ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6713/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6713/ o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 214 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 260/12-74 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) informace ze stavebního úřadu ve Rtyni v Podkrkonoší f) Prohlášení o věcných břemenech z roku 1942 g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého písemného obeslání. Obsílky byly vráceny, že adresát neznámý, proto se nikdo nedostavil. Na základě konzultace s objednavatelem posudku bylo ocenění provedeno dle dostupných podkladů, dotazem na stavebním úřadu ve Rtyni v Podkrkonoší zjištěno, že dokumentace se nedochovala. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1983, katastrální území Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 214.

3 -3- Vlastník: společné jmění manželů Vaněček Miroslav, narozen a Milada, narozena Objekt vybudován na stp. čk. 22, dále k ní náleží pp. čk. 83/3, 84 a 3323/16 vytvářející spolu jeden funkční celek. 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle stáří sousedních objektů, dále odborného stanoviska ve vztahu ke konstrukčnímu řešení a použitému materiálu, usuzuji na vybudování v letech Zjevně nebyly realizovány žádné stavební úpravy zhodnocení. Poslední léta není objekt užíván, zcela zanedbána údržba, velmi zanedbaný stav. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) Rodinný dům čp. 214 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné části města s počtem obyvatel 3 012, v prostoru zástavby rodinnými domy, ve vzdálenosti 400 m od centra města, nalézá se po pravé straně státní silnice č. 14 od Náchoda do Trutnova, z ní přímo přístupna. Vybudována v zainvestovaném území, je napojení na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, oceňovaný objekt je od sítí odpojen (pro neplacení poplatků vlastníků). Objekt je vybudován v poloze izolované, vedlejší stavba kolna s garáží přiléhá k zadní straně objektu. a) Rodinný dům čp. 214 Objekt přízemní, podsklepen, zčásti podkroví (jeden pokoj se zkoseným stropem), obsahuje jednu bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím (z toho jeden pokoj v podkroví), v současné době je sklep nepoužitelný, sociální zařízení silně znehodnocené. Podlahová plocha obytná činí 94 m2, podlahová plocha sklepu nezapočítána. Konstrukční řešení: Objekt vyzděn z cihelného zdiva v tl. 45 cm, s nedostatečnou (dožilou) hydroizolací, stropy s vodorovnými podhledy. Střecha valbová, krov vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky dožilé, komínové hlavy narušeny. Okna dvojitá, prohnilá, podlahy různého druhu, vybavení silně podstandardní (znehodnocené vlivem celkové devastace). Vytápění lokální, nyní nefunkční, energie odpojeny. Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývajících jednak z neprováděné dlouhodobé údržby, neužívání objektu, devastací z možného volného přístupu. Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 9,20x8,90 = 81,88 m2 1.NP 9,20x8,90+5,00x1,40 = 88,88 m2

5 -5- Obestavěný prostor: 81,88x2,45+81,88x2,95+81,88x3,40/3,00+4,20x4,20+2,80x2,40+18,60 = 577,91 m3 b) Venkovní úpravy Sestávají jednak z přípojek inženýrských sítí (nyní odpojeny), jímce, plotů, venkovních dlažeb, dále přiléhající kolny přízemní, o zastavěné ploše m2, rovněž neomítnuté. c) Pozemky Jde o rovinaté pozemky v zastavěné části města, zčásti při vodoteči jsou pozemky podmáčeny, trvalé porosty neošetřované. Pozemky spolu vytváří jeden funkční celek. č.parcely stp. čk. 22 pp. čk. 83/3 pp. čk. 84 pp. čk. 3323/16 Celkem Výměra v m

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

7 -7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD Rodinný dům čp ZC Kč/ m KTP KV KI Výchozí cena Kč/m3 0,80 0,82 0, kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Rodinný dům čp. 214 Obestavěný Prostor v m3 578 Výchozí cena Kč/m Reprodukční Cena v Kč % opotř. 66 Časová cena v Kč VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: x 4 % = ,- Kč

8 -8- POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících vytvářejících funkční celek činí v této lokalitě cca 280,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků m2 x 280,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující:

9 -9- Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč Havlovice podstandard dílčí st.úpravy voda,kanalizace,el.proud Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč Klášterská Lhota standard rekonstrukce v roce vrt.studna,elektro,žumpa Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč Rtyně v Podkrkonoší byt s přísl standardní mírně zhoršený stavební stav 620 garáž, kolny, elektro, voda

10 -10- Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč lokalita Havlovice Klášterská Lhota Rtyně v Podkrk. Batňovice prodejní cena Batňovice 1/ mírný podstandard před rekonstrukcí 1463 elektro,voda,kanalizace koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení 1, , , , Srovnatelná cena: : 4 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší ční zaokrouhleně ,- Kč.

11 -11- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, stanovuji obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty, sníženou o 20 %. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí ,- Kč. Tomuto závěru odpovídá současná situace, kdy nabídka vysoce překračuje minimální poptávku po nemovitostech ve městě. Nemovitost je dále zatížena Omezením vlastnického práva věcným břemenem užívání svádění vody pro čp. 195 přes pp. čk. 84 z roku Hodnotu nelze přesně vyčíslit, posuzuji ji ve výši ,- Kč za přiměřenou závadu váznoucí na nemovitosti. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6713/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

12 -12- V Trutnově dne