ZNALECKÝ POSUDEK . 514/196/2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 514/196/2010 o cen obvyklé rozest. rodinného domu (na pozemku jiného vlastníka. parc. 4202), zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha EX 3381/09-25/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 10 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Luhová Raspenava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Raspenava Katastrální území: Raspenava Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Martina Cudráka, majitele. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne , k.ú. Raspenava 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Raspenava 3) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ur ení obvyklé ceny rozest. rodinného domu (na pozemku jiného vlastníka. parc. 4202) zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Typ stavby Vlastníci pozemk : Rodinný d m, samostatn stojící, stávající rozestav ný SJM Cudrák Martin a Cudráková Milada Martin Cudrák Luhová 94, Raspenava, Milada Cudráková Luhová 94, Raspenava,

3 - 3 - Vlastníci staveb: Martin Cudrák Luhová 160, Raspenava, Katastrální ú ad: pro Liberecký kraj, KP Frýdlant LV Katastrální úz.: Raspenava Kraj: Liberecký Obec: Raspenava ást obce: Raspenava Ulice: Luhová po et obyvatel: p. rozest. rodinný d m zp sob ochrany: - na pozemku. parc (jiného vlastníka) není p edm tem ocen ní další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Oce ované nemovitosti jsou v Raspenav, jedná se o malou obec ležící v blízkosti rychlostní silnice. 13, 5 km od Frýdlantu. Vzdálenost do Liberce je cca 20 km. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je ve Frýdlantu - dob e dostupném po silnici Rozestav ný d m na pozemku.parc je situován v severní ásti obce v lokalit zástavby rodinných dom. V okolí jsou domy venkovského charakteru. P ístupová komunikace je ze západní strany, nemá rušivý vliv. Jedná se o klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyly zjišt ny žádné rušivé vlivy. Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 200 m, vlaková zastávka cca 500 m. ípojky inženýrských sítí Základové pom ry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokon ení Elektro, vodovod, kanalizace - žumpa, plyn na hranici pozemku. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Pozemek není p edm tem ocen ní. Samostatn stojící rozestav ný rodinný d m. 2010, s výjimkou fasády stavba dokon ena, není zkolaudována. b) p ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace - Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 0 nepodsklepeno nadzemních 1+0 1NP + podkroví stavebn neupraveno,v podkroví dní prostor. Po et bytových jednotek 1 nebytových garážových stání 0 jednotek (zd ný p íst ešek) 0

4 - 4 - Stavba rodinného domu není podsklepena. Svislé konstrukce jsou zd né, se Popis zateplením, chybí nát r fasády. Strop nad 1. NP je d ev ný, stropní podhledy sádrokarton. St echa na RD je šikmá sedlová, krytina tašková. Klempí ské prvky jsou z pozinku bez nát ru. Okna jsou plastová, dve e vstupní jsou plastové, vnit ní foliované do obložkových zárubní. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, plovoucí podlaha. Vybavení a za izovací p edm ty v koupeln umyvadlo, vana. Samostatné WC. Fasáda - hladká omítka bez vn jšího nát ru. Topení úst ední + krb na d evo ípojky: elektro, vodovod, kanalizace - septik, plyn na hranici pozemku, není proveden rozvod do domu. Dispozi ní ešení: 1.NP: edsí, chodba, obývací pokoj s kuchyní, koupelna s vanou, WC, dv ložnice. 2.NP: p dní prostor k bydlení neupravený. Rekonstrukce a - modernizace Pozemky: - jihovýchodní hranice pozemku - áste d ev né plotovky, Oplocení zd ná podezdívka a sloupky z KB blok, zbytek oplocení drát né pletivo, ocelové sloupky bez podezdívky. Zpevn né plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace žumpa ano, na hranici Plynovod pozemku ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní cen Velmi dobrý, novostavba. Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce, bez rušivých vliv. Stavba není zkolaudována, stavebn je dokon ena s výjimkou nát ru fasády. 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v ásti C LV 1469, k.ú. Raspenava. 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 1469, k.ú. Raspenava 1),2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé

5 - 5 - Stav zápisu katastru Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV. 1469, k.ú. nemovitostí a skute nosti Raspenava a skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístu je z komunikace. parc. 988/1 (silnice, vlastník M sto Raspenava). Bez k nemovitosti rizika. CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku I. CENA POZEMKU 0 K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD 1 rok Reproduk ní cena staveb II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Raspenava, RD, 2+kk ZP 70 m2, UP 60 m2, pozemek 123 m2 RD po rekonstrukci. Vytáp ní úst ední na tuhá paliva. Vodovod, kanalizace, plyn. Podsklepeno. Garáž, technické prostory. Nabídková cena: K, 11/ podstatn starší nemovitost, menší už.pl. + kanalizace, garáž, podsklepeno Stejná lokalita, nevyužité podkroví. Porovnatelný RD. 2: Raspenava, RD ZP 91 m2, UP 120 m2, pozemek 1935 m2 Novostavba, d ev né dve e a zárubn. Podlahy dlažba a d evo. Centrální vysava a zabezpe ovací za ízení. stský vodovod, topení na tuhá paliva, kanalizace. Nabídková cena: K, 11/ Velký pozemek, v tší už. pl. - Bez izolace. Stejná lokalita. Porovnatelný RD. 3: Mníšek, RD, 5 + kk ZP 77 m2, UP 125 m2, pozemek 300 m2 Zd ná novostavba bez dokon ených vnit ních úprav. Interiér domu bez podlah, omítek a rozvod. V cen domu pozemek, venkovní úpravy, zámková dlažba, fasáda.voda, elekt ina, plyn a kanalizace. Dispozice: ízemí obývací pokoj s kuch.koutem, komín na krb, pracovna, koupelna, terasa, podkroví 3x pokoj, koupelna. Nabídková cena: K, 10/ Nedokon ený interiér. + Pozemek, v tší dispozice, kanalizace, fasáda Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

7 - 7 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY - Stavba na pozemku jiného vlastníka, p ístup není zajišt n z ve ejné Slabé stránky komunikace, není právn upraven. - Neproveden nát r fasády, podkroví není vybaveno jako obytné. Silné stránky - Dobrý technický stav - novostavba Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a Zd vodn ní ceny obvyklé slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je zejména skute nost, že se jedná o stavbu na pozemku jiného vlastníka, p ístup ke stavb je také p es pozemek jiného vlastníka. OBVYKLÁ CENA rozest. rodinného domu na pozemku jiného vlastníka. parc. 4202, zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 514/196/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z196/2010. ílohy: 1) Fotodokumentace ke dni ) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Raspenava, stav k , Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV z , k.ú. Raspenava, obec Raspenava

8 1) Fotodokumentace ke dni

9 - 9-2) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Raspenava, obec Raspenava, stav k , Nahlížení do KN