ZNALECKÝ POSUDEK. č. 209/5659/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 209/5659/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 209/5659/2012 LV no.: 33 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vrbka 17, Postoloprty Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: 5 (rodinný dům, výminek, chlévy 1, chlévy 2, stodola) rodinný dům LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. 72 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura výminek, chlévy, stodola, přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení apod. osada Vrbka - část města Postoloprty osada bez občanské vybavenosti, základní obč. vybavenost ve městě Postoloprty (cca 3 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 105 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 cca 900 m 3 nezjištěn 95 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč/m 2 z důvodu vysokého opotřebení stavby není výnos uvažován m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč %

3 Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 33 jsou v podílovém spoluvlastnictví Eriky Duchoňové, bytem Bohuslava Martinů 1212/5, Most (podíl o velikosti 1/2) a Attily Vargy, bytem Josefa Ševčíka 920/42, Most (podíl o velikosti 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ), - nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 33. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 33 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 17 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Rodinný dům není v současné době užíván, podle dostupných informací bylo poslední využití domu k bydlení. Rodinný dům č.p. 17 společně s ostatními oceňovanými stavbami v příslušenství tvoří komplex bývalé hospodářské usedlosti. Weak points / slabé stránky: - stavby jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 33 pro k.ú. Vrbka u Postoloprt a obec Postoloprty, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vrbka u Postoloprt, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti pí Eriky Duchoňové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vrbka u Postoloprt Kód obce: Název obce: Postoloprty Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Vrbka Infrastructure / infrastruktura: Město Postoloprty se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 8 km západně od města Louny a přibližně 70 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má město, včetně svých částí, obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, v těsné blízkosti města prochází silniční komunikace I/7 (Praha - Chomutov), město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nachází v severovýchodní části osady Vrbka, která je částí města Postoloprty. Osada Vrbka je bez občanské vybavenosti, za občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Postoloprty, které je vzdáleno přibližně 3 km. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 17: Rodinný dům č.p. 17 je samostatně stojící stavba situovaná v jihozápadním rohu pozemku čís. parcely 72, k.ú. Postoloprty. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (suterén) a 2 nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v suterénu schodištěm a sklepem, - v přízemí chodbou, schodištěm, spíží, koupelnou s WC, kuchyní a pokojem, - v patře schodištěm, chodbou a 3 pokoji. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou převážně dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, schodiště do patra je dřevěné, podlahy jsou převážně dřevěné, okna jsou dřevěná dvojitá, úpravy povrchů stěn jsou hladké. Dům měl rozvod el. proudu, vody kanalizace a ústředního vytápění, rozvody jsou k datu ocenění nefunkční a nekompletní. Vybavení kuchyně a sociálního zařízení chybí. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, opotřebení stavby je stanoveno odhadem. Rodinný dům není delší dobu užíván a stavební konstrukce jsou ve velmi špatném stavu vlivem dlouhodobě neprováděné údržby, obvodové zdivo je provlhlé, omítky jsou ve značném stavu zvětralé a opadané, střešní a stropní konstrukce jsou narušeny dlouhodobým zatékáním, vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích do stavby, dům není ve stavu schopném užívání. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou další stavby, jedná se o stavbu výminku situovanou v jihovýchodním rohu pozemku, stavby chlévů umístěných při západním a východním okraji pozemku a stavbu stodoly umístěnou při severním okraji pozemku. Stavby jsou obdobně jako rodinný dům delší dobu neužívané a jejich stavební konstrukce jsou ve velmi špatném stavu, obvodové zdivo je provlhlé, omítky jsou ve značném stavu zvětralé a opadané, střešní a stropní - 4 -

5 konstrukce jsou narušeny dlouhodobým zatékáním, vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích, část stodoly je zřícená. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, studna, oplocení apod.). Venkovní úpravy v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Pozemek čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, o výměře m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace zastavěný rodinným domem č.p. 17 a dalšími stavbami v příslušenství domu, zbývající část pozemku tvoří dvůr. Pozemek je přístupný z veřejné přístupného pozemku ve vlastnictví Města Postoloprty. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč x 1/2 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 15. května ,- Kč Slovy: Jednostotřicettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ), - nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 33. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 209/5659/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 17. května

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 209/5659/2012 LV no.: 33 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , výminek , chlévy , chlévy , stodola , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 72 zastavěná plocha a nádvoří Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Total / Celkem 0 Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings built-up space Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena obestavěného prostoru Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Zálužice ,00 VII ,00 0,30 83 prodej 1) 2 RD Třeboc ,00 V ,00 0, nabídka 2) 3 RD Veliká Ves ,00 V ,00 0, nabídka 3) 1) z vlastní databáze (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti) 2) nabídka realitní kanceláře TREND reality a finance, s.r.o., Kladno (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti) 3) nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o., Ústí nad Labem (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti) Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,871 mil.kč 0,000 mil.kč 0,377 mil.kč 0,370 mil.kč

9

10 A - RODINNÝ DŮM C - CHLÉVY 1 E - STODOLA B - VÝMINEK D - CHLÉVY 2

11

12 Rodinný dům č.p. 17 s příslušenstvím, obec Postoloprty, část obce Vrbka Pohled na rodinný dům z ulice Pohled na rodinný dům a výminek z ulice Pohled ulicí Rodinný dům - 1. NP - vstupní chodba Rodinný dům - vstup do sklepa Rodinný dům - 1. NP - pokoj

13 Rodinný dům - 1. NP - koupelna Rodinný dům - schodiště do 2. NP Rodinný dům - 2. NP - pokoj Rodinný dům - 2. NP - pokoj Výminek - prostor pro odstavování automobilu Výminek - místnost

14 Východní pohled na chlévy 1 Severní pohled na chlévy 1 Chlévy 1 - vnitřní prostory Západní pohled na chlévy 2 Chlévy 2 - vnitřní prostory Stodola