ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m 2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Hulín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 3726/12-33 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m 2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Hulín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Zahradní Hulín Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Hulín Katastrální území: Hulín Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 80,5887 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 161,18 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a p.urbana, spoluvlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú. Hulín - kopie katastrální mapy - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, Hulín, vlastnictví: SJM /4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, Hulín, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, Hulín, vlastnictví: SJM /4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, Hulín, vlastnictví: SJM odpovídá skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.NP zděného objektu z roku Dům má celkem jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Sedlová střecha, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená. Výtah v domě není instalován, schody jsou teracové. Okna v bytové jednotce jsou plastová. Podlahy jsou z dlažby, koberců a parket. Vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Kuchyň s linkou a sporákem. Topení je ústřední etážové, teplá voda je z plynového kotle. Stav bytu i domu je dobrý, vybavení je průměrné. V roce 2005 byla provedena fasáda a okna, střecha byla opravena v roce 2010, byt byl částečně zrekonstruován v letech 2004 až Dům je napojen na kompletní infrastrukturu, parkování je ztížené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 161,18 1,00 2,1310 1, ,00 485,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 485, ,44-4 -

5 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 485, ,56 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 52 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 13,49 m 2 pokoj: 13,80 m 2 chodba: 3,75 m 2 obývací pokoj: 18,32 m 2 kuchyň: 10,38 m 2 koupelna: 4,09 m 2 WC: 0,71 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,54 m 2-5 -

6 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 3,74 m 2 sklep: 3,97 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,71 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,54 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 7,71 m 2 * 0,80 = 6,17 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 70,71 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 52 let: 0,71 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,71 = 0,835 i = 1-6 -

7 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,140 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,835 * 1,140 * 0,850 = 0,809 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,809 = ,07 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,07 Kč/m 2 * 70,71 m 2 = ,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,45 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 730 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 730 / = ,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,80 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,25 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesátpěttisícsedmsetpadesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

10 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, , Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad v Kroměříži, Husovo náměstí 535/21, Kroměříž, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.483,- Kč s příslušenstvím a náklady - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, Pardubice, Nařízení exekuce 10EXE-2222/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-3726/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady - ITEMA spol. s r.o., Na zákopě 636/2b, Chválkovice, Olomouc, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Kroměříž, Gen. Svobody 1190/2, Kroměříž. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 3+1 s garáží a zahrádkou, Hulín. Byt je po rekonstrukci koupelny a kuchyně v roce Podlahová plocha bytu 85 m2. Příjemné a klidné prostředí. Požadovaná cena ,- Kč

11 zděný byt 2+1 o výměře 67m2 v 2 NP v Hulíně. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V bytě jsou parkety a PVC. Jsou zde nové rozvody plynu. Elektřina je původní, ale v dobrém stavu. K bytu náleží 2 zděné sklepy a dvůr. Možnost využít i zahrádku za domem. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. byt v cihlové zástavbě 3+1 o velikosti 74 m2 v Hulíně. Byt prošel celkovou rekonstrukcí. Nové rozvody vody a elektroinstalace. Byt má prostornou vstupní chodbu s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj, velkou kuchyni s moderní kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči, jídelním koutem a velkou komorou. Dále pak další pokoj řešený jako dětský a ložnici s balkonem. Pokoje jsou vzájemně neprůchozí. Koupelna je vybavena velkou rohovou vanou, WC je řešeno samostatně. Podlahy jsou v bytě řešeny jako kombinace plovoucích, lina a dlažby. Byt má vlastní plynový kotel, což výrazně snižuje náklady na energie. Dům leží v klidné lokalitě a dobrou dostupností i vybaveností. Požadovaná cena ,- Kč. Možnost slevy

12 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy : Jedenmiliondvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -