ZNALECKÝ POSUDEK . 776/246/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 776/246/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 27 na pozemku. parc. St. 9. p íslušenství a pozemk. parc. St. 9,. parc. 16/3,. parc. 278, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta, obec Vysoké Mýto, zapsáno na LV. 63 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí. Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení. j. 132 EX 29942/09-30/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 14 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Lh ta Vysoké Mýto Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Vysoké Mýto Katastrální území: Lh ta u Vysokého Mýta Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pana Pavla Bartáka, povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 63 ze dne , k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta 3) Usnesení. j. 132 EX 29942/09-30/Zl 4) Informace získané p i místním šet ení dne Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 27 na pozemku. parc. St. 9. p íslušenství a pozemk. parc. St. 9,. parc. 16/3,. parc. 278, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta, obec Vysoké Mýto, zapsáno na LV. 63 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí. Typ stavby Vlastník staveb: Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený. Barták Pavel, Lh ta 27, Vysoké Mýto Vlastník pozemk : Barták Pavel, Lh ta 27, Vysoké Mýto pro Pardubický kraj Katastrální ú ad: LV. 63 KP Ústí nad Orlicí Katastrální území: Lh ta u Vysokého Mýta Kraj: Pardubický

3 - 3 - Obec: Vysoké Mýto ást obce: Lh ta Ulice: - po et obyvatel: p. 27 zp sob ochrany: rozsáhlé chrán né území na pozemku. parc. St. 9, vým ra 422 m 2 druh pozemku: zastav ná plocha a nádvo í. parc. 16/3, vým ra 25 m 2 další pozemky:. parc. 278, vým ra m 2 druh pozemku: Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Dopravní dostupnost ípojky inženýrských sítí zahrada trvalý travní porost Oce ované nemovitosti jsou ve Vysokém Mýt, místní ásti Lh ta. M sto Vysoké Mýto leží mezi Svitavami a Hradcem Králové. Ve Vysokém Mýt je dobrá ob anská vybavenost mate ské, základní a st ední školy, nemocnice, divadlo, atp. Úplná vybavenost je ve správních st ediscích Pardubice a Hradec králové ob vzdálena cca 40, dob e dostupná po silnici. 35 a. 17. Severovýchodn v blízkosti m sta protéká eka Lou ná. Místní ást Lh ta je stavebn odd lena od Vysokého Mýta, leží asi 3 km jihozápadn. V místní ásti Lh ta není ob anská vybavenost, pouze zastávka autobus. Stavba domu.p. 27 se nachází poblíž centra místní ásti Lh ta, v lokalit se zástavbou starších rodinných dom a zem lských usedlostí. Jižn, ve vzdálenosti cca 300 m, se nachází menší zem lko-pr myslový areál. P ilehlá komunikace silnice. 357 je st edn frekventovaná hlavní pr jezdná komunikace místní ástí sm rem na Vysoké Mýto. ilehlá silnice. 357 mírn rušivý vliv. Zastávka autobus cca 100 m, vlakové nádraží Vysoké Mýto cca 4 km. Elektro, vodovod, odkanalizováno do žumpy. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený. Popis staveb budova.p. 27 Rok dokon ení stá í více než 100 let ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 0 nadzemních NP + p dní prostor k bydlení neupravený m.p. 27 není podsklepený. Má 1 NP a p dní prostor k bydlení neupravený. Popis Svislé konstrukce domu jsou zd né, kamenné. Vodorovné konstrukce jsou d ev né, trámové. St echa je sedlová, krytina pálené tašky. Klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu, áste s nát rem. Okna jsou d ev ná. Vstupní dve e jsou ev né. Vnit ní povrchy podlah beton, teracová dlažba, prkna. Vnit ní povrchy st n hladká omítka, keramický obklad v kuchyni. Fasáda b izolit; na jihovýchod hladká omítka. Vybavení a za izovací p edm ty podstandardní. Rozvod studené vody, v kuchyni sporák na pevná paliva, chybí kuchy ská linka. V koupeln vana, umyvadlo a WC. Koupelna je bez keramického obkladu, bez dlažby na podlaze, WC nemá p ívod

4 - 4 - vody. Topení lokální na pevná paliva. Bez oh evu TUV. ípojky: elektro, vodovod, odkanalizováno do žumpy. Dispozi ní ešení: 1. NP: kuchyn 11,3 m 2, chodba 7,6 m 2, koupelna 4,3 m 2, ložnice 16,7 m 2, pokoj 26,5 m 2. dní prostor k bydlení neupravený Celkem UP: 66,4 m 2 Rekonstrukce a modernizace RD v p vodním stavu, bez rekonstrukce a modernizace. Stav je podpr rný, bez údržby. Popis Vedlejší stavby a p íslušenství Na pozemku. parc. St. 9 jsou umíst ny bývalé chlévy se sýpkou, k lna a stodola. Chlévy se sýpkou: stavba má 1 NP (chlévy) a podkroví (sýpka); není podsklepena. Na severozápadní stran stavba navazuje na RD, na severovýchodní stran navazuje na k lnu. Svislé konstrukce jsou ve spodní ásti zd né, kamenné, v podkroví trámové, strop je d ev ný trámový. St echa je sedlová, st ešní krytina pálené tašky. Klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Schodišt do podkroví je d ev né. Bez inženýrských sítí. Stavebn technický stav je zhoršený, bez údržby. lna: stavba má 1 NP a podkroví; není podsklepena. Na jihozápadní stran stavba navazuje na chlévy se sýpkou, na severovýchodní stran áste navazuje na stodolu. Svislé konstrukce jsou zd né z cihel. Podlaha je z cihelné dlažby. Bez stropu a bez st echy. Bez oken, bez omítek. Bez inženýrských sítí. Stavebn technický stav je velmi zhoršený, v dezolátním stavu, zcela bez údržby. Stodola: stavba má 1 NP a podkroví; je podsklepena. Na jihozápadní stran stavba áste navazuje na k lnu. Svislé konstrukce jsou zd né z cihel, strop v PP je klenbový do I profil. V 1 NP není strop, nejsou provedeny vnit ní ani vn jší omítky. St echa je sedlová, st ešní krytina pálené tašky. Klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Zavedena elektroinstalace. Stavebn technický stav je zhoršený, bez údržby. Pozemky Vn jší za ízení Pozemek. parc. St. 9 je áste zastav n stavbou rodinného domu, stavbami chlév se sýpkou, k lny a stodoly. Zbytek tvo í áste zpevn ný dv r a neudržovaná neoplocená zahrada travní porost. Pozemek. parc. 16/3 je neudržovaná úzký zatravn ný pás podél RD na jihovýchodní stran (vým ra 25 m 2 ). Uvedené pozemky jsou užívány ve funk ním celku, mají dohromady nepravidelný tvar ty úhelníku, protáhlý ve sm ru severovýchod jihozápad, leží v rovin. ístup je ze severovýchodní strany ze zpevn né komunikace, posledních cca 15 m je nezpevn ných travní porost. Pozemek. parc. 278 se nachází asi 1,5 km severovýchodn od RD, je sou ástí zem lské p dy obd lávané v lánu. Hranice pozemku nejsou v terénu vyzna eny. Pozemek má nepravidelný svar ty úhelníku, leží v rovin. Podle BPEJ se jedná o zem lskou pozemek s pom rn vysokou bonitou, tj. kvalitní p du. Pozemky užívané ve funk ním celku s domem jsuo z ásti Oplocení oploceny - pouze dv r u RD je na severovýchod oplocen zdí, ve které jsou d ev ná vstupní vrata a vrátka. Zpevn né beton plochy Napojení inž. sítí Elektro ano

5 - 5 - Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé cen Stav zápisu KN a skute nosti Vyhodnocení Vodovod ano Kanalizace do žumpy Plynovod ne Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikace ano; posledních 15 m nezpevn ných Velmi podpr rný stav, vnit ní st ny vykazují známky nefunk nosti izolace proti zemní vlhkosti. V posledních letech zcela bez údržby. Lokalita s delší docházkovou vzdáleností základní ob anské vybavenosti. Mírn rušivý vliv p ilehlé komunikace. Celkov vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skute ností. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV. 63 k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 63 k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta 1), 2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé. Nebyl zjišt n nesoulad evidence KN a skute ností. Záplavové území Jiná rizika Prov ení p ístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjišt na Z komunikace. parc. 737/1 (silnice, vlastník Pardubický kraj), p es pozemek. parc. 21/2 (ostatní komunikace, vlastník m sto Vysoké Mýto) a p es pozemek. parc. 698/1 (ostatní komunikace, vlastník m sto Vysoké Mýto). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zastav ná pl. a nádvo í 16/ zahrada BPEJ trvalý travní porost I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] budovy stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav.p. 27 více než 100 let Vedlejší stavby: chlévy, sýpka cca 70 let lna cca 70 let stodola cca 70 let Reproduk ní cena staveb RD celková UP: 66,4 m 2 II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Luže, RD ZP 190 m 2, UP 100 m 2, pozemek 623 m 2 Nabídková cena: K, 10/2011 RD, kamenný, p ed rekonstrukcí. Stodola. + v tší dispozice a UP podobná lokalita Porovnatelný RD. 2: Mravín, chalupa 3 + kk ZP 616 m 2, UP 70 m 2, pozemek m 2 Nabídková cena: K, 10/2011 Bývalá zem. usedlost. Elektro, vodovod + studna, kanalizace do žumpy. Vytáp ní lokální - tuhá paliva, TUV bojler. + v tší dispozice a UP + v lepším stavu podobná lokalita Porovnatelný RD. 3: Lozice, RD ZP 362 m 2, UP 78 m 2, pozemek 943 m 2 Nabídková cena: K, 10/2011 Dispozice: chodba, kuchy s kuchy skou linkou, el. sporákem, kamny na tuhá paliva, obývací pokoj s krbovými kamny, ložnice, koupelna s WC. áste podsklepeno, dv stodoly. Elektro, studna, plynovod. + v lepším stavu + lepší vybavenost + plyn podobná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD v p vodním stavu, bez rekonstrukce a modernizace. Stav RD je velmi podpr rný, podstandardní vybavení, zcela bez údržby. St ny RD vykazují známky nefunk nosti izolace proti zemní vlhkosti. Mírn rušivý vliv p ilehlé komunikace. Vedlejší stavby ve zhoršeném stavebn technickém stavu. Problematická využitelnost vedlejších staveb. Místní ást m sta Vysoké Mýto. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 27 na pozemku. parc. St. 9. p íslušenství a pozemk. parc. St. 9,. parc. 16/3,. parc. 278, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta, obec Vysoké Mýto, zapsáno na LV. 63 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 776/246/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/246/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 63 ze dne , k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lh ta u Vysokého Mýta Pozemky. parc. St. 9 a. parc. 16/3 Pozemek. parc. 278

10 - 10-2) Situace, fotodokumentace ze dne Koupelna s WC Dv r chlévy se sýpkou Stodola, k lna, chlévy JV pohled Stodola, k lna JZ pohled ze dvora