Znalecký posudek č. 2015/2018

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2015/ o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, podílu id. ½ pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor Cejl 494/ Brno 169EX 2124/16-55 podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice dle 2/odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ke dni prohlídky, tj.: zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická Brno Posudek obsahuje 11 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Brně, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně nemovitostí ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, podílu id. ½ pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín, podle stavu ke dni Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 787 pro k.ú. Javorník nad Veličkou a obec Javorník u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky v extravilánu obce Javorník Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Javorník Katastrální území: Javorník nad Veličkou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku pozemku jsem provedla dne ; pozemky jsou v terénu volně přístupné jako součást zemědělsky obhospodařovaných pozemků. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor ze dne spisová značka 169 EX 2124/16-55 výpis z katastru nemovitostí LV č. 787 vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j. 169 EX 2124/16 pro Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor příloha č. 1 kopie pozemkového katastru informativní internetová databáze příloha č. 2 mapa Velká nad Veličkou a okolí zveřejněná na serveru seznam.cz s vyznačením polohy pozemku viz. text prohlídka pozemků na místě samém dne , fotodokumentace viz. text 5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 787 jsou jako spoluvlastníci oceňovaných pozemků v katastrálním území Javorník nad Veličkou a obci Javorník k datu uvedeni: Jirka Otto Ing., Merhautova 938/53, Černá Pole, Presová Anna, Husova 165/5, Staré Brno, Brno id. ½ id. ½ Na oceňovaném majetku, resp. pozemcích ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, neváznou věcná břemena, která by byla zapsána v části C listu vlastnictví, další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva a části D poznámky a další obdobné údaje viz. příloha č. 1 (zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, zahájeny pozemkové úpravy) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Pozemek PK parc.č. Druh pozemku dle KN Způsob využití Výměra v m /1 Zemědělsky obhospodařováno /2 Zemědělsky obhospodařováno Zemědělsky obhospodařováno Celkem Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala prohlídkou na místě samém dne a z podkladů (viz. výše). Evidence katastru nemovitostí souhlasí se skutečností. K datu ocenění probíhají v operátu KN pozemkové úpravy; umístění oceňovaných pozemků je pouze orientační, může dojít ke změně. Pro účely ocenění vycházím ze skutečného stavu ke dni prohlídky. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín, podle stavu ke dni Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 787 pro k.ú. Javorník nad Veličkou a obec Javorník u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. Oceňované pozemky jsou mimo zastavěné území obce Javorník a jsou součástí zemědělsky obhospodařovaných pozemků ve větších celcích, cca 1,3 km vzdušnou čarou jihozápadně od centra obce v lokalitě, dle map Pozemkového katastru zvanou, Pod doubravou. Pozemky jsou v kopcovité krajině, přístup je omezený polními cestami. Obec Javorník je v okrese Hodonín, pověřeným obecním úřad je Velká nad Veličkou, obcí s rozšířenou působností je město Veselí nad Moravou. Obec Javorník se rozkládá cca Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 3

4 19 km jihovýchodně od centra Veselí nad Moravou při silnici I.tř.č. 71 Veselí nad Moravou státní hranice Slovensko; státní hranice je cca 5 km jižně. Okresní město Hodonín je cca 45 km západně, obec Velká nad Veličkou s Javorníkem jižně sousedí. Javorník je dopravně dostupný po silnici I.t.ř.č. 71, v obci je také železnice. Na území obce žije trvale zhruba 720 obyvatel. Z hlediska občanské vybavenosti je v obci k dispozici MŠ, základní škola nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, poštu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci včetně ČOV; v obci není proveden veřejný vodovod. Z hlediska pracovních příležitostí je nabídka v místě omezená, za prací se dojíždí do okolních měst. 8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé Pozemků PK parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 4

5 B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny podílu id. 1/2 pozemků. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Na základě konzultací se spolupracujícími znalci, odhadci a pracovníky realitních kanceláří se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu snižuje v rozmezí 20 40% z aritmetického podílu obvyklé ceny nemovitosti u menšinových spoluvlastnických podílů. V případě oceňovaných pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín se jedná o pozemky využívané pro zemědělskou výrobu ve větších hospodářských celcích, bez ohledu na výši spoluvlastnického podílu nemá vliv na obvyklou cenu podílu. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu stanovuji aritmeticky podílem z obvyklé ceny pozemku. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 5

6 Popis pozemků Oceňované nemovitosti pozemky ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník jsou mimo zastavěné území obce Javorník a jsou součástí zemědělsky obhospodařovaných pozemků ve větších celcích, cca 1,3 km vzdušnou čarou jihozápadně od centra obce. Pozemky na sebe navazují v příčném směru, jsou v kopcovité krajině, přístup je omezený polními cestami. Pozemky jsou při východní hranici vymezeny tělesem železniční tratě, při západní hranici pak hřebenem kopce Celková výměra pozemků činí m 2, pozemky jsou výrazně protáhlého obdélníkového tvaru ve směru východ západ s šířkou cca 3,5 m, svažité k východu. Na pozemcích nejsou trvalé porosty a stavby. Pozemky jsou součástí zemědělsky využívaných pozemků ve větších celcích, nejsou v terénu vyznačeny, nájemní smlouva nebyla předložena. Vzhledem k tomu, že s pozemky užívanými pro zemědělskou výrobu se běžně obchoduje, obvyklá cena pozemků je stanovena porovnávací metodou. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 6

7 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S pozemky, které jsou zemědělsky obhospodařované ve větších hospodářských celcích, se v dané lokalitě běžně obchoduje. Pro vyhodnocení jsou využity srovnatelné nemovitosti inzerované v současné době na realitních serverech: 1. Prodej pole m²suchov, okres Hodonín Celková cena: ,- Kč za nemovitost Cena za m²: 20,- Kč Aktualizace: ID: Plocha pozemku: m 2 Prodej pozemků ve výlučném vlastnictví, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda, trvalý travní porost, ostatní plocha a ostatní pozemky), katastrální území Suchov, kde celková výměra je více než 1,6 hektaru. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. 2. Prodej pole m²velká nad Veličkou, okres Hodonín Celková cena: ,- Kč za nemovitost Cena za m²: 19,- Kč Aktualizace: ID: Plocha pozemku: m 2 Prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4, 1/2, 1/2 a 1/2, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda, trvalý travní porost a ostatní pozemky), katastrální území Lipov a Velká nad Veličkou, kde celková výměra je cca 2 hektary. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. 3. Prodej pole m²javorník - část obce Javorník, okres Hodonín Celková cena: 1, ,- Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 25,- Kč ID zakázky: B30909AM Aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Javorník nad Veličkou. K prodeji je celek o výměře m 2, jedná se vesměs o pozemky orné půdy, v menší míře trvalého travního porostu a pozemky ve zjednodušené evidenci. A dále jde o ideální spoluvlastnický podíl v ½ o rozloze m 2 trvalého travního porostu. Pozemky jsou obhospodařované a přihlášené v LPIS. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 7

8 Vyhodnocení zemědělské pozemky: Ad. 1 Jedná o pozemky v katastrálním území obcí Suchov obdobná lokalita, pozemky s obdobným využitím. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 20,- Kč/m 2 * 0,95 = 19,- Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí 19,- Kč/m 2. Ad. 2 Jedná o pozemky v katastrálním území Lipov pozemky s obdobným využitím. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 19,- Kč/m 2 * 0,95 = 18,05 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí 18,- Kč/m 2. Velká nad Veličkou obdobná lokalita, Ad. 3 Jedná o pozemky v katastrálním území Javorník nad Veličkou obdobná lokalita, pozemky s obdobným využitím. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90, v ceně je zohledněn i provize: 25,- Kč/m 2 * 0,90 = 22,50 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 22,- Kč/m 2. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu zemědělského pozemku při spodní hranici intervalu stanoveného srovnávací metodou, tj. 18,- Kč/m 2. Obvyklá jednotková cena pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník činí 18,- Kč/m 2, tj. při celkové výměře pozemků m 2 činí obvyklá cena pozemků: 4118 * 18 = ,- Kč, zaokr ,- Kč. Předmětem ocenění je podíl id. ½ pozemků v k.ú. Javorník nad Veličkou; vzhledem ke způsobu užívání pozemků jsou spoluvlastníci pozemků vzájemně omezeni ve svých právech minimálně. Podíl id. ½ pozemků je stanoven aritmetickým podílem z ceny obvyklé. Tabulka obvyklých cen jednotlivých zemědělsky obhospodařovaných pozemků včetně oceňovaného podílu id. ½ Pozemek parc.č. Výměra v m 2 Obvyklá jednotková cena v Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku v Kč podíl id. ½ v Kč Obvyklá cena podílu id. ½ zaokr. v Kč 3929/ , , , ,- 3929/ , , , , , , , ,- Celkem , ,- Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín, činí ,- Kč (slovy: Třicetsedmtisíc Kč) Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 8

9 Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ke dni ocenění nevázlo na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí; další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. K datu ocenění nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy. Dle listu vlastnictví LV č. 787 pro kat.úz. Javorník nad Veličkou a obec Javorník, okres Hodonín, část C a část D, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 9

10 C. Rekapitulace a závěr Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. cenu obvyklou nemovitostí ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, podílu id. ½ pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín, podle stavu ke dni Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 787 pro k.ú. Javorník nad Veličkou a obec Javorník u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. 1. cena obvyklá: podílu id. ½ nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastru (PK): parc.č. 3929/1, parc.č. 3929/2 a parc.č. 3930, vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Javorník nad Veličkou a obci Javorník, okres Hodonín činí ,- Kč Slovy:SedmdesátčtyřitisícKč 2. cena práv a závad a nájemních práv: Ke dni ocenění nevázlo na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí; další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. K datu ocenění nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy. Dle listu vlastnictví LV č. 787 pro kat.úz. Javorník nad Veličkou a obec Javorník, okres Hodonín, část C a část D, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 10

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 2015/2018 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 11