Znalecký posudek číslo 1944/165/2009

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1944/165/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č a Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 4899/08-88 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 13 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č ) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č ) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č a 11615, k.ú. Březové Hory, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Příbram dne , řízení PÚ: 20364/ b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Příbram dne pro k.ú. Březové Hory v měřítku 1:1000, mapový list Příbram 1-1/33. Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků, tel.: ). Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: 1.i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.k.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 4899/08-88 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č a Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č a v k.ú. Březové Hory pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Mezei Martin, Bož. Němcové 251, Příbram VII, , Příbram 1 (760925/1111) LV č a Katastrální území Březové Hory (kód ) Obec, okres Příbram (539911), Příbram (CZ020B) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 251, byt č. 251/12, parc.č. St (spoluvlastnický podíl ideálních na společných částech budovy a pozemku, zapsáno na LV č ) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh St. 1034, 314 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků, tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a p. Jiřího Řezníčka. Bytová jednotka č. 251/12 nebyla znalci při místním šetření zpřístupněna. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Březové Hory v oddíle C zapsána věcná břemena pro Hasičský záchranný sbor a Příbramskou teplárenskou a.s., dále zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č ). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízením exekucí a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Věcná břemena spočívající v ponechání stálého tlakově odolného krytu v domě č.p. 251, neprovádění stavebních úprav a umožnění přístupu oprávněným osobám, jakožto bezplatné užívání předávací stanice umístěné v prvním podlaží domu č.p. 251 neovlivní navrženou cenu obvyklou hodnotu bytové jednotky. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a v k.ú. Březové Hory včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální na společných částech domu č.p. 251 a pozemku parc.č. St Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 251/12 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St v k.ú. Březové Hory bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná dvoupokojová bytová jednotka č. 251/12 se nachází ve 3.nadzemním podlaží v budově č.p. 251, ve které je umístěno celkem 48 bytových jednotky. Jedná se o panelový bytový dům s 12-ti nadzemními podlažími a plochou střechou. Bytový dům leží v centrální části města na ulici Boženy Němcové a je přístupný po místních komunikacích se zpevněným povrchem. V místě je dobrá občanská vybavenost a parkování před domem. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou železobetonové monolitické s cihelnými vyzdívkami a fasádním zateplovacím systémem, střecha je plochá s krytinou z natavovaných asfaltových a bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké s malbou. Ke Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 vchodu do objektu je přiveden chodník, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou betonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou plastové s prosklením, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, V domě jsou instalovány dva osobní výtahy. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen z inženýrských sítí na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je dálkové včetně ohřevu TUV. Dle informací předaným při místním šetření p. Jiřím Řezníčkem (předseda společenství vlastníků, tel.: ) byl dům postaven v roce 1962 a od té doby i užíván. V roce 2002 byly vyměněny stoupací rozvody IS, v roce 2004 byla opravena střecha, v roce 2005 byl rekonstruován plyn, v roce 2008 proběhla výměna oken, zateplení fasády, repase výtahů a bylo provedeno nové topení. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 251/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP dvanáctipodlažního, panelového bytového domu zatepleného s plochou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké omítky, v koupelně keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké plné nebo zčásti prosklené do ocelových zárubní. Povrchy podlah tvoří PVC na betonovém podkladu. Vytápění je dálkové včetně ohřevu teplé vody. V bytě jsou provedeny rozvody elektřiny, plynu, teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny kanalizací do veřejné stoky. V kuchyňské lince je osazen plynový sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC, vše ve zděném jádře. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 2+1 (2 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň, balkón). Podlahová plocha bytu: 50,61 m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle informací předaným při místním šetření p. Jiřím Řezníčkem (předseda společenství vlastníků, tel.: ) byl dům postaven v roce 1962 a od té doby i užíván. V roce 2002 byly vyměněny stoupací rozvody IS, v roce 2004 byla opravena střecha, v roce 2005 byl rekonstruován plyn, v roce 2008 proběhla výměna oken, zateplení fasády, repase výtahů a bylo provedeno nové topení.. V předmětném bytě se však žádné zásadní rekonstrukce neprováděly. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Příbrami a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Březové Hory ,61 byt (OV) ve 4.NP dvanáctipodlažního panelového bytového domu zatepleného se dvěma osobními výtahy, s balkonem a zděným bytovým jádrem 1 Příbram- Ryneček ,00 byt (OV) v 5.patře panelového bytového domu se dvěma výtahy, byt je po kompletní rekonstrukci, u bytu je sklep 2 Příbram -Bratří Čapků ,00 3 Příbram VII ,00 4 Příbram ,00 5 Příbram ,00 6 Příbram ,00 byt (OV) ve 2. patře panelového domu, byt je v původním, ale udržovaném stavu, bytové jádro je umakartové, k bytu náleží sklep byt (OV) v 5.patře panelového bytového domu s 11.NP a výtahem, součástí bytu jsou 2 balkóny a sklep byt (OV) v 6.NP panelového domu, byt je po rekonstrukci, dispozičně je řešen s lodžií, pokoje jsou neprůchozí Byt (OV) v 7.patře panelového bytového domu, byt je po rekonstrukci, u bytu je lodžie a sklep byt (OV) v 1.patře zděného domu, byt je po částečných úpravách se dvěma sklepy a lodžií Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na Cena za 1 m 2 po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 KC (1-5) Cena oceň objektu Kč Kč/m 2 men pra- ceny Kč/m 2 poloha sklep, lodžie, balkón Stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,99 1,03 1,03 1,01 1,03 1, , ,99 1,03 0,98 1,00 1,02 1, , ,00 1,03 1,02 1,01 1,00 1, , ,99 1,00 1,03 1,00 1,02 1, , ,00 1,03 1,03 1,02 1,01 1, , ,99 1,03 1,02 1,01 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 ) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu ve středu výše uvedeného rozpětí, tj. po zaokrouhlení na ,- Kč/ m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - dobrá dostupnost a možnost parkování u domu - k bytu náleží balkon Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - bytová jednotka je v původním stavu - u bytu není sklep Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky ,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 50,61 m 2 Obecná hodnota ,- 50,61 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Březové Hory v oddíle C zapsána věcná břemena pro Hasičský záchranný sbor a Příbramskou teplárenskou a.s.. Věcná břemena spočívající v ponechání stálého tlakově odolného krytu v domě č.p. 251, neprovádění stavebních úprav a umožnění přístupu oprávněným osobám, jakožto bezplatné užívání předávací stanice umístěné v prvním podlaží domu č.p. 251 neovlivní navrženou cenu obvyklou hodnotu bytové jednotky. Zástavní práva Na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Březové Hory v oddíle C jsou dále zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č ). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízením exekucí a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č a 11615, vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na ,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). V Brně, dne 14.září 2009 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1944/165/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 14.září 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13