ZNALECKÝ POSUDEK. č. 67/7817/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/7817/2017 o obvyklé ceně podílu o velikosti 1/98 na pozemku čís. parcely 710/2 a podílu o velikosti 3/40 na pozemku čís. parcely 292/33, vše k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 67/7817/2017 LV no.: 363, 364 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl o velikosti 1/98 na pozemku čís. parcely 710/2 a podíl o velikosti 3/40 na pozemku čís. parcely 292/33, vše k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Třeskonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 LAND / POZEMEK bez staveb Čísla parcel Parcel of land nr nestanoveno 710/2, 292/33 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Size: Velikost: viz. LV Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: mimo zastavěné území obce základní občanská vybavenost v Tuchořicích MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM orná půda 14 / Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitá věc: Built-up area: Zastavěná plocha: Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: / m 3 Income: Příjem: Building finished in year : Rok pořízení: Cost: Náklady: Wear : Znehodnocení : % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Podle části A listů vlastnictví č. 363 a 364 jsou oceňované pozemky v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Blíže viz. listy vlastnictví v příloze posudku. Restricting conditions / omezující podmínky: V částech C listů vlastnictví č. 363 a 364 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši ,70 s příslušenstvím, listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 59-EX92/ ze dne Právní moc ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 59-EX 92/ ze dne nařízení exekuce soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V částech C listů vlastnictví č. 363 a 364 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V částech C listů vlastnictví č. 363 a 364 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši ,70 s příslušenstvím, listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 59-EX92/ ze dne Právní moc ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o podíly na zemědělských pozemcích. Oceňované pozemky jsou převážně užívány jako příjezdová cesta k dalším zemědělským pozemkům. Podle územního plánu obce Tuchořice se oceňované pozemky nachází v části označené NZ plocha zemědělská. Weak points / slabé stránky: - část pozemku čís. par. 710/2 není hospodářsky obhospodařována, ale slouží jako příjezdová cesta Strong points / silné stránky: - umístění v blízkosti osady Třeskonice Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 363 pro k.ú. Třeskonice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 364 pro k.ú. Třeskonice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Třeskonice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Třeskonice Kód obce: Název obce: Tuchořice Počet obyvatel obce: 705 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okre u: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Mimo obec Infrastructure / infrastruktura: Obec Tuchořice (705 obyvatel) se nachází v jižní části Ústeckého kraje, v okrese Louny, zhruba 16 km jihozápadně od města Louny a 65 km severozápadně od Prahy. Obec je dobře napojena na silniční dopravu. Ve vzdálenosti 11 km se lze napojit na rychlostní komunikace R7. V Tuchořicích je dobrá občanská vybavenost (ŽŠ nižšího stupně, MŠ, sport. hřiště, obchod, knihovna, ústav soc. péče a restaurace), kompletní vybavenost je dostupná ve městě Louny. V obci je vybudovaný vodovod i obecní kanalizace. Oceňované nemovité věci se nacházejí v blízkosti osady Třeskonice vzdálené 3 km od Tuchořic. V osadě je minimální občanská vybavenost. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v blízkosti osady Třeskonice, mimo zastavěné území obce. Short description property / stručný popis majetku: Jde o zemědělské pozemky v k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 710/2, zapsaný na listu vlastnictví č. 363, k.ú. Třeskonice, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda. Pozemek je podle dostupných informací užíván jako příjezdová cesta k dalším zem. pozemkům, část pozemku je hospodářsky obdělávána. Pozemek čís. parcely St. 292/33, zapsaný na listu vlastnictví č. 364, k.ú. Třeskonice, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda. Pozemek je z větší části hospodářsky obděláván

5 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/98 na pozemku čís. parcely 710/2, k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/98 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/98 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na sta) x 1/98 = x 80 % = 500 Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 3/40 na pozemku čís. parcely 292/33, k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 3/40 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 3/40 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na tisíce) x 3/40 = x 80 % = Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů (zaokrouhleno na tisíce) činí

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu o velikosti 1/98 na pozemku čís. parcely 710/2 a podílu o velikosti 3/40 na pozemku čís. parcely 292/33, vše k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj, zapsáno na listech vlastnictví č. 363 a 364 pro k.ú. Třesknice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. března 2017 Slovy: Třitisíce 3.000,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v částech C listů vlastnictví č. 363 a 364 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 363 a 364. V částech C listů vlastnictví č. 363 a 364 nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 67/7817/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. dubna

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 067/7817/2017 LV no.: 363, 364 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 /m 3 / % 0 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1/1 / 1 710/2 orná půda /33 orná půda Lands total - Pozemky celkem Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota / /year/rok /year/rok % 0 Comments Komentář Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized price Date Acreage Druh pozemku Název Realizovaná cena Datum nabídky Výměra Druh pozemku Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price Celková cena pozemku Price Jednotková cena / mil. / Comments Komentář 1 Pozemky v k.ú. Soběchleby u Podbořan, okr. Louny , orná půda 19 0, , Pozemky v k.ú. Hřivice, okr. Louny , trvalý travní porost, orná půda 13 1, , Soubor pozemků v k.ú. Solopysky, okr. Louny , trvalý travní porost, orná půda 14 1, ,00 14 Price / Výsledná jednotková cena 14 1) Realizovaný prodej, únor 2016, databáze znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. 2) Nabídka RK 3) Nabídka RK

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku podle KN Výměra Cena Cekem Comments Komentář / 1 710/2 orná půda /33 orná půda Total price / Výsledná cena za oceňované pozemky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,095 mil. 0,000 mil. 0,095 mil. 0,100 mil.

9 parcel Situace lokality Situace regionu

10

11 Fotodokumentace pozemky čís. parcel 710/2, 292/33 k.ú. Třeskonice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj