ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6913/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6913/ o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 124 se stavbou rodinného domu čp. 69, pp. čk. 284/6 a pp. čk. 284/10, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 261 v k.ú. Nepoměřice, obec Nepoměřice, okres Kutná Hora Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov, 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040 Ex 3291/13-21 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace g) informace z realitních serverů, místních realitních kanceláří a odhadců majetku Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den , na místo se nikdo nedostavil a nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Proto bylo mnou vyvoláno další místní šetření na den , byla přítomna p. Jaroslava Brožková, která umožnila prohlídku a pořízení fotodokumentace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 261, katastrální území Nepoměřice, obec Nepoměřice, okres Kutná Hora, pod čp. 69. Vlastník: společné jmění manželů Brožek Miloslav, narozen a Jaroslava, narozena

3 -3- Objekt je vybudován na stp. čk. 124, dále k ní náleží a přiléhá pp. čk. 284/6 a 284/10, spolu vytváří jeden funkční celek. 2. Z projektové dokumentace a dalších podkladů zjištěno, že rodinný dům byl vybudován v letech , kolaudační rozhodnutí čj. 479/93, současný stav je totožný, nebyly realizovány žádné stavební úpravy. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 69 na stp. čk. 124 b) Součásti a příslušenství c) Pozemky stp. čk. 124 a pp. čk. 284/6, 284/10 4. Popis: Nemovitost je situována na okraji obce s počtem obyvatel 209, po pravé straně silnice na Uhlířské Janovice, z ní přímo přístupna, naproti rybníku, ve vzdálenosti 15 km od správního centra Kutná Hora a 5 km od Uhlířských Janovic. Jde o území zainvestované pouze el. sítí, jiné sítě v obci nejsou, voda zajištěna z vlastní studny, splaškové vody svedeny do žumpy. Objekt vybudován na mírně svažitém pozemku, přivráceném k severu, na rohové parcele sevřené zmíněnou komunikací a místní obslužnou cestou.

4 -4- a) Rodinný dům čp. 69 Jde o volně stojící objekt, přízemní, podsklepen, s částečným podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+5 s úplným příslušenstvím, vestavěnou garáží. Dispoziční řešení: Suterén chodba, kotelna, uhelna, prádelna, sklep, garáž m2 Přízemí veranda, šatna, chodba, spíž, WC, lázeň, kuchyň m2, pokoj m2, pokoj m2, pokoj m2 Podkroví chodba, půda, pokoj m2, pokoj m2 Celková podlahová obytná plocha činí m2, garáž m2, celková užitná plocha činí m2. Konstrukční řešení: Objekt klasicky vyzděn z cihelných bloků a cihel, s hydroizolací, stropy s vodorovnými podhledy, schody teracové, přístup přes vchodovou verandu. Střecha valbová, krov vázaný, krytina z eternitových šablon, fasáda břizolitová. Okna špaletová, podlahy PVC a keramická dlažba, sociální zařízení i kuchyně standardně vybaveny s keramickými obklady. Vytápění ústřední, teplovodní, kotel na tuhá paliva, ohřev TÚV el. boilerem. Technický stav: Svědčí o dostatečně prováděné údržbě, nejsou shledány podstatné závady. Vzhledem ke stáří nutno uvažovat s postupným morálním zastaráním některých prvků (vybavení, krytina). Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 11,70x9,35+6,40x2,50 = 125,40 m2 1.NP 11,70x9,35+6,40x2,50 = 125,40 m2 Obestavěný prostor: 1.PP 125,40x2,85 = 357,39 m3 1.NP 125,40x2,90= 363,66 m3 Zastř. 105,00 m3 Vikýře 34,00 m3 Celkem 860,05 m3

5 -5- b) Součásti a příslušenství Spočívají jednak v oplocení všech pozemků, se zděnou či betonovou podezdívkou, plotová vrata a vrátka, venkovní dlažby, kopaná studna o hloubce přibližně 7 m s čerpadlem a přípojkou do domu, betonová žumpa, ovocné a okrasné porosty běžných druhů. c) Pozemky Vytvářejí spolu jeden funkční celek, přístupny ze zpevněné komunikace, v zastavěné části obce, nedostatečně zainvestované území. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 284/6 507 pp. čk. 284/ celkem 774 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.

6 -6- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách na trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Kutná Hora a Kolín s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp ,90 0,84 0,

7 -7- kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. Výpočet: x 5 % = ,- Kč

8 -8- POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků dle místních realitních kanceláří činí 120,- Kč/m2. Výpočet: 774 m2 x 120,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 261 v k.ú. Nepoměřice činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě obce Nepoměřice se nepodařilo zjistit žádnou obdobnou prodanou nemovitost v posledních 2 letech, rovněž v nejbližších okolních obcích. Z toho důvodu použito informací u nabízených obdobných nemovitostí realitních serverů S-Reality v okolí do 10 km. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy podlahových ploch, velikostí, technického stavu, výměry pozemků, vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.90 vystihující reálnou prodejnost k nabídkám.

9 -9- Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Nabídková cena Koeficient vybavení a Srovnatelná cena polohy Janovická Lhota , Uhlířské Janovice , Uhlířské Janovice , Uhlířské Janovice , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Prodejnost: x 0,90 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 261 v k.ú. Nepoměřice činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou (která je dle sdělení realitních kanceláří minimální), navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 261 v k.ú. Nepoměřice činí ,- Kč. Slovy: Jedenmiliónšestsetšedesáttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

11 -11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6913/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-