ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever Adresa nemovité věci: Ludvíka Podéště 1885, Poruba Vlastník stavby: Alena Tobolová, Ludvíka Podéště 1885/1, Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Alena Tobolová, Ludvíka Podéště 1885/1, Ostrava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 1060/15-44 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol

2 o ceně byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Ostrava LV č.12572, snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 1060/ exekuční příkaz 124 EX 1060/ prohlášení vlastníka SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město. Jedná se o byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město, která je zapsaná u KN Ostrava na LV č.12572, Bytová jednotka č. 1885/ je situovaná v 11. NP byt.domu č.p.1885 o celkové podlahové výměře 38,3m2. Byt.jednotka č.1885/31 se skládá z pokoje, chodby, kuchyně, koupelny, WC, sklep, lodžie. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Ostravy. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z - 2 -

3 komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz.lv č veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i =

4 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,960 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Poruba-sever: 11 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podílu 383/40316 na pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres - 4 -

5 Ostrava-město Jedná se o podíl 383/40316 na pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město. Pozemek je zapsán na LV č , 3180 u KN Ostrava. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3751/28 467,00 800, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 467,00 m ,- Podílu 383/40316 na pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město - zjištěná cena Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích podílu 383/40316 na pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město = ,- Kč = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 9 Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,9 * 1,00 = 9,90 m 2 pokoj: 19 * 1,00 = 19,00 m 2 chodba: 4 * 1,00 = 4,00 m 2 WC: 1 * 1,00 = 1,00 m 2 koupelna: 3 * 1,00 = 3,00 m 2 sklep: 1,4 * 0,10 = 0,14 m 2 lodžie: 6,6 * 0,20 = 1,32 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 38,36 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - 5 -

6 Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (4 + 15)= 0,905 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,905 = 0,769 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,960 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 0,769 = ,31 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 38,36 m 2 * ,31 Kč/m 2 * 1,000 * 0,960= ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 383 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 383 / = 3 549,18 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,18 Kč Byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných = ,30 Kč částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město - zjištěná cena Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu - 6 -

7 č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 okres Ostrava-město v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 38,30 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej bytu m2 byt menších rozměrů nacházející se u Olympie v domě po celkové revitalizaci - fasáda, zateplení, euro výtah, stoupačky v plastu. Byt je po rekonstrukci - nové kvalitní pvc v pokoji, dlažba v předsíni a kuchyni, nová kuchyňská linka se sporákem, zděná koupelna s obklady, dlažbou a sprchovým koutem dohromady s toaletou. Pěkný výhled do zeleně a okolí. Nízké měsíční poplatky. Atraktivní lokalita s veškerou občanskou vybaveností - Albert, školy, MHD, Globus, Jihočeská restaurace aj. Lokalita Ludvíka Podéště, Ostrava - Poruba Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,95 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: Celkový koef. KC 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 30,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Prodej bytu m2 k prodeji byt o velikosti 1+1 v osobním vlastnictví ve velmi klidné a žádané lokalitě Ostravy -Poruby. Byt je v původním, ale velmi čistém a udržovaném stavu a je v domě po celkové revitalizaci.veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Lokalita Ludvíka Podéště, Ostrava - Poruba Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,90-7 -

8 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 29,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Prodej bytu m2 k prodeji moderní byt m2. Byt je umístěn v 9 n.p. celkově rekonstruovaného domu v atraktivní lokalitě Ostravy - Poruby. Byt je situován na východ. V domě je nový výtah, stupačky v plastu, nová střecha, zateplení, fasády, plastová okna, nové vchody, kamerový systém. Nachází se v klidném prostředí se vzrostlou zelení kolem domu a za domem. Z bytu je nerušený výhled na celou Porubu, v pozadí Beskydy viz foto. Byt má poměrně velkou kuchyň, zánovní kuchyňskou linku. V pokojích jsou parkety, jinak lino, koupelna a WC zvlášť, zděné jádro.. V bytě jsou radiátory s termoregulačními ventily a digitálním měřením. Plastová okna s meziokenními žaluziemi. V bytě je dále zřízena kabelová TV, internet. Dům se zamyká, velice příjemné a čisté chodby a schodiště, společné prostory (kočárkárna, sušárna) udržované. Zastávky MHD do 3 min. chůze, objekty občanské vybavenosti (školy, školka, obchody, služby, pošta apod.) v místě. Parkování možné na parkovacích místech před domem. Lokalita Ivana Sekaniny, Ostrava - Poruba Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 38,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných ,00 Kč částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných ,00 Kč částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město 2.2 0,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Ostrava LV č.12572, 3180 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: ,- Kč slovy:pětsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Ostrava. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Ostrava, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním, vlastnickým - 9 -

10 podílem, přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.1885/31 včetně podílu 383/40316 na společných částech domu č.p.1885 a pozemku p.č. 3751/28 v obci Ostrava, k.ú.poruba-sever, okres Ostrava-město ve výši: ,-Kč Obvyklá cena: ,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání

11 související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách Tomáš Maršál Lidická Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -