ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 a podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v obci Obyčtov č.p.68, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 110 m 2 a p.č.796/4, ostatní plocha, o velikosti 777 m 2, vše zapsáno na LV č.6 pro k.ú.obyčtov Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 a podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v obci Obyčtov č.p.68, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 110 m 2 a p.č.796/4, ostatní plocha, o velikosti 777 m 2, vše zapsáno na LV č.6 pro k.ú.obyčtov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Obyčtov Obyčtov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Obyčtov Katastrální území: Obyčtov Počet obyvatel: 382 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.marie Šímové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6 pro k.ú.obyčtov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0696, Paní Hana Judová, Obyčtov 68, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /4711, Paní Anna Mazlová, Mirošov 62, Mirošov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /4797, Paní Zdenka Pelikánová, Obyčtov 59, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /440, Paní Marie Šímová, Obyčtov, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /0696, Paní Hana Judová, Obyčtov 68, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 odpovídají skutečnosti /4711, Paní Anna Mazlová, Mirošov 62, Mirošov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /4797, Paní Zdenka Pelikánová, Obyčtov 59, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /440, Paní Marie Šímová, Obyčtov, Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z PVC. Fasáda je břízolitová, štít je obložen lamelami z PVC. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem na PB. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou podstandardní, vana. Dveře náplňové, podlahy z koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou železobetonové bez povrchové úpravy. Dispozičně jde o byt 5+1, přičemž tři pokoje jsou v podkroví. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1966, bez - 3 -

4 větších oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Napojení na plyn je provedeno, nejsou rozvody v domě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 47 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 426,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 10,0*5,25 = 52,50 m 2 přízemí: 10,0*10,0+2,3*2,25 = 105,18 m 2 podkroví: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 52,50 m 2 2,20 m přízemí: 105,18 m 2 2,60 m podkroví: 100,00 m 2 2,40 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: 52,5*2,2 = 115,50 m 3 vrchní stavba: 10,0*10,0*(3,0+5,8)/2+2,3*2,25*3,4 = 457,60 m 3 zastřešení: 100,0*1,8/2 = 90,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 663,10 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,18 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 257,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,45 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,653 i = 1-6 -

7 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,653 * 0,880 * 0,850 = 0,488 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m 3 * 0,488 = 1 183,89 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 183,89 Kč/m 3 * 663,10 m 3 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,00 87,50 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,00 35,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 87, ,- nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 796/4 777,00 35, ,- Stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmsetdvacetjednatisícosmsetšedesát Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky k podílu do celkové výše ,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, Chomutov, Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky k podílu do celkové výše ,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

12 samostatně stojící RD 2+1 v obci Bohdalec, v krásné rekreační krajině. Dům je cihlový, udržovaný, průběžně rekonstruovaný, připravený k okamžitému užívání. Je částečně podsklepený, odizolovaný, suchý. Má kastlová okna, topení na elektřinu nebo tuhá paliva, ohřev vody - el. bojler, voda obecní. V přízemí se nachází kuchyň, pokoj a sociální zařízení, v patře je pokoj, s možností vybudování dalšího. Na dvoře jsou přístavky. Před domem je menší zahrádka, vše oploceno. Parkování na pozemku. Dům může sloužit i jako rekreační chalupa, v okolí jsou lesy, rybníky. Volný ihned. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu. Okres Žďár nad Sázavou, Hodíškov, prodej bývalé zemědělské usedlosti se zahradou a dvorem m2. Po adaptaci vhodné k rodinné rekreaci nebo k trvalému bydlení. Možnost koupě zemědělských pozemků. Bývalé selské stavení v 70. letech upraveno na prodejnu smíšeného zboží. Jednopodlažní samostatně stojící dům na klidném slunném místě. Po restituci užíváno sezónně k

13 rodinné rekreaci. Dispozice: 3 prostorné místnosti, komora (technická místnost), koupelna (sprchový kout + umyvadlo a WC (zvlášť), garáž (bývalé chlévy), sklad dřeva (bývalé chlévy). Inženýrské sítě: vytápění akumulačními kamny (v jedné místnosti i kamna na tuhá paliva), příprava teplé vody lokální (elektrický bojler), elektřina 230 a 400 V, hodnota hlavního jističe 3x25 A, v domě (v prostoru bývalého skladu, historicky kuchyň) přípojka na obecní vodovod, na pozemku dvě vydatné studny (jedna bez sacího zařízení, jedna připojená na rozvody v koupelně a WC). Podlahy: beton + dlažba. Stropy dřevěné trámové s podbitím a rákosovými rohožemi opatřené omítkou a shora se zásypem a betonovým potěrem (obytná část), cihlové klenbové (hospodářská část). Okno v menší místnosti orientované k jihu dřevěné kastlové, hlavní obytná místnost prosvětlena bývalým dvojitým proskleným vstupem a dvojitou výlohou, okna v prostoru bývalého skladu (historicky kuchyň) dřevěná zdvojená. Nosné stěny obytné části z pálených cihel, u hospodářské části kombinace kámen a pálená cihla. Vnější omítka obytné části brizolitová. Střecha sedlová, krovy zdravé, krytina keramická. Zahrada udržovaná neoplocená. Ve dvoře na místě historické stodoly postavena v 70. letech budova MNV a hasičské zbrojnice (budova i pozemek pod ní ve vlastnictví obce, okolní pozemek ve vlastnictví nabízejících). Zájemcům o zemědělské hospodaření nabízíme k prodeji pozemky přímo navazující na zahradu a dvůr okolo domu v jednom celku o výměře cca 20 ha. Přístup po obecní komunikaci. Dopravní dostupnost: do Žďáru nad Sázavou 12 km (14 min.), do Nového Města na Moravě 8 km. Požadovaná cena ,- Kč. RD 4+1 na klidném místě Vysočiny v obci Hodíškov. Dům má velkou zahradu (1500 m2), na které je postavena nová dřevěná garáž. Na domě je nová střecha a krásné velké půdní prostory vhodné na rozšíření obytné části. Vstup do objektu je přes chodbu, z které se vchází do samostatného pokoje, do kuchyně a do zadní části domu, kde je vstup na zahradu, do sklepa, na půdu a také do bývalého chléva. Z kuchyně vedou dveře do koupelny a do další místnosti, z té se dá dále dostat do dalších dvou místností. Objekt je vhodný jak k rekreaci tak i k trvalému bydlení (po rekonstrukci). Díky velké zahradě i přítomnému chlévku se nabízí také možnost chovu domácích zvířat. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílů. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmdesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -