Znalecký posudek číslo 1546/36/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1546/36/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 36 nacházejícího se na pozemku parc.č. 3/1, zemědělského stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemků parc.č. 3/1, 3/4 a parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 2157/07-9 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 22 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 19 Přílohy Příloha 1 Letecký snímek Příloha 2 Mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 3 Fotodokumentace ze dne Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 244) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné rodinné domy Příloha 7 Srovnatelné pozemky orná půda Příloha 8 Srovnatelné pozemky vinice Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 244, k.ú. Milovice u Mikulova, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov. 1.b.: Kopie katastrálních map, pro k.ú. Milovice u Mikulova v měřítku 1 : a 1 : ze dne , vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov. 1.c.: Informace a sdělení získaná při místním šetření dne od paní Antošové (starostky obce Milovice, tel.: ), inženýra Svobody (vedoucího firmy STK Pálava, s.r.o., tel.: ) a inženýra Mareše (pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., tel.: ). 1.d.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.e.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne f.: Mapa obce a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb.. 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru( Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 36 nacházející se na pozemku parc.č. 3/1, zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemky parc.č. 3/1, 3/4 a parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 244 ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Lexa René (770710/4064), Milovice 36, Milovice u Mikulova LV č. 244 Katastrální území Milovice u Mikulova (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Milovice (584657), Břeclav (CZ0644) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Milovice, 36, bydlení, 3/1, 704 m 2, zastavěná plocha a nádvoří bez čp/če, zem. stav, 3/4, 17 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 3/1, 704 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, 3/4, 17 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 2482, 3706 m 2, orná půda, 2707, 1831 m 2, ostatní plocha, neplodná půda, 2717, 6646 m 2, vinice, 2827, 7825 m 2, vinice, 2904, 5725 m 2, vinice. Č.p. 36, bydlení - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Bez čp/če, zem. stav - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č. 3/1 - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č. 3/4 - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond (BPEJ 05800, výměra 2371 m 2, BPEJ 06000, výměra 1335 m 2 ) Parc.č chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond Parc.č chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond (BPEJ 00810, výměra 1690 m 2, BPEJ 04067, výměra 4956 m 2 ) Parc.č chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond (BPEJ 00850, výměra 5128 m 2, BPEJ 00110, výměra 2697 m 2 ) Parc.č chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond (BPEJ 00850, výměra 5725 m 2 ) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od paní Antošové (starostky obce Milovice) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Výměry objektu použité ve výpočtu byly zjištěny z katastrální mapy, zaměřením a z informací zjištěných na místě samém při místním šetření. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, není na rodinném domě č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, na zemědělském stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemcích parc.č. 3/1 a 3/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na pozemcích parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 je dle informací získaných od inženýra Mareše, pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou jeden rok. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpise z katastru nemovitostí na LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C omezení vlastnického práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č. 2717, která jsou zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále na výpise z katastru nemovitostí LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova, tj. omezení zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitostí a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, není při tomto ocenění brán zřetel. Věcné břemena chůze a jízdy s oprávněním pro pozemek parc.č uvedená v oddíle B1 jiná práva, LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova jsou zřízená ve prospěch oceňovaných nemovitostí a neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 244 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 244 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 36 se nachází uvnitř zástavby řadových rodinných domů, v obci Milovice, v blízkosti obecního úřadu. Jedná se o řadový koncový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou. Dům má půdorys nepravidelného tvaru a sedlovou střechu. Stáří rodinného domu je dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, přibližně 100 roků. Přístup k rodinnému domu je po zpevněné komunikaci. Rodinný dům je osazen na rovinatém pozemku a je napojen na veřejný vodovod a elektroinstalaci 220/380 V. Kanalizace je do vlastní jímky. Okolní zástavbu tvoří objekty řadových rodinných domů se zahradami a hospodářskými staveními. Dále jsou předmětem ocenění pozemky sloužící jako orná půda a vinice, které se nachází v různých částech k.ú. Milovice u Mikulova. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, zemědělským stavením bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemky parc.č. 3/1, 3/4 a parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, 2. Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4, 3. Venkovní úpravy (zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí), 4. Stavební pozemky parc.č. 3/1 a parc.č. 3/4. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č. p. 36 na pozemku parc.č. 3/ Popis Jedná se o řadový rohový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou. Za domem se nachází uzavřený dvůr, který je přístupný průjezdem přes garáž. Část levého křídla rodinného domu je přístupná přes prostory firmy STK Pálava, s.r.o., která s rodinným domem sousedí a bylo rekonstruováno firmou firmy STK Pálava, s.r.o. po ústní domluvě na skladovací prostory před 5 lety. K datu místního šetření tyto prostory nejsou užívány. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu a nad levým křídlem z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenné stříkané, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnější obklady na domě nejsou. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Podlahy obytných i ostatních místností se předpokládají ve standardním provedení. Vybavení koupelny i kuchyně se předpokládá standardní. Dům je napojen na vodovod a elektroinstalaci 220/380 V. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení : 1.NP vstupní chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna, WC, garáž s průjezdem na zahradu a 2 sklady. Půda je nevyužitá Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP: (8,20*21,79)+(6,50*23,25) = 329,80 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: ((8,20*21,79)*3,40)+((6,50*23,25)*3,40) 1121,33 m 3 Zastřešení: ((8,20*21,79)*4,45/2)+((6,50*23,25)*3,20/2) = 639,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1760,69 m Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, je stáří domu přibližně 100 roků. Před 15 roky prošel dům částečnou rekonstrukcí, při které byly vyměněny dveře, okna a fasáda. Skladové prostory byly dle informací zjištěných od inženýra Svobody, vedoucího formy STK Pálava, s.r.o., rekonstruovány před 5 roky, při rekonstrukci byly nově zbudovány omítky, zavedena nová elektroinstalace a vyměněny dveře a část oken. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 60 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 1 760,69 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- Kč 1 760,69 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/ Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt, zděný s pultovou střechou, postavený na parc.č. 3/4, který je umístěný ve dvoře za rodinným domem. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, obvodové konstrukce jsou zděné z cihel, střecha je pultová, krytina je tašková. Okno je jednoduché ocelové Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: (2,50*5,10) = 12,75 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP se zastřešením: (2,50*5,10)*(2,30) = 29,33 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 29,33 m Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, je stáří objektu stejné jako stáří rodinného domu, tedy přibližně 100 roků. Na objektu nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 000,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 29,33 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 000,- Kč 29,33 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 85 % = ,- Kč Součet = 8 799,- Kč Časová cena, CČ 8 799,- Kč Venkovní úpravy Jedná se o zpevněné plochy před domem a ve dvoře a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Stavební pozemky parc.č. 3/1 a 3/ Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 36 se nachází na stavebním pozemku parc.č. 3/1 společně s dvorem. Na pozemku parc.č. 3/4 je postaveno zemědělské stavení bez čp/če, pozemek se nachází uvnitř dvora. Přístup k rodinnému domu je po zpevněné komunikaci, do dvora přes průjezd,ve kterém se nachází garáž. Pozemky jsou rovinaté, napojené na vodovod a elektroinstalaci 220/380 V Výměry pro ocenění Jedná se o pozemky, které jsou zapsány v Katastru nemovitostí na LV č. 244 a jsou předmětem ocenění. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. Výměra v m 2 3/ /4 17 Celková plocha stavebních pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 721 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 400,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro stavební pozemky činí 300,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Jednotková cena stavebních pozemků 300,- Kč/m 2 Celková výměra 721 m 2 Obecná cena stavebních pozemků 300,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota stavebních pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemky celkem Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: třimilionyčtyřistaosmdesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: V současné době dle sdělení objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, a inženýra Svobody, vedoucího firmy STK Pálava, s.r.o., není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům není již rok užíván. Na pozemky sloužící jako vinice a orná půda je sepsána nájemní smlouva se Zemědělskou společností Pálava, s.r.o. na dobu neurčitou, s roční výpovědní lhůtou. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Rodinný dům č.p. 36, zem. stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1 a 3/4 Na trhu nemovitostí v okrese Břeclav jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Velikost Garáž Popis Oceň. objekt Milovice 4+1 ano 1 Milovice 4+1 ano 2 Novosedly 3+2 ano 3 Bulhary 4+kk ano 4 Milovce - ano 5 Dolní Dunajovice - ne 6 Přítlkuky 3+1 ne řadový rohový rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, se dvorem a garáží s průjezdem do dvora řadový vnitřní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, s garáží průjezdnou do dvora a se zahradou samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, s garáží průjezdnou do dvora, se skladem na nářadí, udírnou a zahradou řadový koncový rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, po částečné rekonstrukci, s garáží, chlévy a zahradou rodinný dům umístěný na samotě, bývalá hájovna, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdou, na dvoře je sklep a garáž řadový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou, k domu náleží dva sklepy, stodola a další hospodářská stavení, zahrada řadový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou, k domu náleží dvůr s možností vjezdu a s hospodářskými budovami Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC poloha velikost stav a vybavení jiné (pozemek) úvaha znalce Cena oceň objektu. Kč , ,00 1,00 1,00 1,00 0,99 0, , ,98 1,00 1,01 0,99 1,03 1, , ,99 1,00 1,00 1,00 0,99 0, , ,00 0,98 0,99 1,03 1,00 1, , ,98 0,98 1,00 1,00 1,02 0, , ,99 0,99 1,00 0,99 1,00 0, Celkem průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Minimum Kč Maximum Kč Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený rodinný dům má tyto kladné stránky: - dobrá poloha v obci - možné rozšíření dispozice do podkroví Uvedený rodinný dům má tyto slabší stránky: - hustější řadová zástavba narušuje soukromí bydlících - za domem uzavřený dvůr přístupný pouze průjezdem Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. na ,- Kč. Obecná hodnota po zaokrouhlení ,- Kč Pozemek parc.č Popis Pozemek parc.č slouží dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, jako orná půda. Je umístěn v oblasti ležící směrem na obec Bulhary, v zátopové oblasti. Dle informací získaných od inženýra Mareše, na pozemku hospodaří Zemědělská společnost Pálava, s.r.o Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 244 pro k.ú. Milovice u Mikulova je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost 2 pozemku m Způsob využití Vlastnosti jedná se o pozemek umístěný v oblasti směrem Milovice orná půda na obec Bulhary, leží v zátopové oblasti, slouží jako orná půda 1 Sedlec orná půda 2 Pavlov orná půda 3 Bulhary orná půda 4 Drnholec orná půda 5 Pavlov orná půda jedná se o mírně svažitý pozemek, který leží nedaleko obce Sedlec u Mikulova jedná se o pozemek umístěný v mírném svahu, v blízkosti obce Pavlov a slouží jako orná půda jedná se o rovinatý pozemek, sloužící a vedený jako orná půda jedná se o pozemek, vedený jako orná půda, který leží ve vinařské oblasti, ale neslouží jako vinice jedná se o pozemek, vedený jako orná půda, který leží v oblasti pod Pálavskými vrchy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m ,85 9 0,98 1,06 1,00 1,00 1, , ,99 1,01 1,00 1,00 1, , ,99 1,06 1,00 1,01 1, , ,97 1,00 1,00 1,00 0, , ,99 1,03 1,00 1,00 1,02 10 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 12 Minimum Kč / m 2 9 Maximum Kč / m 2 20 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 9,- Kč/m 2 až 20,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 12,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 12,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 12,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 12,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení ,- Kč Pozemky parc.č. 2707, 2717, 2827 a Popis Jedná se o pozemky umístěné v oblastech vinic. Pozemky parc.č. 2717, 2827 a 2904 slouží jako vinice a pozemek parc.č je mez pod vinicí a je součástí vinice umístěné na terase. Pozemek parc.č leží nad rybníkem, v terasách nad obcí a je mírně svažitý. Pozemek parc.č je umístěn ve svahu, v oblasti místně zvané na kopci Brňák, v blízkosti silnice vedoucí do obce Pavlov. Pozemek parc.č je svažitý, leží u Klentnického potoka, v mrazové kotlině. Na pozemcích hospodaří Zemědělská společnost Pálava, s.r.o.. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Výměry Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 244 pro k.ú. Milovice u Mikulova a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. Výměra v m Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost 2 pozemku m Způsob využití Vlastnosti jedná se o pozemky umístěné v různých částech Milovice vinice katastrálního území Milovice u Mikulova, sloužící jako vinice jedná se o pozemek umístěný mezi obcemi 1 Týnec vinice 2 Bavory zemědělská půda 3 Morkůvky vinice 4 Hustopeče zahrada 5 Valtice vinice Tvrdonice a Týnec, který slouží jako vinice jedná se o svažitý pozemek, který slouží k zemědělským účelům, vhodný je pro výsadbu vinice jedná se o svažitý pozemek, který slouží jako vinice, obhospodařuje ji družstvo jedná se o zahradu s ovocnými stromy a vinicí, svažitý, přístupný po asfaltové cestě jedná se o pozemek s vinohradem, přístupný je po asfaltové komunikaci, umístěný je směrem na obec Úvaly Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,97 0,96 1,00 1,00 0, , ,99 0,98 0,99 0,99 0, , ,96 0,98 1,00 1,00 0, , ,01 0,99 0,98 0,99 0, , ,99 1,00 1,00 1,00 0,99 18 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 26 Minimum Kč / m 2 18 Maximum Kč / m 2 36 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 18,- Kč/m 2 až 36,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu na minimu daného intervalu, tj. na 18,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 18,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 18,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemků 18,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemků po zaokrouhlení ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 Srovnávací hodnota celkem Rodinný dům č.p. 36, zem. stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1, 3/4 Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Pozemek parc.č Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Pozemky parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18

19 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C omezení vlastnického práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb., 18. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č a oprávněním pro pozemky parc.č. 2712/1, 2712/2, 2713/1, 2713/2, 2714, 2715, 2716 a 2718, dle rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zřízení věcného břemene č.j /2006 Fo v Břeclavi ze dne (Z-3213/ ). Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí ,- Kč Věcné břemena chůze a jízdy s oprávněním pro pozemek parc.č uvedená v oddíle B1 jiná práva, LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova jsou zřízená ve prospěch oceňovaných nemovitostí a neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva V současné době na výpise z katastru nemovitostí LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 244 ze dne pro k.ú. Milovice u Mikulova, tj. omezení zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitostí a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům přibližně rok nikdo neužívá. Dle informací získaných od inženýra Mareše (pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., tel.: ) hospodaří na pozemcích vinic a orné půdy Zemědělská společnost Pálava, s.r.o., sepsána je nájemní smlouva na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 1 rok. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Skladové prostory v části levého křídla rodinného domu č.p. 36 jsou přístupné pouze ze společnosti STK Pálava, s.r.o.. Rodinný dům č.p. 36, zemědělské stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1 a 3/4 leží v památkově chráněném území, v rozsáhlém chráněném území. Pozemky parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 se nacházejí v chráněné krajinné oblasti II.-IV. zóny. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19

20 Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty rodinného domu č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, zemědělského stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemků parc.č. 3/1 a 3/4 a pozemek parc.č byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití rodinného domu se zemědělským stavením, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 36 nacházejícího se na parc.č. 3/1, zemědělského stavení bez čp/če nacházejícího se na parc.č. 3/4 a pozemků parc.č. 3/1 a 3/4, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 244 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: jedenmiliondvěstětisíc korun českých). Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemku parc.č se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsáno na listu vlastnictví č. 244 v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: čtyřicetpěttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 20

21 Navržená obvyklá hodnota pozemků parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 bez zatížení věcným břemenem chůze a jízdy činí celkem ,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí ,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota výše uvedených oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí ,- Kč (tj.: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč) Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 244 v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: třistadevadesáttisíc korun českých). V Brně, dne 17. března 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 21

22 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1546/36/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 17. března 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 22