ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.21/9 v obci Žár č.p.21, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7488/ na společných částech domu a pozemku p.č.st.69/2 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 489 m 2, vše zapsáno na LV č.693 pro k.ú.žár u Nových Hradů Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.21/9 v obci Žár č.p.21, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7488/ na společných částech domu a pozemku p.č.st.69/2 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 489 m 2, vše zapsáno na LV č.693 pro k.ú.žár u Nových Hradů 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.21/9 Adresa předmětu ocenění: Žár Žár Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Žár Katastrální území: Žár u Nových Hradů Počet obyvatel: 329 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.693 pro k.ú.žár u Nových Hradů - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /1213, Pan Miroslav Konopa, Žár 21, Žár, vlastnictví: SJM /2237, Paní Alena Konopová, Žár 21, Žár, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /1213, Pan Miroslav Konopa, Žár 21, Žár, vlastnictví: SJM /2237, Paní Alena Konopová, Žár 21, Žár, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Topení je ústřední. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: 0 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0, ,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.69/2 489,00 44, ,75 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,75 Pozemek - zjištěná cena = ,75 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = ,75 Kč ,75 Kč Cena příslušenství - celkem = ,75 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu podlahová plocha: 74,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,88 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - nedostatečná II -0,05 údržba domu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,619 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,619 * 0,920 * 0,950 = 0,541 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,541 = 7 579,95 Kč/m 2 CP = CU * PP = 7 579,95 Kč/m 2 * 74,88 m 2 = ,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,66 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,75 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,75 Kč * / = 1 235,76 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,76 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,42 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Pětsetšedesátosmtisícosmsetdvacet Kč - 8 -

9 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zahájení exekuce 094EX-03657/ ze dne , Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - PROFI CREDIT Czech, a.s., Klimentská 1216/46, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 (66 m2), který se nachází v prvním ze tří pater bytového domu v obci Benešov nad Černou, 31 km od Českého Krumlova a 41 km od Českých Budějovic. Byt je původně upraven z 2+1 na 3+1, má plastová okna, plovoucí podlahy, ústřední topení s kotlem v přízemí a dva sklepy. Topení je samostatné, s nikým se nestřídáte. Zařízení bytu je možno po dohodě ponechat nebo úplně odstěhovat. Cena nemovitosti činí ,- Kč včetně právního servisu a provize RK. družstevní byt o velikosti 3+1 a výměře 56 m2 v malebné vesničce Kamenná u Trhových Svinů. Byt je umístěn ve třetím (posledním) patře zděné bytovky bez výtahu. Jednotka je po částečných rekonstrukcích, jsou vyměněná plastová okna, probíhá zateplení fasády, v pokojích jsou položené plovoucí podlahy. Nájemné je stanoveno ve výši 3900,- Kč včetně fondu oprav a záloh na energie. Topení je řešeno kotlem na tuhá paliva, který je umístěný v suterénu domu. K dispozici je dále sklad dřeva a sklepní kóje. Byt je ihned volný k nastěhování. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

10 byt 3+1 v osobním vlastnictví s celkovou výměrou 115m2 s garáží a velkým sklepem, který se nachází v prvním patře zděného domu v Trhových Svinech. Byt má výměru cca 75m2, skládá se z obývacího pokoje, ložnice, pokoje, kuchyně, velkou chodbou, koupelny a WC. Orientace jih. Topení ústřední na tuhá paliva. U domu se nachází velký dvůr, který je ve společném vlastnictví. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Pětsetšedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 693 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace nemovitosti

14 Mapa oblasti

15 - 15 -

16 - 16 -