ZNALECKÝ POSUDEK / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / 2013 dle Usnesení.j. 067 EX /08-55 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 I : Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/ Hradec Králové I : Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX /08-55 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. Dne Posudek obsahuje: 36 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a p edm t ocen ní Místní šet ení Den ocen ní Podklady Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocen ní Ocen ní...10 REKAPITULACE...20 ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 P ÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX /08-55: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budov rodinného domu.p. 110, ást obce Vrbice, stojící na pozemku parc.. St. 10 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc.. St. 9 a St. 10, k.ú. Vrbice u Pod brad, obec Vrbice, zapsáno na LV. 249 vedeném KÚ pro St edo eský kraj, KP Nymburk. P edm t ocen ní: Hlavní stavba: rodinný d m.p P íslušenství v ci hlavní: venkovní úpravy: zpevn né plochy v. zahradních obrubník, terasa, venkovní krb, venkovní schodišt 2x, betonová op rná st na, d ev né oplocení na kovových sloupcích u op rné zdi, okapový chodník, inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Pozemky parc.. St. 9, St. 10 a trvalé porosty. Sou ástí pozemk jsou trvalé porosty: pozemek parc.. St. 9: ovocné stromy (2 kus švestka a jablo ), ke e jehli naté (3 kusy), jehli naté stromy (8 kus ), živý plot t je (18 m2). pozemek parc.. St. 10: okrasné ke e - jehli naté (7 kus ), okrasné stromy - jehli naté (8 kus ), listnaté ke e stále zelené a opadavé (1 kus), ibišek (1 kus), ke e listnaté (7 kus ), živý plot stále zelený (25,53 m2), b e an popínavý t íprstník (26,25 m2). Technický popis stavebního objektu, jeho konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne za p ítomnosti Miloslava Novotného, který však neumožnil vnit ní prohlídku 1.NP, umožnil pouze prohlídku podsklepené ásti domu a zam ení objektu z venku. Dále podal ústní informace ohledn stá í objektu, vnit ní dispozice a vnit ního vybavení. Povinný p. Martin Novotný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 249, k.ú. Vrbice u Pod brad, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX /

4 - barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 a. 350/2012 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, Brno; ro níky 1996 až odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, Praha 1; ro níky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata 4

5 spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. V Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = [K ] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = V + n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od 5

6 tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah 6

7 - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap. publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) v platném zn ní, rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný rodinný d m, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro rodinné bydlení primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 8

9 Komentá k ocen ní p íslušenství: Obecné vymezení p íslušenství v ci: zákon. 40/1964 Sb., ob anský zákoník, v platném zn ní: Hlava devátá: Vymezení n kterých pojm, V ci a práva: 120 (1) Sou ástí v ci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nem že být odd leno, aniž by se tím v c znehodnotila. (2) Stavba není sou ástí pozemku. 121 (1) P íslušenstvím v ci jsou v ci, které náležejí vlastníku v ci hlavní a jsou jím ur eny k tomu, aby byly s hlavní v cí trvale užívány. (2) P íslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory ur ené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), v platném zn ní: 8 Oce ování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností ur ených k bydlení a jeho sou ásti a p íslušenství (ve smyslu 121 odst. ob anského zákoníku), se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, a v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich p íslušenstvích, ur ených pro spole né užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností v etn p íslušenství ur ených k jiným ú el m než k bydlení, se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, jakož i v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších v etn jejich p íslušenství ur ených pro spole né užívání; nebytovým prostorem nejsou p íslušenství bytu ani spole né ásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pom ru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k sou tu podlahových ploch všech byt a nebytových prostor ve stavb, do n hož se nezapo ítávají plochy spole ného p íslušenství stavby. P itom se p ihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena p íslušenství stavby, které není stavebn její sou ástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradn spole nému užívání, se pro ú ely ocen ní bytu nebo nebytového prostoru zapo te do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavb a pozemku shodné, cena pozemku se rovn ž zapo te do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je sou et všech plošných vým r podlah jednotlivých místností a prostor tvo ících p íslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad n kterých vybraných pojm stavebního práva, auto i: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: P íslušenství v ci lze rozeznávat tam, kde je v c hlavní a v c, která k v ci hlavní p ísluší. P íslušenství v ci je samostatnou v cí, která je však funk ním vztahem nebo hospodá ským ú elem spojena s v cí hlavní. Jde o samostatnou v c, která je ur ena k užívání s v cí hlavní. Za p íslušenství je pot eba považovat v c, která je ve vlastnictví vlastníka v ci hlavní a která je vlastníkem ur ena k trvalému užívání s v cí hlavní. Skute nost, že p íslušenství není do asn s v cí užíváno, nem ní nic jeho povaze. P íslušenství m že být samostatným p edm tem právních vztah. 9

10 2 OCEN NÍ Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: D m je p dorysn postaven ve tvaru písmene L, je samostatn stojící, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvo í hlavn rodinné domy. Centrum obce Vrbice je ve vzdálenosti 250 m, do Nymburka je vzdálenost 19 km. P ístup k objektu je možný p ímo z ve ejné komunikace bez oplocení, ást oplocení je provedeno ze zahrady. Inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Konstruk ní ešení a technické vybavení: Doba výstavby: Po et podlaží: dle sd lení spoluvlastníka p.novotného Miloslava p ed cca 30 lety (1983); na LV je uveden také údaj r. 1999; údržba: zanedbaná áste n podsklepeno, 1 nadzemní podlaží, 1.PP p ístupné samostatn Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neú innou Nosné konstrukce: zd né v tl. 30, z cihel a tvárnic; nezatepleno Stropy: montované ze stropních panel St echa: tvar sedlový; krov p íhradové vazníky Krytina st echy: osinkocement (vlnitý) Klempí ské konstrukce: Vnit ní povrchy: Vn jší povrchy: deš ové žlaby a svody, okenní parapety s nát rem, oplechování st ešních prostup - p vodn z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupeln, v kuchyni, d ev né obklady (palubky) vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu - páskový obklad (kamenný) Schody: nejsou Dve e: d ev né hladké plné, s kovovými zárubn mi, vstupní d ev né áste n prosklené Vrata: d ev ná dvouk ídlá Okna: d ev ná s dvojitým jednoduchým zasklením, v suterénu jsou skla vsazená do d ev ných rám Povrch podlah: dle ú elu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, koberce Vytáp ní: úst ední do litinových radiátor, kotel je na elekt inu 10

11 Oh ev teplé vody: zajiš ován el. oh íva em zásobníkovým - bojler Vnit ní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací odd lené od koupelny; v koupeln umyvadlo, vana Vnit ní kanalizace: od všech za izovacích p edm t ; plast Vnit ní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: nap. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digesto, vestav né sk ín, rozvod domácího telefonu, odv trávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjišt no Upozorn ní: Detailní prohlídka 1.NP nemohla být provedena. Konstruk ní ešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sít bylo popsáno ústn panem Miloslavem Novotným, jinak uvažováno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skute né provedení tedy m že být odlišné. Stejn tak nemohla být provedena detailní identifikace p íslušenství v ci hlavní. Pravd podobná dispozice: 1.PP: garáž, technická a skladová místnost 1.NP: vstup, chodba, kuchy, jídelna, obývací pokoj, pokoj 2x, WC, koupelna Srovnávací parametry: Název Obestav ný prostor [m 3 ] Zastav ná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný d m.p ,92 163,05 187,11 Pozemky - 163,05 638,95 Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 176, z toho 105 v produkt. v ku 2 Správa, ú ady obecní ú ad; ostatní v Nymburku 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré 11

12 B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky p íjezd až k objektu 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn svažitý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti p ed domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít v obci vodovod C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt, 1.PP samostatný p ístup 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozši ování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 802 m 2 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opot ebení, zp sobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespo základní údržby. To se projevuje na v tšin kovových konstrukcích (deš ové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunk ní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k oprav uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Na objektu jsou viditelné trhliny viz fotodokumentace, jinak jeho stavebn - technický stav odpovídá stá í, technologickým postup m výstavby a použitým stavebním materiál m a absenci údržby. Další p ipomínky existují spíše v rovin estetické v oblasti obnovy fasádních maleb a nát r klempí ských prvk. áste né oplocení, které je tvo eno z d ev ných pražc naimpregnovaných na kovových sloupcích, je v zachovalém technickém stavu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude t eba vynaložit finan ní prost edky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 249 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, na ízení exekuce). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 12

13 Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný d m Lokalita: Opolany Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 289 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha pozemku: 640 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m po rekonstrukvi st echy, situovaný v obci Opolany u Pod brad. Na pozemku se nachází k lna a sklep. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Rodinný d m Lokalita: Vlkov pod Oškobrhem Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 176 m 2 Plocha užitná: 160 m 2 Plocha pozemku: 537 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m po áste né rekonstrukvi, situovaný v obci Vlkov pod Oškobrhem. Dispozice

14 Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Rodinný d m Lokalita: 9.kv tna, Sány Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 260 m 2 Plocha užitná: 140 m 2 Plocha pozemku: 627 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m, situovaný v obci Sány. Dispozice 4+1.K domu náleží betonový bazén, dílna a na d m navazující garáž. D m je napojen na studnu a septik. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon:

15 4) Rodinný d m Lokalita: Net ebice Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: - m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha pozemku: 886 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m, situovaný v obci Net ebice. Dispozice 3+1. D m je po áste né rekonstrukci plastová okna a odpady. D m má vlastní studnu a septik. Zdroj: Realitní kancelá ABS reality V Uli kách Kostomlaty 5) Rodinný d m Lokalita: Net ebice Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 120 m 2 Plocha užitná: 102 m 2 Plocha pozemku: 539 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m, situovaný v obci Net ebice. Dispozice 2+1 a sklep. K domu náleží zd ná dílna. D m je napojen na vlastní kopanou studnu. 15

16 Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX High Way Palackého t ída Nymburk 6) Rodinný d m Lokalita: Net ebice Nabídková cena: K Budova: cihlová Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 135 m 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 630 m 2 Popis: Samostatn stojící rodinný d m, situovaný v obci Net ebice. Dispozice 120 m 2. D m byl zrekonstruován v roce 1999 p ípojky, rozvody elektro, vody a odpadu. Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX Tau Brandlova 1641/ Praha 16

17 7) Rodinný d m Lokalita: Sány Nabídková cena: K Budova: smíšená Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: - m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha pozemku: 453 m 2 Popis: Rodinný d m se zahradou o celkové ploše 453m2, který se nachází v centru obce Sány 10km od Pod brad. Dispozice: vst. chodba, obývací pokoj do ulice (krbová kamna), kuchy a dva pokoje v zadní ásti domu, koupelna s vanou, WC, spíž, p da. Zdroj: Realitní kancelá Ria reality Jiráskova 371/7, Pod brady Telefon:

18 8) Rodinný d m Lokalita: Ke Hradišti, Libice nad Cidlinou Nabídková cena: K Budova: smíšená Typ domu: p ízemní Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 125 m 2 Plocha užitná: 125 m 2 Plocha pozemku: 570 m 2 Popis: Rodinný d m 5+1 v Libici nad Cidlinou, stojící na vlastním pozemku o rozloze 570 m2. D m je ze smíšeného zdiva, p ízemní a je áste n podsklepen. Zdroj: Realitní kancelá TANA Palackého t ída 223/5, Nymburk Telefon:

19 Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník na str Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [K ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [K ] SN ,85 0,95 1,05 0, SN ,85 0,95 0,98 0, SN ,85 1,00 1,00 1, SN ,85 0,90 0,95 0, SN ,85 0,90 1,00 0, SN ,85 0,90 0,95 1, SN ,85 1,00 0,95 0, SN ,85 0,95 1,00 1, n: po et srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena [K ] Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení: Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický pr m r [AP] AP + SO Maximální hodnota Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 iní tedy ,- K 1/4 = ,- K 19

20 REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budov rodinného domu.p. 110, ást obce Vrbice, stojící na pozemku parc.. St. 10 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc.. St. 9 a St. 10, k.ú. Vrbice u Pod brad, obec Vrbice, zapsáno na LV. 249 vedeném KÚ pro St edo eský kraj, KP Nymburk, v etn p íslušenství, indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K slovy: Dv st sedmdesátp ttisíc korun eských Poznámka: P íslušenstvím v ci hlavní jsou: venkovní úpravy: zpevn né plochy v. zahradních obrubník, terasa, venkovní krb, venkovní schodišt 2x, betonová op rná st na, d ev né oplocení na kovových sloupcích u op rné zdi, okapový chodník, inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/ Hradec Králové 20

21 P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 249, k.ú. Vrbice u Pod brad, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 21

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜíloha: Fotodokumentace

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace