ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. Washinngtonova Praha. nemovitosti

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně nemovitostí - provozního areálu č.p.32 v ulici Alšova, v k.ú. Postoloprty, obec Postoloprty, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washinngtonova Praha Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 telefon: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - provozního areálu č.p.32 v ulici Alšova, v k.ú. Postoloprty, obec Postoloprty, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Provozní areál č.p.32 Adresa předmětu ocenění: Alšova Postoloprty Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Postoloprty Katastrální území: Postoloprty Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 311,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.1770, katastrální území Postoloprty, obec Postoloprty, okres Louny. A: Vlastník: Pozemky: p.p.č.1232/5 výměra 25 m 2 zastavěná plocha a zbořeniště nádvoří p.p.č.1237/1 výměra 160 m 2 ostatní plocha manipulační plocha zemědělský půdní fond - 2 -

3 p.p.č.1232/5 výměra 25 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, obč. vyb. Stavba stojí na pozemku p.č.: 1237/2 Stavby: Postoloprty, č.p.32 výroba na p.p.č.1238, LV Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: MAX & MADAM D spol. s r.o., RČ/IČO: , Smetanova 66, Postoloprty, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: MAX & MADAM D spol. s r.o., RČ/IČO: , Smetanova 66, Postoloprty, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.1770 Katastrálního úřadu pro ÚK, KP Louny, pro obec Postoloprty, katastrální území Postoloprty, okr.louny. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena projektová dokumentace. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situovaná v Alšově ulici v zástavbě bytových a komerčních domů. Jedná se o areál tří objektů částečně na pozemcích jiného subjektu, venkovní úpravy a pozemky. Provozní areál tvoří administrativně provozní zděný objekt č.p.32 a přízemní nepodsklepenou halu se sklonitou střechou. Tyto objety jsou postaveny na p.p.č.1238, který je ve vlastnictví České republiky. Třetí objekt, je přízemní nepodsklepený se sklonitou střechou a je postaven na p.p.č.1237/2. Venkovní úpravy zahrnují přípojky inž.sítí, oplocení, zpevněné plochy, vrata a vrátka v oplocení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Provozní areál č.p

4 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I -0,08 - Neatraktivní lokalita. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zastavěné I -0,04 pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,790 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,02 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,392 Koeficient pp = I T * I P = 0,310 i = 2 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi - 5 -

6 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru - Neatraktivní lokalita. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zastavěné pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I -0,06 I -0,03 I -0,08 I -0,04 IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,790 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,02 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,392 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Provozní areál č.p.32 Obvyklé nájemné u SO 1 je stanoveno ve výši 20,00 Kč/m 2 /měsíc, u SO 2 ve výši 15,00 Kč/m 2 /měsíc a u SO 3 ve výši 5,00 Kč/m 2 /měsíc Stanovení ceny nájemného vychází z poptávky po obdobných objektech srovnatelné technické vybavenosti. Ocenění staveb nákladovým způsobem SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č.1238 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou stavbu se dvěmi nadzemními podlažími pod sklonitou střechou. V přízemí objektu jsou situovány provozní a výrobní prostory, sklady, sociální zázemí - 6 -

7 pro muže a ženy. Ve druhém nadzemním podlaží jsou administrativní místnosti a část ploch je upraveno pro bydlení. Půdní prostor je bez využití. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen na inženýrské sítě - voda, elektřina a kanalizace do žumpy. Stavební obj č.p.32 je postaven na p.p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.N.P. 19,90*6,20+6,70*6,30 = 165,59 II.N.P. 19,90*6,20+6,70*6,30 = 165,59 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.N.P. 165,59 m2 2,50 m 413,98 II.N.P. 165,59 m2 2,96 m 490,15 Součet 331,18 m 2 904,13 Průměrná výška podlaží: PVP = 904,13 / 331,18 = 2,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 331,18 / 2 = 165,59 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. (19,90*6,20+6,70*6,30)*(2,50) = 413,98 m 3 II.N.P.+ zastřešení (19,90*6,20+6,70*6,30)*(2,96)+165,59*4,00*0,5 = 0 821,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.N.P. NP 413,98 m 3 II.N.P.+ zastřešení NP 821,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 235,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Část Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací základové pasy s nedostatečnou izolací P

8 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenocemenové omítky S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody betonové P Dveře prosklené S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Povrchy podlah PVC, dažba, beton dlažba S Vytápění přímotopy P Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod studená a teplá S Vnitřní kanalizace standard S Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy chybí C Ostatní standard S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací P 8, ,46 3,77 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy P 9, ,46 4,28 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody P 2, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 1, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 1, ,46 0,78-8 -

9 22. Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,89 Koeficient vybavení K4: 0,8389 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9599 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0692 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8389 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 772,46 Plná cena: 1 235,31 m 3 * 4 772,46 Kč/m3 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 160 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č zjištěná cena = ,27 Kč SO 2 - Hala č.1. na p.p.č.1238 Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu, bývalý objekt k zařízení staveniště - tesko stavba. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen na inženýrské sítě - voda, elektřina a kanalizace do žumpy. Stavební obj. je postaven na p.p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.N.P. 10,70*17,50 = 187,25 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.N.P. 187,25 m2 2,60 m 486,85-9 -

10 Součet 187,25 m 2 486,85 Průměrná výška podlaží: PVP = 486,85 / 187,25 = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 187,25 / 1 = 187,25 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení (10,70*17,50)*(2,60)+187,25*1*0,50 = 580,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení NP 580,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 580,48 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce bázi dřevní hmoty do tl. 24 cm S Stropy s rovným podhledem S Krov, střecha dřevěné sbíjené vazníky S Krytiny střech osinkocementové vlnovky S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů standard S Úprava vnějších povrchů standard S Vnitřní obklady X Schody chybí C Dveře dřevěné S Vrata chybí C Okna standard S Povrchy podlah betonová mazanina S Vytápění X Elektroinstalace třífázová N Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní S

11 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy S 8, ,00 8,90 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata C 2, ,00 0, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace N 4, ,54 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní S 6, ,00 6,20 Součet upravených objemových podílů 99,14 Koeficient vybavení K4: 0,9914 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9360 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9552 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,3769 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9914 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 033,76 Plná cena: 580,48 m 3 * 4 033,76 Kč/m3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 %

12 Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 SO 2 - Hala č.1. na p.p.č zjištěná cena = ,50 Kč SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2 Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu, bývalý objekt k zařízení staveniště - tesko stavba. Objekt je v havarijním stavu. Slouží k provizornímu uskladnění polotovarů dílnu šití. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen pouze na elektřinu. Stavební obj. je postaven na p.p.č.1237/2. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.N.P. 10,70*17,50 = 187,25 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.N.P. 187,25 m2 2,60 m 486,85 Součet 187,25 m 2 486,85 Průměrná výška podlaží: PVP = 486,85 / 187,25 = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 187,25 / 1 = 187,25 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení (10,70*17,50)*(2,60)+187,25*1*0,50 = 580,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení NP 580,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 580,48 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%]

13 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce na bázi dřevní hmoty S Stropy s rovným podhledem P Krov, střecha S Krytiny střech osinkocementové vlnovky P Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů chybí C Úprava vnějších povrchů chybí C Vnitřní obklady X Schody chybí C Dveře dřevěné P Vrata chybí C Okna dřevěná špaletová S Povrchy podlah chybí C Vytápění X Elektroinstalace třífázová N Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy P 8, ,46 4,09 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech P 2, ,46 1,33 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 6, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata C 2, ,00 0, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah C 4, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace N 4, ,54 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0,

14 22. Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní S 6, ,00 6,20 Součet upravených objemových podílů 77,37 Koeficient vybavení K4: 0,7737 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9360 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9552 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,3769 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7737 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 148,- Plná cena: 580,48 m 3 * 3 148,- Kč/m3 = ,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2 - zjištěná cena = ,76 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí - voda, kanalizace, plyn, elektro, drobné zpevněné plochy, oplocení a vrata a vrátka v oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena Rekapitulace nákladové ceny staveb: SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č.1238 SO 2 - Hala č.1. na p.p.č.1238 SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2 = ,- Kč ,27 Kč ,50 Kč ,76 Kč

15 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,- Kč ,53 Kč Nákladové ceny - celkem = ,53 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné [Kč/měsíc] Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] Objekt SO 1 - nájemné 220,00 240, , ,- Objekt SO 2 - nájemné 120,00 180, , ,- Objekt SO 3 - nájemné 120,00 60,- 600, ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,- Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,60 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,53 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,60 Kč Rozdíl R = ,93 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = ,60 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,60 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky

16 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,790 Index polohy pozemku I P = 0,392 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,790 * 1,000 * 0,392 = 0,310 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,10 0,310 96,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 96, ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1232/5 25,00 96, ,- nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 1237/1 160,00 96, ,40 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1237/2 258,00 96, ,52 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,92 Pozemky - zjištěná cena = ,92 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku jsou přestárlé stromy určené k likvidaci. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 160,

17 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 80,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 9 569,50 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 813,41 Trvalé porosty - zjištěná cena 813,41 Kč

18 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Provozní areál č.p ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 813,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 813,40 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetdvacetdvatisícpětsettřicet Kč Ocenění podle cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedené vyhlášky Ministerstva financí České republiky zohledňují zjištěnou cenu pomocí koeficientů K 1 až K 5 a K i

19 K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží objektu K 3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K 4 - koeficient vybavení stavby K 5 - polohový koeficient K i - koeficient změny cen staveb ( koeficient inflace ) v Koeficienty K 1 až K 5 a K i umožňují dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota koeficientů stanoví začlenění nemovitosti do příslušného kvalitativního pásma, zohlední i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Dále zohledňuje technickou a občanskou vybavenost obce, velikost a význam obce. K i je zpracován na základě již uskutečněných prodejů z podkladů finančních úřadů v konkretních lokalitách. Z výše uvedeného je zřejmé, že cena zjištěná podle cenového předpisu s úpravou koeficientů K1 až K5 a Ki je srovnatelná s cenou obvyklou dosažitelnou na trhu s nemovitostmi v daném čase a místě. Ocenění kombinací nákladové a výnosové metody podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč

20 Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - provozně výrobní objekty, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu, kombinací nákladové a výnosové metody. slovy: Osmsetdvacetdvatisícpětset Kč Obvyklá cena: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

21 - 21 -

22 - 22 -