ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6870/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6870/ o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 682 se zemědělskou stavbou a dále pozemkovou parcelou čk. 1933/11 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, okres Trutnov, včetně součástí a příslušenství Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice Pardubice, Sladkovského 592 JUDr. Ladislav Navrátil Účel posudku: zjištění ideální ¼ obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 052 EX 1036/09-42 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o parcele b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) kupní smlouva g) informace získané na stavebním úřadu ve Rtyni v Podkrkonoší h) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den Dostavila se povinná p. Macháčková a spoluvlastníci Miroslava Prouzová, Marie Prouzová, Josef Černák umožnili prohlídku stavby a poskytli informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1513, katastrální území Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, Okresní úřad Trutnov.

3 -3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví SJM Černák Josef a Dana SJM Kubík Josef a Marie SJM Prouza Stanislav a Marie Prouzová Miroslava ¼ ¼ ¼ ¼ Objekt (jiná stavba) je vybudována na stp. čk. 682, spolu vytváří funkční celek s pp. čk. 1933/11 a budovou obytnou čp. 592 na stp. čk Tyto nemovitosti spolu vytváří funkční celek, v souladu s územním plánem města, budova čp. 592 na stp. čk. 683 je zapsána v LV č (viz. příloha), proto posuzovány za funkční celek. 2. Dle informací na stavebním úřadu ve Rtyni v Podrkonoší, se jedná o součást sídliště vybudované přibližně v roce Oceňovaná stavba je původní, pouze u dvou prostorů jsou plechové dveře a okna, el. instalace z bytů, bez povolení, není uvažována. Na pp. čk. 1933/11 se nachází menší množství okrasných porostů, dle sdělení účastníků byly vysázeny na jejich náklad. Rovněž oplocení dřevěné provedeno prokazatelně nákladem spoluvlastníků, není proto zahrnuto do ocenění. 3. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, sídlištní zástavbě města s počtem obyvatel 2 999, od centra města vzdálena 250 m, přístupna z Hornické ulice. Oceňovaný pozemek včetně stavby a přilehlé parcely je v podílovém vlastnictví vlastníků domu čp. 592, s níž tvoří funkční celek. Jde o rovinatý pozemek, zainvestovaný.

4 -4- a) Stavba na stp. čk. 682 (zemědělská stavba) Jde o volně stojící objekt, obdélníkového půdorysu, přízemní, nepodsklepen, s pultovou střechou, původní kolna, nyní vnitřně rozčleněna příčkami na 4 části, užívané za příslušenství k bytům v čp Pochází z roku 1950, z nosných cihelných pilířů a výplňového zdiva, zastropení dřevěnými trámy (bez podhledů) s asfaltovou lepenkou, částečnými klempířskými prvky. Dveře dřevěné svlakové a plechové, podlahy hrubé, zavedena elektroinstalace samostatně z bytů (neuvažuje se, neodpovídá předpisům). Technický stav silně podstandardní. Zastavěná plocha: 6,10x8,40 = 51,24 m2 Obestavěný prostor: 51,24 x 2,05 = 105,04 m3 b) Pozemky Vytváří spolu funkční celek, v zastavěné části města, území je plně zainvestované. Obvyklá cena dle databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov činí 240,- Kč/m2 u stavebních pozemků a 50 % u ostatních pozemků, tj. 120,- Kč/m2. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 1933/ celkem 898

5 -5- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně realizované obdobné stavby, přepočtené na 1 m3 obestavěného prostoru, které v lokalitě činí 1 750,- Kč. Reprodukční cena: 1 750,- Kč/m3 x 105,04 m3 = ,- Kč Opotřebení: 64 let - 64,00 % Časová cena: ,- Kč

6 -6- POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 240,- Kč/m2, u ostatních pozemků 120,- Kč/m2. Výpočet: 51 m2 x 240,- Kč/m2 = ,- Kč 847 m2 x 120,- Kč/m2 = ,- Kč Celkem ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí zaokrouhleně ,- Kč, z toho ideální ¼ činí ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V tomto případě nelze aplikovat tzv. přímou metodu, neboť v lokalitě se obdobné nemovitosti v posledních 2 letech nezobchodovaly. Proto je použita tzv. nepřímá metoda, při níž jsou použity známé poznatky obvyklých cen pozemků v obdobných lokalitách a dle databáze odhadců majetku okresu Trutnov, a dále analogicky použitelné ceny vedlejších staveb (domácích skladů) v regionu. Výpočet pozemků: stp. čk m2 x 250,- Kč/m2 = ,- Kč pp. čk. 1933/ m2 x 150,- Kč/m2 = ,- Kč celkem ,- Kč

7 -7- Výpočet stavby zemědělské stavby na stp. čk ,04 m3 x 850,- Kč/m3 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí zaokrouhleně ,- Kč, z toho ideální ¼ činí ,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, ovlivněné negativně ekonomickou a realitní krizí, kdy je značný převis nabídky nad poptávkou, nelze očekávat zájem v případě dražby či prodeje mimo spoluvlastníky. K této skutečnosti přispívá podílové spoluvlastnictví, nutno uvažovat s využitím předkupního práva. Z těchto důvodů uvažuji návrh obvyklé ceny ve výši porovnávací hodnoty snížené o 20 %. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny ideální ¼ nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Čtyřicetšesttisíckorunčeských

8 -8- Ocenění práv a závazků Nebyly mnou zjištěny žádná další práva či závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6870/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

9 -9-