Znalecký posudek č /3464

Transkript

1 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3464 O ceně 1) p.p.č. 1984/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba občanské vybavenosti č.p. 1210, pozemků ve funkčním celku p.p.č. 1984/3 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/4 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/30 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a p.p.č. 2018/2 - ostatní plocha v obci Břeclav, místní část a katastrální území Poštorná, okres Břeclav a 2) p.p.č. 1978/4 - ostatní plocha v obci Trutnov, místní část a katastrální území Horní Staré Město, okres Trutnov Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví 2721 pro k.ú. Poštorná a na listu vlastnictví 8107 pro k.ú. Horní Staré Město je shodně zapsáno vlastnické právo pro Koberce Kozák s.r.o. Příbram, IČ: Objednatel posudku: Mgr. Karel Knypl Insolvenční správce dlužnice Koberce Kozák s.r.o. Příbram, IČ: KSPH 67 INS 5306/2014 Čihákova 386, Poděbrady Posudek vypracoval dne 11. srpna 2014: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insovenční řízení dlužníka Koberce Kozák s.r.o. Příbram, IČ: , č.j. KSPH 67 INS 5306/2014, úpadek prohlášen dne , insolvenčním správcem ustanoven Mgr. Karel Knypl, Čihákova 386/12, Poděbrady Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 8. srpna Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je 1) p.p.č. 1984/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba občanské vybavenosti č.p. 1210, pozemků ve funkčním celku p.p.č. 1984/3 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/4 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/30 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a p.p.č. 2018/2 - ostatní plocha v obcibřeclav, místní část a katastrální území Poštorná, okres Břeclav a 2) p.p.č. 1978/4 - ostatní plocha v obci Trutnov, místní část a katastrální území Horní Staré Město, okres Trutnov Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 11. srpna 2014 Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - p.p.č. 1984/2 se stavbou č.p. 1210, s příslušenstvím a s pozemky ve funkčním celku 2 p.p.č. 1978/4 - osstatní plocha k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov

3 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana p.p.č. 1984/2 se stavbou č.p. 1210, s příslušenstvím a pozemky Nález: Budova č.p byla údajně postavena kolem roku 1992, její stav je však s ohledem na stáří výrazně zhoršený s prakticky nulovou údržbou. Budova je provedena zděná s železobetonovými stropy s plochou střechou nad hlavním vchodem přetaženou před fasádu, provedeny jsou obklady fasády keramickými pásky, osazen je bleskosvod. Odvodnění střechy s vysokou atikou vnitřními svody. Osazena jsou dřevěná kyvná okna a běžné dveře do ocelových zárubní. Budova má provedena dvě nadzemní podlaží přičemž 1.NP je přístupné z úrovně terénu na západní straně (směrem k železniční trati), 2.NP je přístupné opět z úrovně terénu (objekt je částečně zapuštěn) ze západní strany (směr továrna Keramika). V celém 2. NP se nachází prodejna koberců a podlahových krytin, k dispozici je toaleta se sprchou a kancelář. Dvě původní výtahové šachty jsou přerušeny stropem a slouží jako pomocné sklady. V 1.NP se nachází na severní straně kovozpracovatelská dílna, vlastní sociální zařízení a šatna se nacházejí na opačném konci budovy se samostatným vstupem, ve zbytku 1.NP se nachází sklad použitého textilu rovněž s vlastním sociálním zařízením. Všechny tři prostory jsou vytápěny vlastními plynovými kotli. Stav budovy je, jak výše uvedeno, významně zhoršený. Příslušenství je tvořeno plechovým skladem o zastavěné ploše 69.9 m2, dále zpevněnými plocha a příjezdovou komunikací, oplocením s vraty a vrátky směrem železniční trati s pletivem na ocelových sloupcích, směrem do závodu Keramika zděné, chodníky pro pěší, nakládací betonová rampa u vedlejšího vchodu do 2.NP, opěrná betonová zeď tamtéž, venkovní betonové schodiště a betonová rampa u vstupu do 2.NP, betonová rampa se schody u hlavního vstupu do 1.NP. Přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou vedeny ze závodu Keramika, která nemovitosti poskytuje veškerá média. Mezi budovou a železniční tratí vede v nadzemním valu vysokotlaký plynovod Pohled od vjezdu do areálu

4 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 4 Pohled od plechové kolny na severní straně pozemku Vstup do prodejny koberců a jižní fasáda

5 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 5 Plechové skladovací kolny na severní straně pozemku Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem H v = C vz x K u / V vz x V nem /, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, vzorku, oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav jiný zděná neudržovaný právnická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha 1.NP, 2.NP 48,75 x 20,32 990,60 Zastavěná plocha celkem 990,60 m 2

6 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 6 Pozemky Pol. pozemek /2 - zastavěná plocha a nádvoří /3 - ostatní plocha - manipulační plocha /3 - ostatní plocha - ostatní komunikace /30 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba 97 bez č.p./e.č /2 - ostatní plocha - manipulační plocha Celkem Vzorek 1 Prodej, obchodní objekt, 168 m², Břeclav - Poštorná Dům k podnikání, vhodný jako prodejna, sklad, nebo kanceláře. K dispozici garáž, skladovací prostory, dvorek. Podlahy z keramické dlažby, sociální zázemí. Vytápění plynovým kotlem. Jednoduchou přestavbou příček lze vytvořit bytovou jednotku 2+1 a dům užívat k bydlení. Jedná se o vyhledávanou lokalitu Poštorná. S financováním Vám rádi pomůžeme. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce cihla Stav dobrý, rok rekonstrukce: 2009 Výměry a dispozice Zastavěná plocha 168,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek 1 Pozemek celkem 168 Celkem 168

7 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 7 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Podlažnost Stavebně technický stav Volné pozemky koef. *) = 1,00 x 0,95 x 1,15 x 0,90 = 0,98325 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 168,00 m 2 x 990,60 m 2 / 0,98325 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Prodej areálu - velkoobchod v Břeclavi K prodeji nabízíme areál velkoobchodní firmy JOPI SWISS. Nalézá se na okraji města Břeclavi v malé průmyslové zóně směrem na Pohansko. Areál firmy má výměru m² a na této ploše je umístěna kancelářská budova s integrovaným bytem s průchodem do skladů, dále je zde spediční sklad, hlavní sklad rozdělený na hlavní budovu, příjem zboží s vjezdem pro nákladní auta a dřívější celní sklad. Skladová hala je izolovaná, osázená průmyslovými topnými tělesy. Plochy jsou zpevněné beton - asfalt a nabízejí parkování pro 15 nákladních aut. Zařízení má vlastní studnu. Celý objekt je napojen na městský vodovodní řád, kanalizaci, elektřinu a plyn, kterým je objekt vytápěn. Areál má vlastní osvětlení a zabezpečení s přímým napojením na policii. V minulém roce byla obnovována fasáda na administrativní budově. V současné době je celý areál pronajatý s půlroční výpovědní lhůtou za ,- Kč/rok. obr. 1 obr. 2 Identifikace vzorku - nabídka CKC (15393) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav smíšená velmi dobrý Výměry a dispozice

8 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 8 Zastavěná plocha 1 260,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Podlažnost Stavebně technický stav Volné pozemky koef. *) = 1,15 x 0,98 x 1,15 x 1,05 = 1,36085 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 1 260,00 m 2 x 990,60 m 2 / 1,36085 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Komerční objekt v centru města - Břeclav Prodej komerčního objektu v samém centru města na autobusovém nádraží nabízí různé možnosti využití. Jedná se o nepodsklepenou novostavbu se 2 nadzemními podlažími, zastavěné ploše 67 m², užitné ploše 90 m². Nemovitost tvoří 2 samostatné nebytové prostory v přízemí a patře, každý o ploše cca 40 m² s vlastním sociálním zařízením. Napojeno na veškeré inž. sítě, vytápění ÚT na plyn. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka 008-PO1705 (28po1705) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav

9 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 9 Výměry a dispozice Zastavěná plocha 67,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek Celkem Neuvedeno Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Podlažnost Stavebně technický stav Volné pozemky koef. *) = 1,60 x 1,00 x 1,60 x 0,90 = 2,304 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 67,00 m 2 x 990,60 m 2 / 2,304 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 4 Komerční objekt se skladem - Břeclav Prodej komerčního objektu, který se nachází při hlavní silnici v centrální části města. Nemovitost tvoří prodejna o ploše 86,6 m², sociální zařízení, skladová nevytápěná hala o ploše 103,3 m², přístupná ze zadní ulice.napojeno na veškeré inženýrské sítě, vytápění ÚT na plyn, celková plocha pozemku činí 276 m², z toho zastavěná plocha 276 m², objekt je po celkové rekonstrukci, skladová část novostavba. Identifikace vzorku - nabídka 008-PO1805 (28po1805) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav cihlová velmi dobrý Výměry a dispozice Zastavěná plocha 189,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek 1 Pozemek celkem 276

