Znalecký posudek č. 1982/2018

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1982/ o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku jiného vlastníka parc.č.st LV vše v katastrálním území Hodonín, obci Hodonín, okres Hodonín podle stavu ke dni prohlídky tj Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor Cejl 494/ Brno 169EX 4885/13-64 podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická Brno Posudek obsahuje 10 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Brně, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí: stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku jiného vlastníka parc.č.st LV vše v katastrálním území Hodonín, obci Hodonín, okres Hodonín podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: zahrádkářská osada při ulici Bratislavská - Hodonín Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hodonín Katastrální území: Hodonín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku oceňovaných nemovitostí jsem provedla dne pouze omezeně, ato ze severu z přístupové cesty na pozemku parc.č. 561/2, s odstupovou vzdáleností cca 17 m od severní fasády oceňované stavby; povinná se na místní šetření nedostavila. Pro ocenění vycházím z podkladů a omezené prohlídky. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor ze dne spisová značka 169 EX 4885/13-64 výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j. 169 EX 4885/13 pro Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor příloha č. 1 kopie katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 mapa Hodonín a okolí zveřejněná na serveru atlas.cz s vyznačením polohy nemovitosti viz. titul. strana fotodokumentace pořízená znalcem dne viz. text cenové údaje poskytnuté Katastrálním úřadem Brno-venkov skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č je jako vlastník oceňovaného objektu stavba na pozemku parc.č.st jiného vlstníka vše v katastrálním území a obci Hodonín k datu uvedena: Vojtková Jana, Nám. 15.duban 1149, Dubňany Na oceňovaném majetku neváznou věcná břemena, která by byla zapsána v části C listu vlastnictví, další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 ( zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na oceňovanou nemovitost nebyla znalci poskytnuta. Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala omezenou prohlídkou na místě samém dne a z podkladů (viz. výše). 7. Celkový popis nemovitosti uzamykatelná brána Předmětem ocenění je stavba jiná stavba bez č.pop./č.evid. na pozemku parc.č.st jiného vlastníka, včetně součástí a příslušenství, v kat. území Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín. Stavba je zapsána na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín. Obec Hodonín je okresním městem s cca obyvateli, ležící při silnici I.tř.č. 55, Břeclav Hodonín - Veselí nad Moravou a silnici I.tř.č. 51 Hodonín Holíč (Slovenská republika). Dopravní spojení je zajišťováno autobusovou i vlakovou dopravou, vzdálenost na dálnici D2 je cca 18 km západně, exit 48. Hodonín je okresním městem s odpovídající občanskou vybaveností a spádovou obcí regionu. Z hlediska pracovních příležitostí jsou v obci strojírenské a zemědělské podniky. Oceňovaná stavba na pozemku parc.č.st je při jihozápadním okraji zastavěného území Hodonína v zahrádkářské osadě západně od ulice Bratislavská, cca 1,3 km jižně od centra Hodonína (Městského úřadu při Národní třídě). Okolní zástavba je severně a východně průmyslovými areály, jižně a západně je zahrádkářská osada, dále cca 350 m jižně je koryto řeky Moravy, kudy prochází státní hranice se Slovenskou republikou, cca 100 m východně je železniční trať. Celá lokalita je v zápalovém území řeky Moravy zóna 4, zóna s vysokým výskytem povodně/záplavy. Z hlediska územního plánu je stavba v ploše RZ plochy pro rodinnou rekreaci. Lokalita zahrádkářské osady jako celek je přístupná z veřejné komunikace ulice Bratislavská (silnice I.tř.č. 51) přes zpevněnou plochu odstavné plochy mimo jiné na pozemku parc.č. 561/37 ve vlastnictví Dřevo Trust prodej, a.s., LV a dále částečně zpevněnou cestou na pozemcích 561/36 ve spoluvlastnictví ČR a fyzické osoby a dále parc.č. 561/35 ve spoluvlastnictví PRINCEPS, spol. s r.o. a fyzické osoby. Zahrádkářská osada je od zpevněné plochy oddělena uzamykatelnou bránou. Stavba je na pozemku parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří; pozemek je ve spoluvlastnictví Bohůn Libor, Kyjovská 337, Dolní Bojanovice a PRINCEPS, spol. s r.o., Srbská 2741/53, Královo Pole, Brno, stavbu obklopuje pozemek parc.č. 561/42, shodných spoluvlastníků, pozemky jsou na LV č ; stavba je od přístupové cesty v osadě vzdálena cca 17 m, od komunikace ulice Bratislavská cca 200 m. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 3

4 Napojení na inženýrské sítě u stavby nebylo zjištěno. 8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé Stavby bez č.po./č.evid. jiná stavba na pozemku parc.č.st včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Hodonín Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 4

5 B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 5

6 Obvyklá cena - stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku parc.č.st zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Hodonín Popis objektu Přístupová cesta do zahrádkářské osady s bránou Pohled 1.NP na kuchyňský oceňovanou stavbu ze severu z přístupové cesty na p.č. 561/2 podkroví se sjednanou cenou ,- Kč. 1.NP Přístupová obytný cesta prostor k oplocené hranici pozemku p.č. 561/42 Jedná se o samostatně stojící přízemní stavbu s pultovou nízkou střechou, užívanou pro rekreaci na pozemku parc.č.st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 17 m 2, jiného vlasntíka. Přístup ke stavbě je přes část pozemku parc.č. 561/42 a část pozemku parc.č. 561/5, které jsou jiných vlastníků a nejsou předmětem ocenění. Připojení stavby na přípojky inženýrských sítí nebylo možné vzhledem k neprovedené prohlídce ověřit, obdobně vybavení stavby a stavebně-technický stav. Stavba na pozemku parc.č.st byla v roce 2016 předmětem kupní smlouvy Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 6

7 SSttaann oovvee nní í hhooddnnoottyy nneemoovvi ittoosstti i meettooddoouu ssrroovvnnáávvaaccí í V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. V dané lokalitě došlo v rozmezí 7/2016 4/2018 k prodeji několika staveb na pozemcích jiných vlastníků, včetně k prodeji oceňované stavby (10/2016). Cena staveb se pohybuje v intervalu 5.000,- Kč až ,- Kč s ohledem na velikost stavby; oceňovaná stavba byla obchodována v ceně ,- Kč. Vzhledem k výše uvedenému lze konstatovat, že oceňovaná nemovitost je v dané lokalitě obchodovatelná. Vzhledem k omezené prohlídce (pouze z vnějšku s odstupovou vzdáleností severní fasády stavby cca 17 m od přístupové cesty), odhaduji obvyklou cenu stavby v úrovni naposled dosažené kupní ceny tj ,- Kč. Obvyklá (tržní) cena stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku parc.č.st jiného vlastníka, včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Hodonín činí ,- Kč (slovy: Patnácttisíc Kč) Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 7

8 Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Prohlídka oceňované nemovitosti nebyla umožněna, povinná paní Jana Vojtková se nedostavila; nájemní smlouvy nebyly předloženy. Při omezené prohlídce nebyla zjištěna zjevná práva a závady, nájemní práva (oceňovaná stavba je přístupná po pozemcích jiných vlastníků). Ke dni ocenění nevázlo na nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č pro kat.úz. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín - část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 8

9 C. Rekapitulace cen nemovitosti Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. cenu obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí: stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku jiného vlastníka parc.č.st LV vše v katastrálním území Hodonín, obci Hodonín, okres Hodonín podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. 1. cena obvyklá: Obvyklá (tržní) cena stavby bez č.pop./č.evid. jiná stavba na pozemku parc.č.st jiného vlastníka (LV č ) vč. součástí a příslušenství v k.ú. a obci Hodonín činí ,- Kč slovy: Patnácttisíckorunčeských 2. cena práv a závad a nájemních práv: Prohlídka oceňované nemovitosti nebyla umožněna, povinná paní Jana Vojtková se nedostavila; nájemní smlouvy nebyly předloženy. Při omezené prohlídce nebyla zjištěna zjevná práva a závady, nájemní práva (oceňovaná stavba je přístupná po pozemcích jiných vlastníků). Ke dni ocenění nevázlo na nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č pro kat.úz. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín - část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 9

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1982/2018 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, Brno * mobil: * 10