Znalecký posudek č. 2016/2018

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2016/ o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku jiného vlastníka parc.č LV vše v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obci Pohořelice, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor Cejl 494/ Brno 169EX 1880/11-40 podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická Brno Posudek obsahuje 12 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Brně, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku jiného vlastníka parc.č LV 60000, vše v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obci Pohořelice, okres Brnovenkov, podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: za bytovým domem při ulici Vídeňská 721, Pohořelice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pohořelice Katastrální území: Pohořelice nad Jihlavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku oceňovaných nemovitostí jsem provedla dne za přítomnosti pana Stanislava Štrbíka. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor ze dne spisová značka 169 EX 1880/11-40 výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j. 169 EX 1493/11 pro Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor příloha č. 1 kopie katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 mapa Pohořelice a okolí zveřejněná na serveru atlas.cz s vyznačením polohy nemovitosti viz. titul. strana fotodokumentace pořízená znalcem dne viz. text skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém a sdělené panem Štrbíkem dne Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č je jako vlastník oceňovaného objektu stavba garáže na pozemku parc.č jiného vlastníka vše v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou a obci Pohořelice k datu uveden: SJM Štrbík Stanislav a Štrbíková Alena, Vídeňská 859, Pohořelice Na oceňovaném majetku neváznou věcná břemena, která by byla zapsána v části C listu vlastnictví, další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 ( zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m 2, LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou je ve vlastnictví: Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, Praha 2 Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na oceňovanou nemovitost nebyla znalci poskytnuta, dle sdělení vlastníka se nedochovala. Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala prohlídkou na místě samém dne a z podkladů (viz. výše). 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavba bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku jiného vlastníka parc.č LV 60000, vše v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obci Pohořelice, okres Brno-venkov, podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov. Město Pohořelice se nachází na území okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Pohořelice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Pohořelice se rozkládá cca 29 km jižně od centra Brna při rychlostní komunikaci R52 Brno Mikulov Vídeň. Pohořelice jsou dopravně dostupné po rychlostní silnici R52, v obci je také železnice. Na území tohoto Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 3

4 malého města žije trvale zhruba 4890 obyvatel. Pohořelice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Nová Ves, Pohořelice a Smolín. Obec je vzdálená přibližně 19 km od rakouských hranic. Z hlediska občanské vybavenosti v obci k dispozici MŠ, základní škola vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Pohořelice má ordinaci několik praktických lékařů a zubních lékařů. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Z hlediska pracovních příležitostí je nabídka v místě omezená, za prací se dojíždí především do Brna. Oceňovaná stavba garáže na pozemku parc.č je v jihozápadní části města, západně za bytovým domem Vídeňská č.pop. 721, 859 jako součást řadových garáží. Ulice Vídeňská je hlavní průjezdní komunikací Pohořelicemi včetně provozu nákladní dopravy, ulice je v jihozápadní části města jako součást silnice II.tř.č. 395, oceňovaná nemovitost garáž je pak cca 800 m jihozápadně od centra Pohořelic, kde jsou služby, obchody, autobusové nádraží; nejbližší zastávka hromadné dopravy bus je cca 160 m od garáže při ul. Vídeňská. Okolní zástavbu tvoří obdobné nízkopodlažní bytové domy a dále rodinné domy - severně, východně je areál kovošrotu a další provozní areály, jižně je Městský úřad Pohořelice, západně zemědělsky obhospodařované pozemky. Severně je v sousedství koryto Šumického potoka - stavba garáže je v lokalitě se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy zóna 3. Přístup a příjezd ke garáži je z veřejné komunikace ulice Vídeňská na pozemku Jihomoravského kraje přes pozemek parc.č. 2480/1 ve vlastnictví Města Pohořelice s panelovou zpevněnou plochou a dále přes pozemky parc.č. 2478/3 a parc.č. 2478/4 zastavěná plocha, společný dvůr, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytů v bytovém domě Vídeňská č.pop. 721, 859; pozemky jsou pouze částečně zpevněné. Přístupová cesta na pozemku parc.č. 2480/1 a prostranství nádvoří mezi budovou bytového domu a řadovými garážemi je odděleno kovovou uzamykatelnou bránou. Garáž je napojena na přípojku elektro, která je provedena z bytu č. 859/6 v bytovém domě č.pop. 721, 859 povinného pana Štrbíka. Stavba garáže je na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří; pozemek je ve vlastnictví České republiky; dle sdělení pana Štrbíka nájemní smlouva k užívání pozemku není uzavřena. 8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé Stavby bez č.po./č.evid. garáž na pozemku parc.č včetně součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou a obci Pohořelice Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 4

5 B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 5

6 Obvyklá cena - stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou Popis objektu Pohled z nádvoří, z východu Pohled ze západu 1.NP kuchyňský 1.NP obytný prostor Prostranství mezi garáží a bytovým domem na pozemcích parc.č. 2478/3 a 2478/4 Přístup z veřejné komunikace k bytovému domu a dále ke garáži po pozemku parc.č. 2480/1 Předmětem ocenění je stavba řadové vnitřní garáže bez č.pop./č.or. na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří, jiného vlastníka LV č , vše v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, která se nachází ve vnitrobloku za bytovým domem Vídeňská č.pop. 721, 859 v Pohořelicích. Jedná se o přízemní objekt se sedlovým zastřešením s obdélníkovým půdorysem, bez podsklepení. Stavba je k datu ocenění užívána pro garážování a skladování, příslušenství stavba nemá. Pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m 2, LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou je ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 6

7 390/42, Nové Město, Praha 2; dle sdělení vlastníka garáže pana Štrbíka, nájemní smlouva k užívání pozemku neexistuje. Pozemek parc.č je rovinný pravidelného obdélníkového tvaru a je zcela zastavěn stavbou garáže. Nosná konstrukce je zděná z páleného zdiva, stavba je založena na základových pasech. Krov střechy je sedlový s dřevěnou vazbou, krytina střechy je osinkocementová vlnovka, klempířské konstrukce, tzn. žlaby a svody jsou z plechu pozinkovaného. Fasáda je vápenocementová, vnitřní omítky jsou dvouvrstvé. Podlaha je betonová, okna jednoduchá dřevěná, vrata plechová dvoukřídlá otvíravá, dveře hladké plné, kovová zárubeň. V prostoru skladu je komín. Garáž je napojena na přípojku elektro, která je provedena z bytu č. 859/6 v bytovém domě č.pop. 721, 859 povinného pana Štrbíka, ostatní přípojky provedeny nejsou. Dispoziční řešení: Stavba garáže obsahuje dva prostory; sklad o ploše 14,80 m 2 přístupný samostatnými dveřmi z prostoru nádvoří a garáž o ploše 15,60 m 2 ; oba prostory jsou propojeny vnitřními dveřmi. Výčet prostor s uvedením užitných ploch: Podlaží Název místnosti Výměra (m 2 ) 1. nadzemní podlaží sklad 14,80 garáž 15,60 Celkem 1.NP 30,40 Užitná plocha CELKEM zaokr. 30,00 Celková zastavěná plocha garáže 36 m 2 Celkový obestavěný prostor garáže 116 m 3 Stáří stavby: Kolaudační rozhodnutí se nedochovalo, dle sdělení pana Štrbíka má garáž minimálně 50 let. Svým provedením a požitým materiálům stavba odpovídá sdělenému stáří. Technický stav stavby, opotřebení: Garáž je se zanedbanou údržbou bez provedené rekonstrukce, modernizace. Opotřebení stavby jako celku stanovuji odborným odhadem na 70 % s další životností 20 let. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 7

8 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. řadová garáž s místností skladu na pozemku jiného vlastníka, uvedené velikosti zastavěná plocha 36 m 2, jednopodlažní řadová vnitřní 30 m 2 (sklad 14,80 m 2 a garáž 15,60 m 2 ), vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka je v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. V bezprostřední blízkosti se stavby ovlivňující cenu obvyklou nevyskytují; lokalita je v zóně 3 střední nebezpečí výskytu záplavy a povodně. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + dobrá dopravní dostupnost Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - stavba na pozemku jiného vlastníka - přístup přes pozemky jiného vlastníka - napojení na elektro přes jednotku bytu v bytovém domě - zanedbaná údržba, bez rekonstrukce v původním stavu Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nachází uskutečněné prodeje srovnatelných nemovitostí, pro vyhodnocení je dále využita srovnatelná nemovitost inzerovaná v současné době na realitních serverech: 1. Realizovaný prodej garáže 22 m², Pohořelice; V-6490/2018; Celková cena: ,- Kč Řadová garáž, betonová, plechová vrata, udržovaná s pozemkem o výměře 22 m 2 ve vnitrobloku ulice Brněnská. Přístup po veřejné komunikaci. 2. Realizovaný prodej garáže 20 m², Pohořelice; V-14310/2018; Celková cena: ,- Kč Řadová garáž, betonová, plechová vrata, udržovaná s pozemkem o výměře 20 m 2 při ulici Loděnická okrajové území, provozní podniky v okolí. Přístup po pozemcích jiných vlastníků, částečně zpevněná cesta. 3. Prodej garáže 18 m², Židlochovice, okres Brno-venkov Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK ID zakázky: AE6287BM001 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Užitná plocha: 18 m 2 Prodej zděné garáže o užitné ploše cca 18 m 2 v Židlochovicích, přímo u hlavní cesty. Nemovitost je v dobrém stavu, není zde zaveden elektrický proud, ale lze zřídit přípojku. Velikost garáže jsou 5,5 x 2,7 m. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 8

9 V dané lokalitě došlo v roce 2018 k prodeji několika staveb garáží s pozemky; cena staveb se pohybuje v intervalu ,- Kč až ,- Kč s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav garáže. Realitní nabídka v obdobné lokalitě menšího města s dobrou dopravní dostupností a v sousedství obytných domů koresponduje s realizovanými cenami. Obvyklou cenu garáže s pozemkem v lokalitě Pohořelice u bytového domu odhaduji vzhledem ke stavebně-technickému stavu garáže přibližně uprostřed výše uvedeného intervalu, tj ,- Kč. Jak realizované prodeje, tak i nabídková cena je uvedena za soubor stavby a pozemku. Oceňovaná nemovitost - garáž je pak stavba na pozemku jiného vlastníka. Obdobné pozemky se v dané lokalitě obchodují cca 1500,- Kč/m 2, tj. obvyklá cena pozemku parc.č při výměře 36 m 2 činí: 36 * 1500 = ,- Kč. Obvyklá cena stavby garáže na pozemku parc.č jiného vlastníka pak činí: = ,- Kč Obvyklá (tržní) cena stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou a obci Pohořelice činí ,- Kč (slovy: Čtyřicetšesttisíc Kč) Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 9

10 Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m 2, LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou, na kterém je oceňovaná stavba garáže bez č.pop./č.or., je ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, Praha 2. Dle sdělení pana Štrbíka nájemní smlouva na užívání pozemku neexistuje. Ke dni ocenění nevázlo na nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č pro kat. úz. Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, okres Brno-venkov - část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 10

11 C. Rekapitulace cen nemovitosti Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. cenu obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku jiného vlastníka parc.č LV 60000, vše v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obci Pohořelice, okres Brnovenkov, podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov. 1. cena obvyklá: Obvyklá (tržní) cena stavby bez č.pop./č.evid. garáž na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m 2 jiného vlastníka (LV č ), vč. součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou a obci Pohořelice, okres Brno-venkov činí ,- Kč slovy: Čtyřicetšesttisíckorunčeských 2. cena práv a závad a nájemních práv: Pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m 2, LV č v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou, na kterém je oceňovaná stavba garáže bez č.pop./č.or., je ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, Praha 2. Dle sdělení pana Štrbíka nájemní smlouva na užívání pozemku neexistuje. Ke dni ocenění nevázlo na nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č pro kat. úz. Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, okres Brno-venkov - část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 11

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 2016/2018 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 12