Znalecký posudek č. 03/03/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 03/03/2015 O ceně bytové jednotky č. 688/8 v bytovém domě č.p. 688, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, vše v k.ú. Rokycany. Objednatel posudku JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor Exekutorský úřad Písek V Portyči Písek IČ: DIČ: CZ Účel posudku Potřeby exekučního řízení č.j. 117 EX 2411/14-30 Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny Posudek vypracoval Ing. Jan Šneberger Sedláčkova 216/III Rokycany Posudek obsahuje 13 stran textu včetně příloh a předává se objednateli v jediném vyhotovení.

2 - 2/13 - Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne za přítomnosti: bez asistence. 4. Výpis z katastru nemovitostí č vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Kopie katastrální vyhotovená dálkovým přístupem do KN dne Skutečnosti zjištěné při místním šetření a pořízená fotodokumentace. Vlastnické a evidenční údaje Jolana Pechová Ke stadionu 210 Nová Huť, Hrádek Adresa nemovitosti Mládežníků Rokycany

3 - 3/13 - A. Nález Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 6980, v k.ú. Rokycany. Jedná se o bytovou jednotku č. 688/8, která je situována v bytovém domě č.p. 688 v širší centrální části města Rokycany, v ulici Mládežníků, včetně součástí a příslušenství. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o tržní hodnotě (také obvyklé nebo obecné hodnotě) nemovitosti pro potřeby exekučního řízení č.j. 117 EX 2411/ Znalci nebyla umožněna přímá prohlídka oceňované nemovitosti, ale poskytnuta byla aktuální fotodokumentace a další podklady, které jsou potřebné k vyhotovení ocenění (nabývací titul, starší znalecký posudek). Osobní prohlídka byla provedena bez asistence z veřejně přístupných pozemků v okolí bytového domu. Místopis: Město Rokycany se nachází 12km východním směrem od krajského města Plzeň. Jako okresní město s plnou občanskou vybaveností a strategickou polohou je vyhledávanou lokalitou k bydlení. V současné době zde probíhá výstavba nových bytových i rodinných domů (několik lokalit s novou zástavbou převážně na periferii města). Občanská vybavenost je na vysoké úrovni (úřady, nemocnice, supermarkety, obchody, lékárny, základní a střední školy, sportoviště, zimní a fotbalový stadion, restaurační zařízení, hotel, penziony, aj.). Dopravní obslužnost je na vysoké úrovni (MHD, železniční a autobusová stanice). Nájezd na dálnici D5 v blízkosti města. Samotný bytový dům se nachází na severovýchodním okraji širšího centra města (Pražské předměstí) v ulici Mládežníků. Okolní komunikace patří mezi méně vytížené- klidné prostředí. Výhodou je snadná dostupnost veškerého občanského vybavení (supermarket cca 500m, zastávka MHD, aj.) a možnost parkování v blízkosti bytového domu. Věcná břemena nebo jiná omezení vlastnických práv: Dle doloženého LV č ze dne se k oceňované nemovitosti vztahují omezení vlastnických práv. Jedná se o zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské a zahájení exekuce. Uvedená omezení vlastnických práv zaniknou vydražením nemovitosti a nejsou v ocenění zohledněna. V současné době se k oceňované nemovitosti podle všech dostupných informací nevztahují žádná další omezení vlastnických práv. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně pracovatel nebyl upozorněn. Nájemní vztahy: Na základě dostupných informací lze usoudit, že nemovitost není pronajímána. Majetkoprávní vztahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Rokycany ze dne je oceňovaná bytová jednotka ve vlastnictví jediné fyizické osoby (pí. Jolana Pechová). Zpracovateli nejsou známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti. Podmínky ocenění: Zpracovatel ocenění zohledňuje veškeré známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry a vychází z faktu, že veškeré získané informace a předložené podklady pro zpracovaní ocenění jsou pravdivé a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Stanovená tržní hodnota oceňované nemovitosti je dána pro podmínky trhu platné k datu této zprávy. Metody ocenění: Pro stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti je v ocenění použita metoda porovnávací.

4 - 4/13 - B. Obsah ocenění Seznam oceněných položek 1 Byt č. 688/8 - porovnávací metoda 1 Byt č. 688/8 - porovnávací metoda Celkový popis oceňované bytové jednotky: Samotná jednotka je klasický byt o velikosti 2+1 se zděným jádrem. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. WC je samostatné. Okna jsou v bytě plastová izolační, dveře dřevěné. Podlahy jsou v pokojích parketové, částečně pokryté koberci. V kuchyni je položeno PVC. V sociálním zařízení jsou keramické dlažby a obložení. Vytápění bytu je plynové etážové. Ohřev TÚV je centrální. Kuchyně není v současné době vybavena (místo pro plynový sporák). Je zde starší- klasická kuchyňská linka. Bytová jednotka je částečně v původním stavu s průběžnou údržbou. V roce 2010 byla provedena částečná rekonstrukce (vytápění, nové vybavení, dlažby a obklady, inž. sítě). K jednotce dále náleží vlastní sklep a spoluvlastnický podíl ve výši 567/29747 z celku společných částí budovy a pozemku pod bytovým domem. Dispozičně tvoří byt dva pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna a WC. Bytový dům se nachází v převážně původním, ale udržovaném stavebně technickém stavu. Jedná se o větší podsklepený čtyřpodlažní zděný objekt s valbovou střechou se sedmi popisnými čísly a celkem 56ti byty. V suterénu domu jsou umístěny společné technické prostory a sklepy. Tržní hodnota oceňovaného bytu se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) bytů - dále jen vzorky. Hodnota bytu, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V byt K f H v = C vz x K u / V vz x V byt / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného bytu, cenotvorný koeficient. Charakteristika bytu Typ domu bytový dům Konstrukce cihlová Typ bytu 2+1 Stav bytu dobře udržovaný Vlastnictví fyzická osoba Výměry a dispozice Užitná plocha 56,70 m 2 Podlahová plocha 63,00 m 2

5 - 5/13 - Vzorek Byt Rokycany- Barákova Klasický byt o velikosti 3+kk se zděným jádrem. V roce 2008 prošel byt kompletní rekonstrukcí (částečná změna dispozice, výměna oken, dveří, nové podlahy, obklady, dlažby, inž. sítě, vybavení soc. zařízení a kuchyně, aj.). Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. WC je samostatné. Okna jsou plastová, dveře dřevěné. Podlahy jsou v obytných místnostech plovoucí, v soc. zařízení je keramická dlažba a obložení. Vytápění bytu je ústřední plynové. K jednotce dále náleží dva sklepy (2m2 a 7m2). Realizovaná cena K u = 1, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví bytový dům cihlová 3+kk po převažující rekonstrukci fyzická osoba Výměry a dispozice Užitná plocha 65,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] koef. K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Přímý vliv okolí 0 2 Možnost parkování 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení +5 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství 0 3 Zátěže a závady K f = 1,00 x 1,00 x 1,25 = 1,25 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 65,00 m 2 x 56,70 m 2 / 1,25 = ,- Kč Míra shody (váha) 2

6 - 6/13 - Vzorek Byt Rokycany- Čechova Klasický byt o velikosti 2+1 se zděným jádrem. V roce 2007 prošel byt rekonstrukcí (výměna oken, oprava podlah, nové dlažby a obložení, omítky, nové inž. sítě, ústřední vytápění, vybavení koupelny). Koupelna je vybavena rohovou vanou, umyvadlem a WC. Okna jsou plastová, dveře dřevěné. Podlahy jsou v pokojích z parket, v soc. zařízení, chodbě a kuchyni je keramická dlažba. Vytápění bytu je ústřední plynové. Kuchyně není v současné době vybavena. K jednotce dále náleží dva sklepy (3 m2 a 10 m2). Realizovaná cena K u = 1, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu bytový dům Konstrukce cihlová Typ bytu 2+1 Stav bytu po částečné rekonstrukci Vlastnictví fyzická osoba Výměry a dispozice Užitná plocha 57,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] koef. K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Přímý vliv okolí 0 2 Možnost parkování 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení -5 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství 0 3 Zátěže a závady K f = 1,00 x 1,00 x 1,10 = 1,10 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 57,00 m 2 x 56,70 m 2 / 1,10 = ,- Kč Míra shody (váha) 4

7 - 7/13 - Vzorek Byt Rokycany- Mládežníků Prodej bytu o dispozici 2+1 v OV. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží zděného domu. Bytový dům prošel rekonstrukcí střechy v roce Byt je v původním udržovaném stavu. V bytě jsou původní dobře udržované parketové podlahy. Pokoje jsou částečně průchozí. Vytápění řešeno kamny WAW. K bytu náleží vlastní sklep. Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu bytový dům Konstrukce cihlová Typ bytu 2+1 Stav bytu dobře udržovaný Vlastnictví fyzická osoba Výměry a dispozice Užitná plocha 56,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] koef. K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Přímý vliv okolí 0 2 Možnost parkování 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství 0 3 Zátěže a závady 0 0 K f = 1,00 x 1,00 x 1,00 = 1,00 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,90 / 56,00 m 2 x 56,70 m 2 / 1,00 = ,- Kč Míra shody (váha) 5

8 - 8/13 - Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Vzorek Byt Rokycany- Barákova Vzorek Byt Rokycany- Čechova Vzorek Byt Rokycany- Mládežníků Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Odhad tržní hodnoty "1 Byt č. 688/8 - porovnávací metoda" ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěrečná rekapitulace 1 Byt č. 688/8 - porovnávací metoda ,- Kč Celkem ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: devětsetdesettisíc Kč

9 - 9/13 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne , č.j. Spr 2307/2012 pro obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 03/03/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č. 105/2015. V Rokycanech dne Ing. Jan Šneberger Sedláčkova 216/III Rokycany

10 - 11/13 -

11 - 12/13 -

12 - 13/13 -