10 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 10 Celkem 276 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Podlažnost Stavebně technický stav Volné pozemky -5-5 koef. *) = 1,50 x 0,95 x 1,40 x 0,95 = 1,89525 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 189,00 m 2 x 990,60 m 2 / 1,89525 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vzorek 4 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - p.p.č. 1984/2 se stavbou č.p a s příslušenstvím" ,00 Kč

11 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 11 2 p.p.č. 1978/4 - ostatní plocha, k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov Nález: Pozemek ve funkčním celku s č.p. 135 na p.p.č. st Pozemek je částečně zpevněný a zajišťuje vstup do prodejny kobeerců v budově č.p. 135, ulice Horská, obec Trutnov. Přibližný průběh pozemku před prodejnou koberců v Horské ulici v Trutnově Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz H v = C vz x K u / V vz x V poz /, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, vzorku, oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient. Charakteristika pozemku Pozemek funkční celek s komerční budovou právnická osoba

12 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 12 Výměry Pol. pozemek /4 - ostatní plocha - jiná plocha 174 Celková 174 Vzorek 1 Stavební pozemek - Trutnov Pozemek k výstavbě RD o výměře 1131 m² v lokalitě Trutnov Horní Staré Město. Pozemek je rovinatý, přístupný po asfaltové komunikaci přes parcelu na kterou bude zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy s uložením inž. sítí spolu s prodejem st. pozemku. Je schválen regulační plán na stavbu přízemního RD s napojením na VV, VK, NN. V současné době nejnižší cena st.pozemku v zajímavé lokalitě v Trutnově. Identifikace vzorku - nabídka D08-0D1282 (D1282) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Výměry Pol. pozemek 1 Pozemek celkem Celková Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha 0 1 Využitelnost koef. *) = 1,30 = 1,30 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 1 131,00 m 2 x 174,00 m 2 / 1,30 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

13 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 13 Vzorek 2 Prodej parcel v lokalitě '' průmyslová zóna u ČEZ'' v Trutnově Horní Staré Město Jedná se o plochu průmyslové zóny u ČEZ, dle územního plánu využití,,plochy výrobní a skladování - lehký průmysl.část pozemků možno napojit na ing. sítě( voda, elektrika) a veřejnou komunikaci.hlavní využití : průmyslová výroba lehkého průmyslu, řemeslná výroba a služby, stavby pro administrativu, stavby pro obchodní prodej, stavby a zařízení pro dopravní a technickou infrastrukturu. Možnost vybudování dopravního napojení pro kamiony z ulice Pražského povstání. Možnost zcelení území odkupem od sousedních vlasníků pozemků Identifikace vzorku - nabídka D08-0D1210 (D1210) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek průmysl - sklad Výměry Pol. pozemek 1 Pozemek celkem Celková Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Využitelnost koef. *) = 0,90 = 0,90 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / ,00 m 2 x 174,00 m 2 / 0,90 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

14 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 14 Vzorek 3 Stavební pozemky v Trutnově - Horní Staré Město Rovinaté stavební pozemky situované při železniční trati Trutnov - Svoboda nad Úpou, v zainvestovaném území - sítě na okraji, přístupné z obslužných veřejných komunikací. Identifikace vzorku - nabídka D08-0J1144 (J1144) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek smíšený Výměry Pol. pozemek 1 Pozemek celkem Celková Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Využitelnost +5-5 koef. *) = 0,95 = 0,95 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / ,00 m 2 x 174,00 m 2 / 0,95 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "2 p.p.č. 1978/4 - osstatní plocha k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov" ,00 Kč Závěrečná rekapitulace 1 - p.p.č. 1984/2 se stavbou č.p a s příslušenstvím ,00 Kč 2 p.p.č. 1978/4 - ostatní plocha k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov ,00 Kč Celkem ,00 Kč

15 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 15 Závěrečná část posudku Cena 1) p.p.č. 1984/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba občanské vybavenosti č.p. 1210, pozemků ve funkčním celku p.p.č. 1984/3 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/4 - ostatní plocha, p.p.č. 1984/30 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a p.p.č. 2018/2 - ostatní plocha v obci Břeclav, místní část a katastrální území Poštorná, okres Břeclav a 2) p.p.č. 1978/4 - ostatní plocha v obci Trutnov, místní část a katastrální území Horní Staré Město, okres Trutnov, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 11. srpna ,00 Kč slovy: sedmmiliónůosmdesáttisíc Kč V Třibřichách, dne 11. srpna 2014

16 Znalecký posudek č /3464 Elektronická verze Strana 16 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3464 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, dokladu V Třibřichách, dne 11. srpna 2014 Petr Brodský Třibřichy Chrudim