ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7077/6-2016

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7077/ o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 103 se stavbou rekreační chaty č.e. 278, dále pp. čk. 170/2, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 346 v k.ú. Žďár u Blovic, obec Ždírec, okres Plzeň-jih Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 7172/14-59 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace z Obecního úřadu g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinný byl obeslán doručenkou se žádostí o poskytnutí dostupných dokladů a umožnění vnitřní prohlídky. Neobdržena odpověď a proto po dohodě s exekutorem provedeno ocenění dle dostupných údajů tzv. zvenčí. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 346, katastrální území Žďár u Blovic, obec Ždírec, okres Plzeň-jih, pod č.e. 278.

3 -3- Vlastník: QUATRO FIN s.r.o. IČ: Objekt je vybudován na stp. čk. 103, dále k nemovitosti náleží pp. čk. 170/2 (ostatní plocha), která spolu vytváří funkční celek spojený s užíváním rekreační chaty. 2. Projektová dokumentace nebyla předložena, dle dostupných podkladů o stáří sousedních chat, údajů vlastníků chat v lokalitě byl objekt vybudován okolo roku 1970, tudíž uvažováno stáří 45 let. Použitý materiál tomuto údaji odpovídá. V posledních letech vytvořen venkovní plechový komín od krbu (údajně), venkovní dlažba u vchodu, venkovní dřevěný suchý WC. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rekreační chata č. e. 278 na stp. čk. 103 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 103 a pp. čk. 170/2

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována mimo zastavěnou část obce, v rozptýlené zástavbě chatové osady jižně od obce, v údolní nivě řeky Úslavy. Od obce Ždírec je vzdálena přibližně 2.50 km, od správního střediska Blovic 8 km, přístupna po vozové nezpevněné cestě. Oceňovaná nemovitost není přístupna z veřejného pozemku, okolní pozemky a chaty v soukromém vlastnictví různých osob, není doložena smlouva o přístupu a příjezdu. Vytvořena na rovinatém pozemku, systémem dvoudomku, předmětem ocenění je její severní polovina na samostatné stavební parcele, území je zainvestováno el. sítí, chata má vlastní přívod, další sítě nejsou. Voda užitková z řeky, pitná se donáší, suchý dřevěný WC. a) Rekreační chata č. e. 278 Objekt přízemní, nepodsklepený, s podkrovím, obsahuje vstupní verandu, pokoj a ložnici. Nebylo možno provést zaměření vnitřní a prohlídka, proto převzaté údaje získané od sousedů a vlastní zkušenosti. Konstrukční řešení: Objekt vybudován na zděné podezdívce, svislé konstrukce kombinované, zčásti zděné s omítkou, převážně dřevěné trámové konstrukce s oboustranným obitím. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, nad verandou pultová s plechovou krytinou. Okna dvojitá a jednoduchá, podlahy prkenné, vytápění lokální, vybavení kuchyňským koutem uvažováno standardní. Provedeny rozvody elektroinstalace, voda není v místě. Technický stav: Svědčí o zanedbané údržbě, známky chátrání patrny v dožívající zamechované krytině, zcela neobnovených nátěrech všech konstrukcí, zjevně dožívajících rámů.

5 -5- Výměry: Zastavěná plocha: 4,80x5,70+2,80x3,00 = 35,76 m2 Obestavěný prostor: 27,36x2,90+27,36x3,00/2,00+8,40x2,60 = 142,22 m3 b) Součásti a příslušenství Spočívají ve venkovní dlažbě u vchodu, venkovním dřevěném WC. c) Pozemky Vytváří spolu jeden funkční celek v chatové zástavbě, v bezprostřední blízkosti řeky Úslavy. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 170/2 209 Celkem 242

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Plzeň, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

7 -7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rekreační chata č. e ,85 0,80 0, kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rekreační chata č. e SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny. Výpočet: x 2 % = 3 042,- Kč

8 -8- POZEMKY Ocení se v obvyklé ceně v lokalitě okresu Plzeň-jih pro chatovou zástavbu, která činí dle sdělení realitních kanceláří 220,- Kč/m2. Výpočet: 242 m2 x 220,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 346 v k.ú. Žďár u Blovic činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě rekreační zástavby okresu Plzeň-jih se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání. Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality a Reality CZ, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na výměře pozemků, konkrétního místa vzhledem k přístupnosti a možnosti napojení na inženýrské sítě, technický stav objektu vzhledem k oceňované nemovitosti.

9 -9- Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.95 vystihující reálnou prodejnost v oblasti. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Nabídková cena Koeficient Srovnatelná cena vybavení a polohy Řenče - Vodokrty , Útušice , Žákava , Útušice , Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena ,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství. Prodejnost: x 0,95 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 346 v k.ú. Žďár u Blovic činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě mírný převis nabídek nad poptávkou po těchto typech nemovitostí, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, ponížena o 10 % z důvodu právního nezajištění přístupu. Výpočet: x 0,90 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 346 v k.ú. Žďár u Blovic činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Dvěstědvacetdevěttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

11 -11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7077/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-