ZNALECKÝ POSUDEK. č. 140/7230/2015. o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/7230/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 140/7230/2015 LV no.: 143 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Obříství, ulice Na Plácku Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná hlavní stavba Čísla parcel Parcel of land nr Appurtenances: Příslušenství: torzo stavby bývalého rodinného domu, přípojky inženýrských sítí Size: Velikost 231 m 2 Location in the town: Poloha v obci: v centrální části obce, v zástavbě rodinných domů (podrobněji viz. Situace širších vztahů) Type: Druh ostatní plocha/jiná plocha Infrastructure: Infrastruktura v obci Obříství rozšířená základní, úplná občanská vybavenost ve městech Neratovice a Mělník Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 143 ze dne je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: Mních Ivan a Mníchová Veronika, bytem Na Plácku 62, Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno následujícími zástavními právy: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek byl v minulosti zastavěn stavbou rodinného domu a v současnosti se na pozemku nachází torzo bývalého rodinného domu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - na pozemku se nachází torzo bývalého rodinného domu, tzn., v případě výstavby nového objektu je nutné provedení odstranění - malá výměra pozemku - celkově poměrně špatná využitelnost pozemku - umístění v lokalitě, která byla v minulosti zasažena povodněmi Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost obce - poměrně dobrá občanská vybavenost obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 143 pro k.ú. a obec Obříství, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Obříství, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne za účasti paní Veroniky Mníchové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Obříství Kód obce : Název obce : Obříství Počet obyvatel obce : 1032 Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Centrální část obce Infrastructure / Infrastruktura: Obec Obříství se svými více než obyvateli patří k větším obcím okresu Mělník, je situována jižně od města Mělník a severně od města Neratovice, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností (cca 5 km). Obec Obříství se dělí na tři správní celky, a to Obříství, Dušníky a Semilkovice. Obec Obříství disponuje rozšířenou základní občanskou vybaveností (obecní úřad, pošta, školka, škola, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na město Neratovice, případně na město Mělník. Obec Obříství je dobře dostupná silniční a autobusovou. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici třetí třídy č. 101, která v dalším průběhu navazuje na silnici I/9 (Mělník Neratovice), která v dalším průběhu navazuje na rychlostní komunikaci D8, po které je dobře dostupné Hlavní město Praha. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Obříství, v centrální části obce, prakticky na rohu ulic K Hřbitovu a V Chaloupkách, přístupný je však z ulice Na Plácku, v zástavbě rodinných domů. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný z veřejného prostranství, pozemku čís. parcely 1600/11 (ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník Obec Obříství). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Jedná se o pozemek, který byl v minulosti zastavěn stavbou rodinného domu a v současnosti se na pozemku nachází pouze torzo bývalého rodinného domu, které je prakticky nevyužitelné a v případě využití pozemku pro stavbu nového rodinného domu je nutné provedení úplného odstranění torza rodinného domu, který byl postaven z nepálených cihel, tzv., vepřovic. Pozemek byl v minulosti zasažen povodněmi, čímž mj. došlo ke značnému poškození původního rodinného domu. V roce 2015 byly místně příslušným stavebním úřadem provedeny kroky, jejichž výsledkem bylo provedení výmazu rodinného domu z evidence v katastru nemovitostí. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 231 m 2. Poznámka: Ke dni ocenění je na pozemku umístěn mobilní obytný přívěs, který je současnými vlastníky užíván pro potřeby bydlení. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří přípojky inženýrských sítí a v podstatě výše uvedené torzo bývalého rodinného domu

5 Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle 9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy

6 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.03 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 583,53 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 145,65 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,94 Pozemek čís. parcely 1708 Cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

7 Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Věcná hodnota Kč Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitním serveru Přímé porovnání není v řešeném případě snadné, a to z důvodu, že se jedná o poměrně atypický pozemek, na kterém se nachází torzo stavby bývalého rodinného domu. Z nabídek prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: Pozemek Liběchov, okres Mělník Prodej pozemku o výměře 962 m2 v obci Liběchov: pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován na okraji obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy, na pozemku se pravděpodobně nacházela stavba rodinného domu. Možnost připojení na veřejný vodovod, elektro, kanalizace na pozemku. Výměra: 962 m 2 Nabídková cena: ,-Kč, tj., 411,-Kč/m 2 Nabídka realitní kanceláře: Ka - New Generation Reality, Praha Pozemek Újezdec, okres Mělník Prodej pozemku v obci Újezdec: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o výměře 593 m². Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, na pozemku se nachází stavba původní rodinného domu, který je ve velmi špatném technickém stavu a je prakticky nutné jeho odstranění. IS z nabídky realitní kanceláře nezjištěny. Výměra: 593 m 2 Nabídková cena: ,-Kč, tj., 1.180,-Kč/m 2 na běžném trhu prakticky nedosažitelná cena Nabídka realitní kanceláře: Realitní kancelář STING, s.r.o., Mělník - 7 -

8 Pozemek Všestudy, okres Mělník Prodej pozemku v obci Všestudy - Dušníky: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o celkové výměře m², z čehož část o přibližné výměře 650 m² je určena k výstavbě rodinného domu. Na pozemku se v minulosti nacházela stavba rodinného domu, který byl odstraněn. IS: elektro na pozemku, vodu nutné řešit vlastní studnou. Výměra: m 2, z toho cca 650 m 2 určeno k výstavbě RD Nabídková cena: ,-Kč, tj., 203,-Kč/m 2 Nabídka realitní kanceláře: Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Praha Z výše uvedených příkladů nabídek prodejů obdobných pozemků vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 200,-Kč/m2 až 500,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 200,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 200,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 231*200,00 Porovnávací hodnota : Kč Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] Není stanovena Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : Kč Není stanovena Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 200,00 Kč/m2. Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) : Kč - 9 -

10 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 143 pro k.ú. a obec Obříství, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mělník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 30. dubna ,- Kč Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 140/7230/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 28. května