Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6563/213. odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6563/213 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 88 Na pozemku parc. č.: st.159 Pozemky parc. č.: st.159 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Zuzana Ramešová, Rašovice 88, Rašovice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Zuzana Ramešová, Rašovice 88, Rašovice, 1 / 1 Katastrální území: Jindice LV č.: Kraj: Obec: Ulice: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Středočeskýř Okres: Kutná Hora Rašovice Část obce: Jindice Číslo orientační: EURODRAŽBY.CZ, IČ: Čimická 780/ Praha 8 tel.: / O bydlení v rodinných domech je stále zájem Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: , , Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 11 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Rašovice Katastrální území: Jindice Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 268 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 119 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 76 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné. V místě je možnost napojení na elektro a veřejný vodovodní řad. Oceňované nemovitosti jsou napojené na elektro, kanalizaci do žumpy na pozemku a vodu ze studny na pozemku. Voda ze studny není údajně pitná, je jen užitková. Na veřejný vodovodní řad nejsou nemovitosti napojené. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémý ze zpevněné silnice pozemek č. 922 ve vlastnictví Středočeského kraje - Hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje přes pozemek č ve vlastnictví Obce Rašovice. Na oceňovaném pozemku se dále nachází oplocení k ulici, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, kopaná studna, přípojka vody, žumpa, přípojka kanalizace, přístřešek u zadního vstupu ve špatném technickém stavu bez hodnoty, zděný chlívek bez hodnoty. výměra pozemků celkem: 984 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: 404 Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Rašovice v k.ú. Jindice. Obec Rašovice se nachází východně od Uhlířských Janovice a člení se na části Jindice, Mančice, Netušil a Rašovice. Správním centrem je město Uhlířské Janovice, nemovitosti jsou od něj vzdáleny cca 4 km. Jindice leží na silnici č. 125 směr Uhlířské Janovice - Kolín. V Jindicích je obchod, pohostinství a zastávka autobusu. Možnost zaměstnání je v Uhl. Janovicích, v Kolíně (cca 16 km), v Praze (cca 60 km). Dobrá dostupnost na dálnici (cca 20 km). V Uhlířských Janovicích je železnice, úřady, základní a mateřská škola, obchody a zdravotnictví. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu z rozhodnutí správního orgánu pro ČR a k zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům řadový vnitřní vystavěný odhadem kolem roku Přístavba verandy byla provedena cca před 4 lety. Dřevěný sedlový krov je pokrytý betonovými bobrovkami, okna jsou v části plastová a v části dřevěná špaletová a jednoduchá, dveře hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny a beton. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. V domě je provedeno ÚT s kotlem na tuhá paliva, které není údajně funkční. Dům je vytápěn krbem umístěným v jednom pokoji. Dva z pokojů v přední části domu jsou v rekonstrukci. Bylo zahájeno zateplení stěn a stropu pokojů, které není dokončeno, okolo komínového tělesa zatéká až do jednoho z pokojů. Pod domem je vysoká hladina spodní vody, která při deštích vystupuje do místností. Téměř všechno svislé zdivo je vlhké (v části až ke stropu), tvoří se plíseň. Opadávají vnitřní i vnější omítky. Střešní krytina je dožitá, v části střechy chybí. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou dožité. Vybavení kuchyně, koupelny a WC je dožité. Povrchy podlah jsou poškozené. Část domu (kotelna, sklad, uhelna a garáž) je zanesená nepořádkem. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kámen, beton bez izolace 2. Zdivo cihelné a smíšené zdivo 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonové bobrovky 6. Klempířské konstrukce z FeZn plechu 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky v části zateplené hladké, v části stříkaný břizolit 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické a dřevěné obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné a prosklené 13. Okna v části plastová, v části špaletová a jednoduchá 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, laminátové plovoucí, beton 15. Podlahy ostatních místností beton, keramická dlažba 16. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva - nefunkční, krb 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana sklokeramickou deskou 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -

4 Závady: Dva z pokojů jsou v rekonstrukci. Bylo zahájeno zateplení stěn a stropu pokojů, které není dokončeno, okolo komínového tělesa zatéká až do jednoho z pokojů. Pod domem je vysoká hladina spodní vody, která při deštích vystupuje až do místností. Téměř všechno svislé zdivo je vlhké (v části až ke stropu), tvoří se plíseň. Opadávají vnitřní i vnější omítky. Střešní krytina je dožitá, v části střechy chybí. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou dožité. Vybavení kuchyně, koupelny a WC je dožité. Povrchy podlah jsou poškozené. Část domu (kotelna, sklad, uhelna a garáž) je zanesená nepořádkem, neuživatelná. Přistavěná veranda je zakrytá jen lepenkou. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 267,80 m 2 119,45 m 2 veranda 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 chodba 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 pokoj 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 pokoj 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 pokoj v rekonstrukci 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 pokoj v rekonstrukci 7,10 m 2 1,00 7,10 m 2 kuchyň 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 koupelna s WC 4,10 m 2 1,00 4,10 m 2 pokoj 20,80 m 2 1,00 20,80 m 2 kotelna 22,60 m 2 0,50 11,30 m 2 uhelna 10,70 m 2 0,50 5,35 m 2 sklad 13,40 m 2 0,50 6,70 m 2 garáž 29,70 m 2 0,00 0,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Štipoklasy 150, , Částečně podsklepený RD s vestavbou podkroví nad částí půdorysu. RD je zděný zčásti z cihel a zčásti z kamene, stropy dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem, v původních chlévech cihelné klenby, Původní RD byl postaven asi před 100 lety, v 50. letech byly z původních chlévů zřízeny pokoje, v RD byla provedena koupelna a WC. V roce 2009 začala rekonstrukce zadní části RD (původní chlévy) a vestavba podkroví. Byly provedeny nové rozvody vody a kanalizace, podříznutí a odizolování zdiva, nové rozvody el. a omítky, vestavba podkroví. Rekonstrukce a vestavba nebyla povolena stavebním úřadem, k datu místního šetření nebyla dokončena - chybí obklady a dlažby v koupelně (koupelna je funkční), chybí podlahové krytiny. V kuchyni původní části je linka bez sporáku, v nové části linka s el. sporákem. Vytápění je lokální el. přímotopy, v nové části jsou přímotopy sundány (jsou ale v RD). Ohřev TUV je dvěma el. boilery. K1 Zdroj ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,95 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - lepší 0,85 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Šebestěnice 120, , Rodinný dům o dispozici 3+1 ZP 130m2. Na nemovitosti začaly následující úpravy. Nové rozvody elektriky (měď), nové rozvody vody, odpady. Započatá rekonstrukce koupelny. Nové vývody na umyvadlo, vanu, popř., sprchový kout. Voda je obecní, odpad jímka, do budovy přiveden plyn, vytápění lokální, okna špaletová, podlahy beton na nich v 2 místnostech PVC, v 1 místnosti prkenná podlaha. 2 vjezdy na pozemek. Parcela je rohového charakteru. K nemovitosti dále patří kůlna na dříví, garáž. Možnost půdní vestavby. Střešní krytina pálená taška. K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,01 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,85 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Vrdy, okres Kutná Hora 60, , Samostatně stojící rodinný dům 2+1 v obci Vrdy (okres Kutná Hora). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci Vrdy se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 7,68 % Variační koeficient po úpravách: 0,73 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 119 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám vlastní databázi již prodaných nemovitostí a internetovou nabídku nemovitostí V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 1,00 % 3 500Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 119m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 262Kč/m 2-5 -

6 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Objednávka provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické vydaná 0 pod č.j.: 1073/2014-N ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklady zapsané na LV č Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene ze dne a Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě ze dne nebyly předloženy. Navrženou obvyklou cenu ve výši ,00 Kč považuji za reálnou v současném čase a v daném technickém stavu v k.ú. Jindice. Odpovídá rovněž stanovené porovnatelné hodnotě. Jedná se o rodinný dům bez zásadní rekonstrukce ve špatném technickém stavu, který bude vyžadovat zvýšené náklady na uvedení domu do stavu možného užívání pro běžné trvalé bydlení. Trvalá existence oceňovaných nemovitostí - staveb je ohrožena a to prováděním postupné demolice navazujícího objektu jiného vlastníka, který již ani není zapsán v KN. Jde v podstatě jen o cenu pozemků souvisících se stavbou

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6563/213 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví - 8 -

9 - 9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Fotodokumentace Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled ze zahrady Pohled ze zahrady Interiér garáže Kotelna

12 Sklad Veranda Koupelna, WC Pokoj Kuchyň Pokoj

13 Rozestavěný pokoj Rozestavěný pokoj Chybějící střešní krytina SV pohled - navazující demolovaný objekt

14 Mapa oblasti

15 Mapa obce

16 Srovnatelné nemovitosti

17 - 17 -

18 - 18 -