ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1759/2 Adresa předmětu ocenění: Samoljovova Ostrava-Zábřeh Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní, vytápění ústřední etážové, WC splachovací. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Stav nemovitosti je dobrý, dům je po revitalizaci. Parkování u domu je zhoršené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1759/2-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1759/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.2132 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st ,00 640, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 157,00 m ,- Pozemek p.č.st zjištěná cena = ,- Kč - 4 -

5 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.2132 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,7 * 1,00 = 14,70 m 2 pokoj: 13,44 * 1,00 = 13,44 m 2 kuchyň: 13,86 * 1,00 = 13,86 m 2 koupelna a WC: 4,2 * 1,00 = 4,20 m 2 předsíň: 2,94 * 1,00 = 2,94 m 2 sklepní koje - odhad: 6,0 * 0,10 = 0,60 m 2 sklepní koje - odhad: 6,0 * 0,10 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,34 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,750 = 0,848 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,

7 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,848 = ,37 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 50,34 m 2 * ,37 Kč/m 2 * 0,960 * 1,060= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,78 Kč Bytová jednotka č.1759/2 - zjištěná cena = ,49 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1759/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1759/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsettřicetosmtisícdevětsetosmdesát Kč - 9 -

10 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 7.446,- Kč s příslušenstvím - UPC Česká republika, s.r.o., Závišova 502/5, Nusle, Praha 4, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, budoucích pohledávek do výše ,- Kč a jednorázových smluvních pokut - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 510,- Kč s příslušenstvím - Dopravní podnik Ostrava a.s., Poděbradova 494/2, Moravská Ostrava, Ostrava, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.485,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, Praha Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.801,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, Praha 86, Zahájení exekuce 074EX-10388/ ze dne související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 074EX-10388/ ze dne , Zahájení exekuce 169EX-4006/ ze dne související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 169EX-4006/ ze dne , Zahájení exekuce 102EX-342/ ze dne související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 102EX-00342/ ze dne , Zahájení exekuce 77EX-4426/ ze dne související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 077EX-4426/ ze dne , Zahájení exekuce 92EX-10640/ ze dne související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 129EX-1114/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují

11 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu Gorochovova, Ostrava Zábřeh 2+1 v osobním vlastnictví s velkým balkonem v cihlovém domě. Byt je velmi dobře dispozičně řešený s prostornou kuchyní, neprůchozími pokoji a koupelnou s oknem. Zděné jádro, bezpečnostní dveře. Byt je v původním stavu, vhodný k úpravám dle představ budoucích majitelů. Dům je po celkové revitalizaci. Klidná lokalita s výbornou dostupností veškerých služeb, nízké náklady na bydlení. Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 48 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost

12 družstevní byt Svazácká, Ostrava Zábřeh 2+1, 53m2 s balkónem v klidné části Zábřehu. Byt je po částečné rekonstrukci, el.v mědi, rozvody vody a odpadů v plastu. V chodbě je vestavěná skřín na míru. V předsíni, koupelně a kuchyni je dlažba, v pokojích parkety. Dům je taktéž po částečně rekonstrukci, plastová okna, vchodove dveře, zvonky a schránky. Velice nízké náklady Kč pro 2 osoby. Dobrá občanská vybavenost - MHD 5min, školka a škola. Podlaží: 3. podlaží z celkem 4. Užitná plocha: 53 m 2. Požadovaná cena ,- Kč včetně advokátní úschovy. Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví na ulici Baranovova. Byt se nachází v nižší cihlové zástavbě. Dům je zateplen, má plastová okna, nové vstupy do domu, rozvody. Byt v původním stavu, vhodný pro vlastní realizaci. V pokojích parkety, v obývacím pokoji francouzské okno. Velké koupelna společná s WC, možnost rozdělit samostatně. Na chodbě vestavěné skříně. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 52 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7957 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Informace z prohlášení vlastníka 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

16 Informace z prohlášení vlastníka

17 - 17 -

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -