znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 rodinného domu č.pop. 83 v Babicích u Uherského Hradiště, okres Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc. č. 111, včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 18500/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 40 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací metoda nemovitostí Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 13 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 18500/09-160, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 nemovitostí ve vlastnictví Sedláčka Ladislava, Sedláčkové Gabriely a Vaculíkové Ingrid RD č.pop. 83 v Babicích včetně pozemku parc.č. 111 ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 508) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 18500/09-160, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu ideální 1/3 nemovitostí ve vlastnictví Sedláčka Ladislava, Sedláčkové Gabriely a Vaculíkové Ingrid - rodinný dům č.pop. 83 včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.111 ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, vyhotovil ČÚZ a K SCD dne ; 3. kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště ze dne dálkovým přístupem, mapový list NAPAJEDLA 4 7/41 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště (viz příloha); 4. foto znaleckého posudku č / 1991 vypracovaného pro převod nemovitosti RD č. 83 znalcem Josefem Vojáčkem a znaleckého posudku č. 6543/038/04 vypracoval Ing. Fr. Obdržálek z ; 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konanou dne ; 6. Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a spoluvlastníků nemovitostí při místním šetření dne , 7. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 nemovitostí - a to rodinný dům č.pop. 83 v Babicích, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc. č.111, vše zapsané na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 508 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitostech: LV č. 508 Vlastník Sedláček Ladislav, Mojmírova 927, Uherské Hradiště, Uherské Hradiště 1 podíl 1/3 Sedláčkova Gabriela, Mojmírova 927, Uherské Hradiště, Uherské Hradiště 1 podíl 1/3 Vaculíková Ingrid, Vladislava Perutky 1274, Mařatice Uherské Hradiště 5 podíl 1/3 LV č. 508 Katastrální území Babice u Uherského Hradiště (600652) Obec, okres Babice (592013), Uherské Hradiště (CZ0722) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 83 na parc.č m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 111 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 239m 2 Způsob ochrany Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti všech spoluvlastníků nemovitostí. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, sdělení spoluvlastníků a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení povinného a spoluvlastníků v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 508 ze dne pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - evidováno věcné břemeno užívání a to CRO. Paní Růžená Chromková zemřela v roce 1999 věcné břemeno není uplatňováno, zdroj: Dále se k nemovitostem váže věcné břemeno doživotního užívání Toto věcné břemeno je uplatňováno,(viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 508 ze dne pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 83 v kat.ú. Babice u Uherského Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc.č.111 obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 83 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc. č. 111 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. obec Babice, okres Uherské Hradiště. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Babice se nachází v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Ke dni zde žilo 1736 obyvatel. Obec Babice leží v severní části Dolnomoravského úvalu, v údolní nivě řeky Moravy, která ji ohraničuje z východní strany. Západní hranici tvoří začínající pásmo Chřibů. Babice leží na katastru 660ha, v nadmořské výšce m, asi 8km od královského města Uh. Hradiště. První písemná zmínka o obci pochází z roku Pověřená obec a obec s rozšířenou působností je Uherské Hradiště. Obec má základní a mateřskou školu a je známá díky výrobně paštik a hotových jídel společností Hamé Babice. Babicemi vede silnice I/55 z Uherského Hradiště na severovýchod do Otrokovic. V Otrokovicích silnice I/55 směřuje na sever do Přerova a směrem na východ do Zlína odbočuje silnice I/49. Souběžně se silnicí I/55 vede železniční koridor z Ostravy na jih do Břeclavi. Rodinný dům stojí jako řadový koncový proti kostelu stojícím v parčíku rozbíhajících se místních komunikací. Řada domů končí tímto domem s obloku komunikace odbočující na jihozápad, přímá komunikace vede kolem severovýchodní strany kostela směrem na jihovýchod k Baťovu kanálu a řece Moravě. Dům má ze strany do ulice volnou obecní parcelu po levé straně, po pravé má dvorní křídlo kolmé na uliční část a parcelu uzavírá do čtverce dvůr ohraničený z jihozápadní strany stodolou, nezakreslenou na KM a z jihovýchodní zdí s vjezdem z obecní zelené plochy ( parc.č. 15) do dvora. Dům je přízemní, t.č. nepodsklepený (sklep byl zasypán), sedlová střecha je na obou traktech nezateplená a bez obytných prostor. Dispozice domu středem domu je vstupní chodba z ulice a na bocích dva pokoje s okny do ulice. Do dvora je kuchyně, spíž, veranda, koupelna a WC. V dvorním traktu prádelna, a kůlna. Dům je napojen na elektřinu, místní vodovod (je ulici před domem, kanalizaci a zemní plyn. Voda z vlastní studny, z roku 1935, kopaná do bet skruží hl. 4m - čerpadlo Darling.Zděné oplocení, dřevěná vrata. Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy původní, izolace neobnovena ( silná zemní vlhkost) Podezdívka není Zdivo zdivo uliční část převážně kotovice, přístavba kuchyně a příslušenství z plálených cihel.. Stropy dřevěné trámové Krov, střecha Tesařský, sedlová střecha Krytina pálená taška Komíny komín cihelný Klempířské konstrukce pozinkované úplné Vnitřní omítky vápenné hladké Úprava vnějších povrchů vápenné hladké Vnitřní obklady keramické v koupelně Vnější obklady nejsou Schody ne Dveře do ocelových zárubní typizované Jihlava Vrata nejsou Okna Dřevěná dvojitá Podlahy obytných parkety, beton a škvára Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 místností Podlahy ostatních cementový potěr a PVC nebo neglazovaná dlažba místností Vytápění kotel na plyn na chodbě Elektroinstalace 220/380 Bleskosvod není Rozvod vody ano Zdroj teplé vody El. boiler v prádelně Instalace plynu ano Kanalizace ano Vybavení kuchyní sporák plynový, kuchyňská linka starší Vnitřní hygienické vana umyvadlo WC mísa v koupelně vybavení Záchod splachovací WC Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 105 let. Přístavba koupelny, kuchyně a verandy v letech 1965 a Přípojka kanalizace a septik v cca roce 1965, zpevněné plochy v roce 1955 a rekonstrukce chléva na dílnu a prádelnu. Projevuje se výrazně zemní vlhkost, v obytných místnostech až do výšky cca 1m. V předsíni za vstupními dveřmi je propadlá podlaha. Obytná část domu je průměrně udržovaná, dvorní část bez rekonstrukcí a údržby. Celkový stav lze hodnotit jako horší. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 %. Obestavěný prostor: 1.NP 14,60 x 5,20 x 3,70 + 5,60 x 1,60 x 3,70 + 3,20 x 2,00 x 2,40 = 329,42m 3 Vrchní stavba 14,60 x 5,20 x 2,50 x 0,5 + 5,60 x 1,60 x 2,40/2 + 3,20 x 2,00 x 0,30 = 107,57m 3 Celkem obestavěný prostor 436,99m 3 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 83 v Babicích u Uherského Hradiště o jedné bytové jednotce 2+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.111 s pozemkem parc.č. 111 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m ,82 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m ,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m ,00 Výměra objektu m 3 436,99 Výchozí cena Kč ,29 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč ,99 Opotřebení % 85,00 Kč ,15 Časová cena stavba v současném stavu Kč , Studna kopaná do skruží hl. 4m. stáří 75let Venkovní úpravy Jedná se o oplocení a vrata dvora, zpevněné plochy dvora, přípojku vody, plynu, kanalizace a elektřiny. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky Kolem rodinného domu a pod domem č.pop. 83 je pozemek parc.č. 111 zastavěnou část ve tvaru L uzavírá do čtvercového tvaru čtvercový dvůr. Z uliční strany sousedí parcela se zelenou plochou podél komunikace v majetku obce a z levé boční strany rovněž s příjezdovou cestou do dvora a stodoly ohraničující dvůr z jihozápadní strany. Pozemek je rovinný. parc.č výměra pozemku 239m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 500,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 500,- Kč/m 2 Celková výměra 239 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 500,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH ,84 Kč ,00 Kč ,84 Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 83 Popis Jedná se o jednobytový dům 2+1 s příslušenstvím, kůlnou a prádelnou, verandou a dvorem. Je přízemní, koncový bez podsklepení se sedlovou střechou nevyužitou k obytným účelům. Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn, kanalizaci a veřejný vodovod. Má vlastní studnu. Bez zahrady Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Uherského Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Babice 2+1 ne starší RD, horší stav, pozemky 239m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Babice 3+1 ano starší RD, horší stav, pozemky 415m2 2 Babice 3+1 ne starší RD, horší stav, pozemky 1100m2 3 Babice 3+1 ano starší RD, horší stav, pozemky 1940m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 1,00 1,05 1,00 1,10 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1, Celkem průměr Kč Zaokrouhleno Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : klidná lokalita v centru obce napojení na všechny inženýrské sítě Uvedený RD má tyto slabší stránky : dům je hůře udržovaný, silná zemní vlhkost a dvorní strana domu bez údržby chybí jakákoli zeleň z dvorní strany malý dvůr obestavěný ze všech stran zdmi zastaralá dispozice Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená pro rodinný dům je na Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : sedmsetpadesáttisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 nemovitostí Kč/3 = ,- Kč (slovy : dvěstěpadesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

13 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na předloženém LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště ze dne je uvedeno věcné břemeno užívání rodinného domu č.pop. 83, které dosud nebylo zrušeno. Doklad o úmrtí Chromkové Růženy ( zemřela ) je přiložen k posudku. Dále je zde zapsáno věcné břemeno oprávnění pro Ladislava Sedláčka, bytem Mojmírova 927, Uherské Hradiště a to na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z prává doživotního a bezplatného bydlení v rodinném domě č. pop. 83 v obci Babice, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc. č. 111 včetně užívání pozemku parc. č. 111 včetně všech součástí a příslušenství. ( písemné podklady povinným ani spoluvlastníky nebyly předloženy, ocenění je provedeno na základě sdělení spoluvlastníků). Váže se : Na osobu občana pana Ladislava Sedláčka, Mojmírova 927, Uherské Hradiště, r.č.: /402. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za rodinný dům 2+1 se spoluužíváním pozemků parc. č. 111 a společných částí domu se pohybuje v rozmezí od 3.000,- Kč do 6.000,- Kč/měsíc s tím, že o pronájmy je velmi malý zájem. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu vzhledem k umístění bytové jednotky, tj. na 3 000,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 3 000,- Kč x 12 x 10 = ,- Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 činí Kč/3 = Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

14 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 508 ze dne pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským,, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele posudku a spoluvlastníků na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání činí celkem ,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání činí ,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 činí Kč/3 = Kč. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 rodinného domu č.pop. 83 v Babicích, okr. Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc.č. 111 včetně všech součástí a příslušenství s věcným břemenem doživotního užívání rodinného domu č. pop. 83 s pozemkem parc. č. 111 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : jednostotřicettisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

15 Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27 Mapa obce

28

29 Rodinný dům č. pop. 83, Babice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 83 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 83 fotodokumentace strana 1

30 Rodinný dům č. pop. 83, Babice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Dvorní část Foto č. 4 : Dvůr fotodokumentace strana 2

31 Rodinný dům č. pop. 83, Babice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Chodba Foto č. 6 : Kuchyně fotodokumentace strana 3

32 Rodinný dům č. pop. 83, Babice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Koupelna Foto č. 8 : WC fotodokumentace strana 4

33

34