Chodov kód ČSÚ LV č spoluvlastnický podíl 446/26861 Pozemky 1374/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 543 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 1007 LV č Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: Chodov, Čs. odbojářů 1007 Vlastník bytové jednotky Plachký Michal, Chodovská 236/6, Nová Role Vlastník spoluvlast. podílu dtto na domu a pozemku OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 733/15-25 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE BYTOVÁ JEDNOTKA 1007/34 HODNOTA NEMOVITOSTI Kč HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč - HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč - VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU BYTOVÁ JEDNOTKA 1007/34 Kč Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu a 14 stran příloh (celkem 22 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 733/15-25 je úkolem znalce stanovit: 1. stanovit cenu obvyklou 2. uvést všechna příslušenství nemovitosti, 3. uvést známá břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva 4. stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze za účasti znalce. Povinný nepřevzal výzvu k prohlídce, a tudíž se nedostavil. Znalec provedl ohledání nemovitého majetku z veřejně přístupných ploch. Kontaktoval obyvatele domu, který sdělil znalci historii budovy. Povinného ani jeho byt neznal. o výpis z KN, list vlastnictví č pro kú. Dolní Chodov, obec Chodov o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Dolní Chodov o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje o předmětu ocenění z katastru nemovitostí (kupní smlouva, prohlášení vlastníka) o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 733/15-12 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 733/15-25 o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Chodov významné město regionu Sokolov s cca obyvateli (ČSÚ). Dostupnost silniční, železniční (Cheb Chomutov); Sokolov cca 13 km, Karlovy Vary cca 10 km. Vybavenost základní služby a obchodní síť, základní škola, gymnázium a obchodní akademie, zdravotní středisko, odborný lékař, lékárna, kino, hotel, restaurace, sportoviště, apod.. Zvláštní charakteristika město s výraznou sídlištní panelovou zástavbou, ale s velmi dobrou dostupností centrální části regionu. Hodnocená nemovitost se nachází v centru města s velmi dobrou dostupností občanské vybavenosti. Okolní zástavba převážně bytové domy panelového typu, navazující na původní lokalitu s rod. domy. Dostupnost NC Tesco, autobusové nádraží cca 400 m, nádraží železnice cca 700 m, poliklinika cca 200 m. Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel měl jen omezené možnosti prohlídky majetku (nebyl umožněn přístup do interiéru bytu, a proto je předmět ocenění ohodnocen pouze na základě venkovního ohledání, které je doplněno informacemi z katastru nemovitostí. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě simulace průměrného technického stavu podle ohledání vnějších prvků stavby. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí

3 S t r á n k a 3 znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: nákladová metoda výnosová metoda porovnávací metoda U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody 1. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. 1 Definice obvyklé ceny v 2 zákona č. 151/1997 Sb. byla po rekodifikaci doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Jelikož však byly, jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami.

4 S t r á n k a 4 BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1007/34 (vymezená podle zákona o bytech) Stav posuzované nemovitosti Popis Bytová jednotka č. 1007/34 je situována v 2 patře (3.NP) domu s čp V domě je celkem 71 jednotek. Dům byl postaven kolem roku Původní účel užívání domu spočíval v užívání administrativních ploch v 1 až 3 NP domu, ostatní podlaží byly užívány jako podniková ubytovna. Z této doby zřejmě pochází většina prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti a vybavení. Po roce 1990 došlo k rekolaudaci ubytovací části a Prohlášením vlastníka byly vymezeny samostatné jednotky. Později došlo i k rekolaudaci administrativních ploch na byty. Na základě této změny vznikla i hodnocená jednotka Jednotka o dispozičním řešení 2+kk se skládá: pokoj m 2 20,4 pokoj m kuchyňský kout m 2 4,0 předsíň m 2 4,5 koupelna + WC m 2 3,6 lodžie m 2 4,4 výměra celkem m 2 49,0 započitatelná plocha (porovnav. ukazatel) m 2 46,8 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí 446/ Pozemky stavební pozemek (dle LV) je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přístup k nemovitosti je po veřejných plochách ve vlastnictví Města Chodov. Silné stránky o oblíbená poloha pro bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti Slabé stránky o velké množství jednotek vysoká koncentrace obyvatel domu zhoršuje užitné vlastnosti nemovité věci Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

5 S t r á n k a 5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 2 i KDŽ 3 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 772/7 kú. Dolní Chodov; 1+1 Obchodováno 07/2015 (zdroj vlastní databáze) Dosažená cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 36 m 2 BJ 772/7 k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okr. Sokolov o skladbě 1+1 ve 3.NP typového bytového domu v plošné panelové technologii z r Budova dodatečně zateplená, podsklepená s 8 NP o dvou sekcích, osobní výtah v každé sekci, jednotka po převážné rekonstrukci z r ve velmi dobrém stavu plastová okna, nové povrchy podlah, interiérové dveře, modernizace kuchyně, rekonstrukce koupelny a WC, instalace. Vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje mimo budovu. Obytná plocha 35 m2 + sklep 2 m2 = započ. plocha 36 m2. foto Vzorek č. 2 2 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 3 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 BJ 929/7 kú. Dolní Chodov; 3+1 Obchodováno 07/2015 Obchodovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 64,33 m 2 BJ 929/7 k.ú. Dolní Chodov o skladbě 3+1 ve 3.NP bytového zatepleného domu v plošné panelové technologii z r. 1980, sídlištní zástavba, ul. Čs. Odbojářů na okraji širšího centra města v Chodově, okr. Sokolov. Byt je po částečné rekonstrukci z r nové rozvody vody, odpady, modernizace koupelny, WC a kuchyně, nové povrchy podlah. Budova podsklepená se 6 NP o jedné sekci vybavená osobním výtahem. Obytná plocha bytu je 60,67 m2 + lodžie 4,90 m2 + sklepy 1,21 + 1,21 m2 = započ. plocha 64,33 m2. V okolí je dostupná veškerá obč.vyb. města. Jde o oblíbenou lokalitu pro bydlení. V foto Vzorek č. 3 BJ č. 770/18 kú. Dolní Chodov 2+1 Obchodováno 08/2015 Obchodovaná cena Kč ( Kč/m 2 ) Upravená cena (obvyklá) Kč ( Kč/m 2 ) Užitná plocha 50,56 m 2 BJ 770/18 k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okr. Sokolov o skladbě 2+1 v 7.NP typového bytového domu v plošné panelové technologii z r Budova dodatečně zateplená, podsklepená s 8 NP o dvou sekcích, osobní výtah v každé sekci, jednotka po částečné rekonstrukci z r v dobrém stavu plastová okna, nové povrchy podlah, nové zař.předměty. Vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje mimo budovu. Obytná plocha 60 m2 + + balkon 4 m2 + sklep 2 m2 = započ. plocha 63 m2. Budova po revitalizaci s novými výtahy Sjednanou KC ,- Kč tj ,- Kč/m2 nelze považovat za obvyklou v daném místě a době, je vyšší. Předmětný má sice upravované, ale původní jádro. Za obvyklou cenu lze považovat kolem ,- Kč/m2 tj ,- Kč. foto Výsledná analýza porovnání

7 S t r á n k a 7 Komentář k výběru vzorku porovnání - analýza porovnání K porovnání byly vybrány obchodované BJ v místě, v domech typových s panelovou montovanou konstrukcí. Podobné byty se na trhu obchodují dobře, poptávka je mírně vyšší nad nabídkou. Z výše uvedeného je zřejmé, že se byty obchodují v intervalu jednotkové ceny od do Kč/m 2 v závislosti na technickém stavu a vybavení a velikosti. Hodnocená jednotka (stejně jako ostatní jednotky v domě) je poznamenána dispozičním řešení domu ubytovna. Velká koncentrace bytů je prvkem, který v porovnání s vybraným vzorkem je neobvyklý, má snižující vliv na hodnotu majetku. Po provedení analýzy porovnatelných prvků hodnoceného bytu s vybraným vzorkem je nutné konstatovat, že reálná jednotková cena hodnoceného bytu se bude pohybovat kolem částky Kč/m 2, tedy pod úrovní zjištěného intervalu. Oceňovaná jednotka byla obchodována v roce 2010 za cenu Kč 4, tj. za jednotkovou cenu Kč/m 2 užitné plochy. To potvrzuje i výši současného odhadu ceny obvyklé, kdy je možné uplatnit mírný cenový nárůst na volném trhu v posledním roce (u bytů v lokalitě Chodov). Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: Kč. Práva a závady nebyly zjištěny žádné závady a práva, které by nucenou dražbou nezanikly. ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč ,- ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč ,- slovy: pětsetčtyřicettisíc korun českých V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA 4 dle údajů z kupní smlouvy (V3789/1116)

8 S t r á n k a 8 Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 783/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Kupní smlouva V-3789/ Usnesení o jmenování znalce č.j. 97EX 733/

9 S t r á n k a 9

10 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 13

14 MAPA OBLASTI S t r á n k a 14

15 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19

20 S t r á n k a 20

21 S t r á n k a 21

22 S t r á n k a 22