Znalecký posudek č /3623

Transkript

1 E27 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3623 O ceně vymezené jednotky č. 3123/155, spoluvlastnického podílu na vymezené jednotce č. 3123/183 a č. 3124/184 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p , společném příslušenství budovy č.p a na pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří v obci KLADNO, k.ú Kladno, okres Kladno Dodatek č. 1 Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo k celku a na listech vlastnictví č a č k podílu, vše v k.ú Kladno je zapsáno vlastnické právo pro Jitka Kopecká, nar.: Objednatel posudku: Mgr. Karel Knypl, Čihákova 386/12, Poděbrady Dodatek posudku vypracoval dne 25. února 2016: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka: Jitka Kopecká, nar.: , č.j. KSPH 65 INS 12242/2015 Dodatek posudku je proveden jako doplnění podkladů a patřičné zaokrouhlení ceny Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - byt č. 3123/155 beze změny 2 - jednotka č. 3123/183 a č. 3124/184 beze změny 3 podklady doplněny Sekce č.p a 3123 (ozn. šipkou)

3 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 3 Vchod č.p. 3123

4 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 4 Zadní vchod č.p Oceňovaný byt v 5.NP 1 - byt č. 3123/155 Nález a ocenění: beze změny, oceňovaný byt se nachází v 5.NP. Odhad tržní hodnoty "1 - byt č. 3123/155" ,00 Kč 2 - jednotky č. 3123/183 a č. 3124/184 Nález a ocenění: beze změny Odhad tržní hodnoty "2 - jednotka č. 3123/183 a č. 3124/184" 3 600,00 Kč

5 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 5 Budova č.p podklady beze změny Závěrečná rekapitulace 1 - byt č. 3123/ ,00 Kč 2 - jednotka č. 3123/183 a č. 3124/ ,00 Kč Celkem ,00 Kč

6 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 6 Závěrečná část dodatku posudku Obvyklá cena zaokrouhlená vymezené jednotky č. 3123/155, spoluvlastnického podílu na vymezených jednotkách č. 3123/183 a č. 3124/184 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p až 3124, společném příslušenství budovy č.p a na pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p v obci KLADNO, k.ú Kladno, okres Kladno, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 25. listopadu ,00 Kč slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč V Třibřichách, dne 25. února 2016

7 Znalecký posudek č /3623 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3623 ve znaleckém deníku včetně dodatku V Třibřichách, dne 25. února 2016 Petr Brodský Třibřichy Chrudim

8 E27 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3623 O ceně vymezené jednotky č. 3123/155, spoluvlastnického podílu na vymezené jednotce č. 3123/183 a č. 3124/184 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p , společném příslušenství budovy č.p a na pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří v obci KLADNO, k.ú Kladno, okres Kladno Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo k celku a na listu vlastnictví k podílu pro k.ú Kladno je zapsáno vlastnické právo pro Jitka Kopecká, nar.: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a zastavěném pozemku je zapsán na listu vlastnictví č a činí 200/54547 Objednatel posudku: Mgr. Karel Knypl, Čihákova 386/12, Poděbrady Posudek vypracoval dne 25. listopadu 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

9 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka: Jitka Kopecká, nar.: , č.j. KSPH 65 INS 12242/2015 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření/ověření stavu nemovitosti nemovitosti byly provedeny dne 25. listopadu Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je vymezené jednotka č. 3123/155, spoluvlastnický podíl na vymezených jednotkách č. 3123/183 a č. 3124/184 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p a společném příslušenství budovy č.p a se spoluvlastnickým podílem na pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p v obci KLADNO, k.ú Kladno, okres Kladno Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 25. listopadu 2015 Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - byt č. 3123/ jednotka č. 3123/183 a č. 3124/ podklady

10 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana byt č. 3123/155 Nález: Oceňovaný byt není k datu ocenění přístupný, vychází se z informací třetích osob. Jedná se o byt 2+kk s příslušenstvím, v původním stavu bez stavebních úprav. Budova č.p v ulici Čs. Armády (z roku 1974, panelová konstrukce) naproti tomu prošla revitalizací, kdy byly provedeny nové výtahy, nová střecha (folie + zateplení), nová zateplovací fasáda, výměna oken, nové vchodové dveře. Více údajů se nepodařilo zjistit, ocenění provedeno s "principem opatrnosti". V místě bylo nalezeno více než 170 nabídek prodeje bytů, z tohoto důvodu úprava na reálnou cenu -25%. Výsledná cena bytu zahrnuje podíl na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2255 m 2, na pozemku stojí stavba č.p Spoluvlastnický podíl činí 400/ Budova č.p Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví bytový dům panelová 2+kk neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlahová plocha 40,00 m 2

11 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 4 Ocenění Tržní hodnota oceňovaného bytu se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) bytů - dále jen vzorky. Hodnota bytu, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V byt K f H v = C vz x K u / V vz x V byt / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného bytu, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Byt 2+1, 42m², Ov, pův. stav, Průchova, Kladno Přímý majitel prodá byt 2+1, OV, 42m² ve zvýšeném přízemí v domě který prošel komletní rekonstrukcí. V okolí domu veškerá občanská vybavenost. Spojení na Prahu je možné vlakem i busem cca. 5 min.chůze. Třída energetické náročnosti: G obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka DJ (SER0007) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu panelová Konstrukce neuvedeno Typ bytu 2+1 Stav bytu velmi dobrý Vlastnictví osobní

12 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 5 Výměry a dispozice Podlahová plocha 42,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Stav bytu Stav budovy Poloha v rámci domu Poloha v rámci obce Princip opatrnosti koef. K f K f = 1,10 x 1,00 x 1,10 x 1,00 x 1,25 = 1,5125 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 42,00 m 2 x 40,00 m 2 / 1,5125 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Byt 2+1/L, OV, 44 m², panel, komora, sklep, 6.patro, výtah, ul. Petrohradská, Kladno Byt se nachází v 6.patře panelového domu, který v blízké době bude zateplen. Do bytu vstupujeme do chodby (4 m²). Vlevo je komora (2,7) a jádro bytu s koupelnou (2,1) a s WC (0,9). Vpravo vejdete do obývacího pokoje (17,4), kde je přístup na lodžii bytu (11,6) a také vstup do druhého pokoje (6,9). Vrátíme se na chodbu bytu a jdeme do kuchyně (10). Okna v bytě jsou plastová. Na podlahách linoleum a koberce. V bezprostřední blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Na vlakové spojení 10 minut pěší chůze. Autobusové spoje na Prahu 5 minut pěší chůze. Kladno má velmi dobrou sportovní vybavenost a rozsáhlou síť cyklostezek, aquapark. Kulturní programy zajišťují dva kinosály, divadlo, letní scéna v zámecké zahradě s medvědáriem a řada klubů a restaurací. V uvedené ceně je již zahrnuta provize naší RK, ve které je kompletní právní servis a finanční servis, poplatky za ověření podpisů, vypracování znaleckého posudku pro účely daňového přiznání, vypracování daňového přiznání a doručení na FÚ, asistence u celého případu až po předání nemovitosti. Spolupracujeme s hypotečním makléřem, který garantuje výhodné profinancování Vaší nemovitosti. Zakázka č Tř. energ. náročnosti budovy G obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka AK (66914) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu panelová Konstrukce neuvedeno Typ bytu byty 2+1 Stav bytu dobrý Vlastnictví osobní

13 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 6 Výměry a dispozice Podlahová plocha 44,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Stav bytu Stav budovy Poloha v rámci domu Poloha v rámci obce Princip opatrnosti koef. K f K f = 1,10 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,25 = 1,2375 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 44,00 m 2 x 40,00 m 2 / 1,2375 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Byt 2+1,OV, Kladno-centrum Prodej bytu 2+1 s komorou a sklepem, 40m², OV, výtah. Lokalita s množstvím zeleně, v blízkosti centra města. V místě škola, školka, obchody, 10 min. chůze vlak. nádraží, bezproblémové dopravní spojení. Třída energetické náročnosti: C obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka 617-TB3FDJ (KLKP008) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu neuvedeno Konstrukce panel Typ bytu 2+1 Stav bytu dobrý Vlastnictví osobní

14 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 7 Výměry a dispozice Podlahová plocha 40,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Stav bytu Stav budovy Poloha v rámci domu Poloha v rámci obce Princip opatrnosti koef. K f K f = 1,10 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,25 = 1,375 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 40,00 m 2 x 40,00 m 2 / 1,375 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 4 Byt 2+1,40m², OV, Kladno-Průchova ul. Prodej bytu o vel. 2+1, 40m², OV, Kladno-centrum.Byt je v původním stavu v domě po kompletní revitalizaci-zateplení, plastová okna,nové stoupačky, upravené společné prostory, nový výtah. V místě škola, školka, obchody, zastávka MHD. Klidná lokalita, množství zeleně, parkování u domu. Lze financovat hypotékou, nabídka od přímého vlastníka. Třída energetické náročnosti: C obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka 617-DVXWX1 (KLK3171/8) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu neuvedeno Konstrukce panel Typ bytu 2+1 Stav bytu velmi dobrý Vlastnictví osobní Výměry a dispozice Podlahová plocha 40,00 m 2

15 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 8 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Stav bytu Stav budovy Poloha v rámci domu Poloha v rámci obce Princip opatrnosti koef. K f K f = 1,10 x 1,00 x 1,00 x 0,95 x 1,25 = 1,30625 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 40,00 m 2 x 40,00 m 2 / 1,30625 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vzorek 4 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty "1 - byt č. 3123/155" ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 2 - jednotky č. 3123/183 a č. 3124/184 Nález: V prostoru původního průchodu domem byla v roce 2000 provedena vestavba nebytového prostoru (dílna nebo provozovna) a je zde zřízeno kadeřnictví a pedikura (komunální služby). Provozovatel služeb hradí nájemné, které však zohledňuje vysokou vstupní investici do nově vzniklé provozovny, ocenění je provedeno porovnáním s nabídkami prodeje obdobných prostor v místě. Výsledná cena zahrnuje podíl na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2255 m 2, na pozemku stojí stavba č.p Spoluvlastnický podíl z jednotky č. 3123/183 činí 440/110172, spoluvlastnický podíl z jednotky 3124/184 činí 638/ Spoluvlastnický podíl povinné na jednotkách činí 400/ V místě bylo nalezeno cca 19 nabídek komerčních prostor, z toho pouze typově obdobné. Úprava na reálnou cenu -10%. Charakteristika Typ domu Konstrukce Stav Vlastnictví panelový dům panelová novostavba fyzická osoba Výměry a dispozice Místnost výměry podlahová plocha [m 2 ] jednotka č. 3123/183 44,00 jednotka č. 3124/184 63,80 Podlahová plocha celkem 107,80 m 2

16 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 9 Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Nebytový prostor 254m², OV, Kladno-Moskevská ul. Prodej nebytového prostoru-kanceláře, sklady, 254m², OV, Kladno-Moskevská ul.vhodné jako sklad, kanceláře, popřípadě další využití. Dobrá možnost parkování. Veškerá občanská vybavenost v místě.výborná dopravní dostupnost. V případě zájmu lze koupit i druhou polovinu objektu 262m². Bližší info u prodejce. Třída energetické náročnosti: C obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka 617-P33UDE (KLK1842/25) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika Typ domu Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno skelet velmi dobrý osobní Výměry a dispozice Podlahová plocha 254,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Infrastruktura v okolí Typ budovy 0 0 koef. K f K f = 1,00 x 1,00 x 1,00 = 1,00 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 254,00 m 2 x 107,80 m 2 / 1,00 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Prodej, kancelářské prostory, 101 m², Kladno, ul. Floriánská Kancelářské prostory v centru Kladna. Místnosti o velikosti 41,50 m², 19,90 m², 21,10 m². Kuchyňka 4.70 m² a sociální zařízení 5 m². Podlahy jsou z keramické dlažby. Do domu jsou zavedené veškeré telekomunikační služby. Teplá voda a ústřední topení plynovým kotlem centrálně v domě.

17 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 10 Třída energetické náročnosti: A podle vyhlášky 148/2007 Sb. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika Typ domu neuvedeno Konstrukce cihla Stav velmi dobrý, rok výstavby: 2007 Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Podlahová plocha 101,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Infrastruktura v okolí Typ budovy koef. K f K f = 1,40 x 1,40 x 1,40 = 2,744 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 101,00 m 2 x 107,80 m 2 / 2,744 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaných jednotek Vzorek 1 Vzorek 2 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Cena vlastnického podílu ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč x 400 / = 3 556,57 Kč Odhad tržní hodnoty "2 - jednotka č. 3123/183 a č. 3124/184" 3 600,00 Kč

18 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana podklady Katastrální mapa s leteckým snímkem Kladno Závěrečná rekapitulace 1 - byt č. 3123/ ,00 Kč 2 - jednotka č. 3123/183 a č. 3124/ ,00 Kč Celkem ,00 Kč

19 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 12 Závěrečná část posudku Obvyklá cena vymezené jednotky č. 3123/155, spoluvlastnického podílu na vymezených jednotkách č. 3123/183 a č. 3124/184 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p až 3124, společném příslušenství budovy č.p a na pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p v obci KLADNO, k.ú Kladno, okres Kladno, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 25. listopadu ,00 Kč slovy: pětsetsedmdesáttisícšestset Kč V Třibřichách, dne 25. listopadu 2015

20 Znalecký posudek č /3623 Elektronická verze Strana 13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3623 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 25. listopadu 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim