ZNALECKÝ POSUDEK. č. 332/5782/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 332/5782/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3 (lesní pozemek), k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 332/5782/2012 LV no.: 501 Name of subject / Předmět ocenění: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 290/3 Appurtenances: Příslušenství: není Size: Velikost m 2 Location in the town: Poloha v obci: lesní porost na jižním okraji katastrálního území Brloh u Drhovle Type: Druh lesní pozemek Infrastructure: Infrastruktura v obci Drhovle základní, úplná ve městech Písek, Strakonice Unit price: Jednotková cena 17,00 (vztaženo k pozemku jako celku, bez zohlednění podílu) Kč/m 2-2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 501 ze dne je pozemek ve vlastnictví následujících osob: spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Miloslav Babák, bytem Budovatelská 1985, Písek. spol. podíl o velikosti 3/48 - pan Václav Čapek, bytem Obránců míru 1246, Strakonice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Douša, bytem Kožlí u Čížové 41, Předotice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Pavel Dubský, bytem Jemnice 30, Osek. spol. podíl o velikosti 1/36 - Ing. Miroslav Jačka, bytem Radobytce 18, Mirotice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Miroslav Jačka, bytem Brloh 37, Drhovle. spol. podíl o velikosti 1/48 - pan Vojtěch Kinkor, bytem Otakara Jeremiáše 2405, Písek. spol. podíl o velikosti 1/48 - paní Ludmila Miklasová, bytem Nová Dobev 3, Dobev. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Pitipáč, bytem Brloh 16, Drhovle. spol. podíl o velikosti 29/144 - PPLD - WOOD, a.s., sídlem Brloh 56, Drhovle. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Strnad, bytem Jemnice 28, Osek. spol. podíl o velikosti 1/48 - pan Kamil Trávníček, bytem Javorová 1417, Blatná. spol. podíl o velikosti 1/16 - pan Stanislav Trávníček, bytem Javorová Brichtova 810/14, Praha. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Alois Zeman, bytem Vratislavova 180, Písek. Předmětem ocenění je podíl 1/12, který je ve vlastnictví pana Jaroslava Pitipáče, bytem Brloh 16, Drhovle. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není vlastnické právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 501 se nevztahují k oceňovanému podílu. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není oceňovaný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 zatížen žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není oceňovaný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 zatížen žádnými zástavními právy. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako lesní pozemek. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek je užívány v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Dotčený lesní pozemek je taxačně zařízen, potřebné taxační údaje pro ocenění lesního pozemku a lesního porostu byly použity na základě údajů z lesnické hospodářské osnovy s platností Weak points / slabé stránky: - místy skalnaté stráně Strong points / silné stránky: - pozemek s poměrně velkou výměrou - část porostů poměrně značného stáří s možností obmytí - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 501 pro k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace o pozemku vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Brloh u Drhovle, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ lesní hospodářská osnova s platností , vyhotovená odborem životního prostředí na městském úřadě Písek dne e/ zjištění při prohlídce na místě f/ informace zjištěné na odboru životního prostředí na městském úřadě Písek dne Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne bez přítomnosti zástupce vlastníků. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Brloh u Drhovle Kód obce : Název obce : Drhovle Počet obyvatel obce : 522 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0314 Název okresu : Písek Název kraje : Jihočeský Poloha v obci : jižní okraj katastrálního území Brloh u Drhovle Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Brloh u Drhovle, v prostoru západního svahu Žižkova vrchu, od vrcholu směrem k vodním tokům Mísníček a Brložský potok. Pozemek je přístupný lesními cestami ze silnice I.třídy č. 4 spojující město Strakonice a město Čimelice (viz situaci širších vztahů v příloze). Pozemek je svažitý, místy skalnatý se severozápadní a západní orientací. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 46,5884 ha a jedná se o lesní pozemek, který je užíván k plnění funkcí lesa. Oceňovaný lesní porost je podle lesní hospodářské osnovy zařazen do kategorie lesa hospodářského a náleží do přírodní lesní oblasti 10 Předhoří Středočeské pahorkatiny. Lesní pozemek je podle lesní hospodářské osnovy rozdělen do 21 porostních skupin. Převažující dřeviny jsou smrkové a borové. Výměry jednotlivých porostních skupin jsou uvedeny v následující tabulce. Poznámka: Pro výpočet ceny pozemku a pro výpočet ceny lesního porostu jsou převzaty parametrové údaje (výměry v ha) pro jednotlivé porostní skupiny dle lesní hospodářské osnovy doložené odborem životního prostředí Městského úřadu Písek dne s platností od do

5 M.1.1. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely 290/3 Lesní pozemek ,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkce lesa, menší chráněné území Plocha pozemku celkem : ,00 m 2 Cena pozemku Cena lesního pozemku je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního pozemku je stanovena podle kódů jednotlivých souborů lesních typů (SLT - viz. příloha ocenění), které jsou stanoveny dle doložené lesní hospodářské osnovy. Pozemek čís. parcely 290/3 Porostní skupina Výměra SLT Cena Cena (m2) v Kč/m2 (Kč) 11Cf S 5, Cf K 2, Cf M 2, Cf1a K 2, Cf1b K 2, Cf K 2, Cf K 2, Cf K 2, Cf S 5, Cg K 2, Cg K 2, Cg S 5, Cg S 5, Cg H 5, Cg K 2, Cg S 5, Cg K 2, Fg I 4, Fg P 3, Fg I 4, Fg P 3, Celková cena (Kč) Plocha (m 2 ): ,00 Celková cena - pozemek : Kč - 5 -

6 Cena lesního porostu Cena lesního porostu je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního porostu vychází ze zjednodušeného postupu ( 40 oceňovací vyhlášky). Cena lesního porostu je součtem dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení v oceňovaném lesním porostu. Podle lesního hospodářského plánu nejsou zaznamenána žádná poškození, při místním šetření nebyly na vybraných vzorcích lesa patrná poškození. Cena jednotlivých skupin dřevin je zjištěna podle vzorce: ZC SD = V SD * C SD * B a * K p v němž ZC SD = zjištěná cena skupiny dřevin v Kč/m2 V SD = výměra zastoupené skupiny dřevin v m2 C SD = cena v Kč/m2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 z tabulek č.1 až 6 v příloze č.33 B a = zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění K p = koeficient prodejnosti uvedený v příloze č.39, pro lesní porosty má hodnotu 1,00 Pozemek čís. parcely 290/3 Porostní skupina: 11Cf0, výměra 0,06 Ha, věk 0, zakmenění 10 holina 0 Porostní skupina: 11Cf14, výměra: 1,66 Ha, věk: 134, zakmenění: 9 BO , SM , Porostní skupina: 11Cf15, výměra: 7,2 Ha, věk: 144, zakmenění: 10 BO , SM , JD , Porostní skupina: 11Cf1a, výměra: 0,31 Ha, věk: 2, zakmenění: 10 BO , BK , DB ,6-496 SM 5 5 2,4-372 Porostní skupina: 11Cf1b, výměra: 0,95 Ha, věk: 8, zakmenění: 10 DB , SM , BK , DG 9 5 2, Porostní skupina: 11Cf4, výměra: 1,07 Ha, věk: 38, zakmenění: 10 SM , Porostní skupina: 11Cf6, výměra: 2,31 Ha, věk: 51, zakmenění: 10 SM , BK , BO , DB , Porostní skupina: 11Cf7, výměra: 0,1 Ha, věk: 67, zakmenění:

7 SM , Porostní skupina: 11Cf8, výměra: 0,62 Ha, věk: 77, zakmenění: 9 BK , BO , MD , SM , Porostní skupina: 11Cg0, výměra 0,37 Ha, věk 0, zakmenění 10 holina 0 Porostní skupina: 11Cg10, výměra: 0,81 Ha, věk: 97, zakmenění: 9 SM , BO , Porostní skupina: 11Cg1, výměra: 0,3 Ha, věk: 2, zakmenění: 10 SM , BK , Porostní skupina: 11Cg17, výměra: 1,43 Ha, věk: 164, zakmenění: 8 BO , SM , Porostní skupina: 11Cg5, výměra: 1,1 Ha, věk: 47, zakmenění: 9 BO , SM , MD , BK , Porostní skupina: 11Cg7, výměra: 3,94 Ha, věk: 65, zakmenění: 9 BO , SM DB , MD , Porostní skupina: 11Cg8, výměra: 8,61 Ha, věk: 72, zakmenění: 9 SM , BO , JD BK , DB , OS 1 1 8, Porostní skupina: 11Cg9, výměra: 15,7 Ha, věk: 84, zakmenění: 9 SM , BO , JD , Porostní skupina: 11Fg14, výměra: 0,66 Ha, věk: 134, zakmenění: 10 BO , SM , Porostní skupina: 11Fg2, výměra: 0,13 Ha, věk: 17, zakmenění: 10 BO ,

8 DB ,8-494 Porostní skupina: 11Fg4, výměra: 0,76 Ha, věk: 31, zakmenění: 10 BO , Porostní skupina: 11Fg6, výměra: 0,45 Ha, věk: 60, zakmenění: 9 SM , Celková cena - lesní porost (Kč) Plocha (m 2 ): ,00 Celková cena lesní porost : Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle - celkem : Věcná hodnota celkem Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Věcná hodnota podílu 1/ Kč Výnosová hodnota majetku Výnosový způsob ocenění není v řešeném případě uplatněn. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech a a informace zjištěné na městském úřadě Písek. Z nabídek prodeje lesních pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej lesního pozemku o celkové výměře 5,7 ha k.ú. Borovany, okres České Budějovice, nabídková cena 10,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz ( pozemek je částečně po těžbě, nezalesněný ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 1,3 ha poblíž obce Koclov, okres Strakonice, nabídková cena 2,5 Kč/m2, nabídka serveru ( pozemek je po těžbě ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 18,8 ha poblíž obce Hostýn, okres Vsetín, nabídková cena 30,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře realitycermak.cz ( lesní porost ve srovnatelném stavu ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 0,35 ha poblíž obce Laziště, okres Prachatice, nabídková cena 43,-Kč/m2, nabídka serveru - prodej lesního pozemku o celkové výměře 0,5 ha poblíž obce Chvalšovice, okres Strakonice, nabídková cena 9,- Kč/m2, nabídka serveru V uvedených příkladech jde o nabídky prodeje, realizované ceny lesních pozemků jsou ve skutečnosti nižší. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku jako celku byla odhadnuta vzhledem k poloze, kvalitě půdy a lesního porostu, dostupnosti a využitelnosti ve výši 17,00 Kč/m

9 Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem ocenění je podíl ve výši 1/12, což představuje výrazný faktor snížené prodejnosti, je uvedená skutečnost zohledněna snížením přepočtené ceny podílu 1/12 o 30%. Výpočet : *17.00*(1/12)*0,7 Porovnávací hodnota : Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Porovnávací hodnota : Kč Rekapitulace cen majetku Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/ Není stanovena

10 Závěrečná analýza Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/ Není stanovena Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : Kč Není stanovena Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu lesních pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, využitelnosti a kvalitě porostu odpovídajícím způsobem k současným cenám na trhu s lesními pozemky v dané lokalitě. Byl zohledněn negativní vliv, že oceňovaný majetek je spoluvlastnickým podílem o velikosti 1/12. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Tržní hodnota (obvyklá cena): Kč

11 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 501 pro k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Písek, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 3. července ,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není vlastnické právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 501 se nevztahují k oceňovanému podílu. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 332/5782/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. července

12 PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. INFORMACE O POZEMKU VHOTOVENÁ Z NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 4. POROSTNÍ MAPA 5. LESNÍ HOSPODÁŘSKÁ OSNOVA