Zápis z 10. schůze shromáždění vlastníků jednotek objektu Nad Vltavským údolím, Praha 6

Transkript

1 S P O L E Č E N S T V Í V L A S T N Í K Ů J E D N O T E K O B J E K T U N A D V L T A V S K Ý M Ú D O L Í M, P R A H A 6 K a m ý c k á / P r a h a 6 Zápis z 10. schůze shromáždění vlastníků jednotek objektu Nad Vltavským údolím, Praha 6 Datum konání: Místo konání: Posluchárna AI, Fakulta agrobiologie ČZU, Praha Suchdol Přítomni: vlastníci jednotek a zplnomocnění zástupci dle prezenční listiny Program schůze: 1. předání vyúčtování záloh na služby za rok 2015, 2. schválení stanov, hlasování, 3. hospodaření v roce 2015, hlasování, 4. rozpočet na roky 2016 a 2017, hlasování, 5. informace o činnosti výboru a kontrolní komise, 6. odměna výboru, odměna kontrolní komisi, hlasování, 7. revitalizace fasád budov 1, 2, 3, 4 a 5, hlasování, 8. havarijní opravy teras, lokální opravy fasád a balkónů, oprava kanalizace, hlasování, 9. umístění kamer do prostoru vchodových dveří, hlasování, 10. odstranění schránky, dosadba rostlin, hlasování. Průběh schůze: 1. Prezenční listina byla uzavřena v 9.15 hodin, přítomno bylo 77,05 % vlastníků jednotek, shromáždění je usnášeníschopné, předsedajícím je Oldřich Bednář, zapisovatelem je Pavel Brázda, skrutátorem je Danijel Kuhanec, ověřovatelem sčítání hlasů je Michal Pavlech. Nikdo nevznesl námitku proti osobám předsedajícího, zapisovatele, skrutátora ani ověřovatele hlasování. Schůze probíhá podle programu v pozvánce. Vyúčtování záloh na služby za rok 2015 bylo vlastníkům jednotek předáno ihned po příchodu při zápisu do prezenční listiny. 2. Schválení stanov, hlasování č. 1 Předsedající představil návrh stanov včetně okolností jeho vzniku. V rámci diskuse bylo vysvětleno, že stanovy obsahují funkční období volených orgánů 3 roky. Vlastník jednotky 213 navrhl změnu počtu členů výboru na 5, vlastník jednotky 141 navrhl změnu počtu členů výboru na 3. Kontrolní komise navrhla, aby bylo ve stanovách zakotveno, že člen SVJ nesmí být dodavatelem služeb pro SVJ, což v rámci diskuse někteří vlastníci odmítli. Kontrolní komise dále navrhla, aby domovní řád nebyl součástí stanov, další vlastníci nesouhlasí s některými pravidly pro užívání společných prostor s tím, že stanovy jsou v této části příliš podrobné. Členové výboru vysvětlili důvody pro zařazení diskutovaných bodů do návrhu stanov (např. teplota, vlhkost, ochrana společných konstrukcí).

2 Po diskusi proběhlo hlasování č. 1: Shromáždění schvaluje návrh stanov. ANO 51,03 % přítomných vlastníků NE 46,07 % přítomných vlastníků Shromáždění neschválilo návrh stanov (nebylo dosaženo 75% hlasů přítomných vlastníků). 3. Hospodaření v roce 2015, hlasování č. 2 Přesedající informoval o hospodaření v roce Na zálohách v roce 2015 vybráno ,- Kč z toho: a) fond oprav činil ,- Kč b) na služby zůstalo ,- Kč Výdaje na služby v roce ,- Kč Zálohové platby byly dostatečné, po zúčtování záloh na služby pro rok 2015 má přeplatek 65 jednotek, nedoplatek má 41 jednotek. Splatnost přeplatků a nedoplatků je dle čl. XVI. bod 2 Stanov a příslušných právních předpisů do Stav fondu oprav k byl ,- Kč (k byl ,- Kč). Z fondu oprav v roce 2015 čerpáno 3x: 1) DEK projekt fasády ,- Kč, 2) ENBRA výměna kalorimetrů a vodoměrů ,- Kč, 3) oprava podlah v garážích a v suterénu ,- Kč. Na úrocích na bankovním účtu do přibylo 1.087,- Kč. Předsedající v rámci zprávy o hospodaření v roce 2015 informoval o výdajových položkách, které byly rozúčtovány mezi vlastníky jednotek v předaných vyúčtováních záloh na služby za rok 2015 vodné, stočné ,- Kč; plyn ,- Kč; společná elektřina na chodbách a v garážích ,- Kč; úklid domu ,- Kč; údržba objektu ,- Kč; směsný odpad a bioodpad ,- Kč; pojištění objektu ,- Kč; servis a údržba technických zařízení ,- Kč; účetnictví a administrativa ,- Kč; výtahové telefony ,- Kč; bankovní účet SVJ 9.410,- Kč; orgány SVJ ,- Kč, mytí garáží ,- Kč. Předsedající upozornil na 40% rozdíl v náměru patního vodoměru PVK a součtu náměrů v jednotlivých bytech. Naměřená hodnota na patním vodoměru byla reklamována, reklamace dosud není vyřízená. U výtahových pevných telefonních linek končí slevy s O2, pan Tichý nabízí kontakt na firmu realizující GSM brány. V rámci diskuse předsedající upozornil, že SVJ má u O2 tarif pro podnikatele, nikoli pro fyzické osoby. Kontrolní komise upozornila na překročení limitu ,- Kč při opravách podlah v garážích a suterénu. Výbor odůvodnil navýšení ceny prací oproti nabídkové ceně a překročení limitu. 2

3 Proběhlo hlasování č. 2: Shromáždění schvaluje zprávu o hospodaření za rok 2015 a souhlasí s čerpáním nákladů na opravu podlah v garážích a suterénu ve výši ,- Kč z fondu oprav. ANO 90,92 % přítomných vlastníků NE 6,18 % přítomných vlastníků Přijaté usnesení č. 2: Shromáždění schválilo zprávu o hospodaření za rok 2015 a souhlasí s čerpáním nákladů na opravu podlah v garážích a suterénu ve výši ,- Kč z fondu oprav. 4. Rozpočet na roky 2016 a 2017, hlasování Předsedající přednesl návrh rozpočtu na rok 2016: 1) předpokládané zdroje krytí nákladů Kč ,- - zálohy na služby a příspěvky na správu domu a pozemku 2) předpokládané náklady (včetně případného DPH) Kč ,- - vodné, stočné Kč ,- - plyn Kč ,- - společná elektřina Kč ,- - údržba objektu Kč ,- - úklid domu Kč ,- - údržba zeleně Kč ,- - odborné elektropráce Kč ,- - zářivky, startéry, žárovky, výbojky Kč ,- - údržba kanalizace Kč ,- - drobný spotřební materiál Kč 4.500,- - servis dveří Kč 4.000,- - průběžné opravy Kč ,- - psí sáčky Kč 3.200,- - odvoz komunálního odpadu Kč ,- - odvoz BIO odpadu Kč ,- - pojištění domů a pozemku ,- - servisy kotlů, detektorů plynů, spalinových cest, opravy v kotelnách Kč ,- - kontrola plynových zařízení a tlakových nádob Kč ,- - prohlídky, zkoušky výtahů Kč ,- - průběžné opravy výtahů Kč ,- - požární bezpečnost, revize hasicích přístrojů a hydrantů Kč ,- - servis a opravy garážových vrat Kč ,- - servis a revize STA Kč 6.000,- - servis a revize UPS zdroje Kč 7.650,- - rozúčtování a administrativa Kč ,- - vedení účetnictví Kč 6.000,- - telefonní linky ve výtazích Kč ,- - vedení účtu, transakce Kč 9.000,- 3

4 - orgány SVJ (odměny, odvody, poplatky, poštovné) Kč ,- - mytí garáží Kč ,- - revize elektroinstalace a hromosvodů Kč ,- - odborná prohlídka výtahů Kč ,- - záloha na společnou údržbu cesty s KAMA s.r.o. Kč ,- 3) zdroje do tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha) Kč ,- - příspěvky do tzv. fondu oprav (Kč,-/m2/měsíc) Kč ,- - výnosy ze spořicího účtu Kč 1.000,- 4) předpokládané čerpání z tzv. fondu oprav Kč ,- - oprava kanalizace Kč ,- - oprava havarijního stavu teras Kč ,- - lokální opravy fasád a balkónů Kč ,- - rozšíření kamerového systému (garáže) Kč ,- - rozšíření kamerového systému (vchody) Kč ,- - opravy střech všech budov dle odborného návrhu Kč ,- Předsedající přednesl návrh rozpočtu na rok 2017: 1) předpokládané zdroje krytí nákladů Kč ,- - zálohy na služby a příspěvky na správu domu a pozemku 2) předpokládané náklady (včetně případného DPH) Kč ,- - vodné, stočné Kč ,- - plyn Kč ,- - společná elektřina Kč ,- - údržba objektu Kč ,- - úklid domu Kč ,- - údržba zeleně Kč ,- - odborné elektropráce Kč ,- - zářivky, startéry, žárovky, výbojky Kč ,- - údržba kanalizace Kč ,- - drobný spotřební materiál Kč 4.500,- - servis dveří Kč 4.000,- - průběžné opravy Kč ,- - psí sáčky Kč 3.200,- - odvoz komunálního odpadu Kč ,- - odvoz BIO odpadu Kč ,- - pojištění domů a pozemku ,- - servisy kotlů, detektorů plynů, spalinových cest, opravy v kotelnách Kč ,- - kontrola a revize plynových zařízení a tlakových nádob Kč ,- - prohlídky, zkoušky výtahů Kč ,- - průběžné opravy výtahů Kč ,- - požární bezpečnost, revize hasicích přístrojů a hydrantů Kč ,- - servis a opravy garážových vrat Kč ,- - servis a revize STA Kč 6.000,- - servis a revize UPS zdroje Kč 7.650,- - rozúčtování a administrativa Kč ,- - vedení účetnictví Kč 6.000,- 4

5 - telefonní linky ve výtazích Kč ,- - vedení účtu, transakce Kč 9.000,- - orgány SVJ (odměny, odvody, poplatky, poštovné) Kč ,- - mytí garáží Kč ,- - záloha na společnou údržbu cesty s KAMA s.r.o. Kč ,- - servis sekačky, přečerpávačů, kamerového systému, mycího stroje Kč ,- 3) zdroje do tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha) Kč ,- - příspěvky do tzv. fondu oprav (Kč,-/m2/měsíc) Kč ,- - výnosy ze spořicího účtu Kč 1.000,- 4) předpokládané čerpání z tzv. fondu oprav dle usnesení shromáždění V rámci diskuse vlastník jednotky 213 upozornil na rozdíl součtu jednotlivých položek a celkové částky v nabídce na údržbu zeleně. Nabídka na údržbu zeleně bude výborem prověřena. Vlastník jednotky 213 rozporoval částky pro administrativní správu a odměny orgánům SVJ a požadoval snížení. Předsedající uvedl, že částky v rozpočtu jsou předpokládané a mohou se pohybovat jak směrem nahoru, tak směrem dolů. Nejedná se o schválení částek, ale o návrh rozpočtu, podle něhož bude SVJ v roce 2016 a 2017 hospodařit. Po diskusi proběhlo hlasování č. 3: Shromáždění schvaluje rozpočet na roky 2016 a ANO 75,10 % přítomných vlastníků NE 22,00 % přítomných vlastníků Přijaté usnesení č. 3: Shromáždění schválilo rozpočet na roky 2016 a Informace o činnosti výboru a kontrolní komise Předsedající informoval o činnosti výboru za uplynulé období: - konalo se 5 schůzí výboru, některých se účastnili i členové kontrolní komise; - dle usnesení shromáždění byl zpracován odborný posudek DEKPROJEKT s.r.o. k fasádám, byly vyměněny kalorimetry a vodoměry teplé vody, byly distribuovány nové přepisy záloh na úhrady za služby a příspěvku do tzv. fondu oprav, byla prodloužena dočasnost stavby protihlukové stěny do ; - pro období roku 2016 byl uzavřen dodatek ke smlouvě o dodávce plynu s Pražskou plynárenskou a.s., na základě smlouvy s REKOSERVIS s.r.o. realizována další fáze oprav podlah v garážích a suterénu, byla uzavřena smlouva o poskytnutí slevy s O2 CZ a.s. na výtahové telefony, bylo vyjednáno snížení ročního pojistného v rámci stávající pojistné smlouvy s Allianz pojišťovnou; - byly vystaveny objednávky komplexních zahradnických prací v areálu, mytí garáží, elektroprací a oprav poruch a havárií (výtahy, vrata, společná anténa, zvonky); - byly řešeny běžné záležitosti správy, z nichž byly výslovně zmíněny: a) proplácení faktur dodavatelům služeb, vrácení přeplatků za služby za rok 2014, řešení neplacení zálohových plateb s vlastníky, soudní spor s jedním vlastníkem, b) servisy a revize technických zařízení, 5

6 c) řešení havarijního stavu teras, zatékání do bytů, poškození střech (průzkum a návrh sanace od Icopal Vedag CZ s.r.o.) d) řešení havárií (zatékání do sklepů, čištění sonda, zahájeny výkopové práce a přeložení vedení dešťové kanalizace), e) řešení poruch v kotelnách (cirkulační čerpadla, odvzdušňovací ventil, expanzní nádoby, odkalování bojlerů), f) instalovány požární revizní dvířka ke spalinovým cestám a revitalizováno pískoviště, g) řešeno třídění odpadů, h) řešena požární ochrana v objektu, i) řešeno sesedání vozovky na výjezdu z vrat (doporučeno rozebrání vjezdu a provedení nové skladby komunikace). Martin Kouba prezentoval zjištění kontrolní komise. Protože prezentovaná zjištění nebyla dána na vědomí výboru s dostatečným předstihem, bylo v diskusi dohodnuto, že výbor bude na zjištění reagovat samostatným vyjádřením, které bude zveřejněno na webu SVJ. Kontrolní komise představenou prezentaci zašle výboru ke zpracování vyjádření. V rámci vystoupení kontrolní komise Michal Pavlech navrhl ukončit smlouvu se společností SCIENS s.r.o., snížit pracovní úvazek výboru a adekvátně odměny výboru a za současnou cenu 150,- Kč na jednotku a měsíc přejít pod nového komplexního správce a navrhl provést výběrové řízení na dodavatele služeb. Výbor upozornil na špatné zkušenosti a vysoké finanční náklady s komplexním správcem z minulosti. Někteří vlastníci ze zkušenosti ocenili vysokou kvalitu práce a výstupů společnosti SCIENS s.r.o. Michal Pavlech dále informoval, že kontrolní komise neobdržela od výboru kontakty na všechny vlastníky. Na to někteří vlastníci vyslovili nesouhlas, aby jejich kontakty byly předány kontrolní komisi, a požadují dostávat informace od výboru. V rámci diskuse bylo dohodnuto, že pokud bude kontrolní komise chtít rozeslat informaci všem vlastníkům, předá ji výboru, který informaci vlastníkům rozešle, čímž nebude vznikat dualita v komunikaci s vlastníky. Několik vlastníků projevilo nespokojenost s kvalitou práce pana Vilimovského. Předsedající vyzval vlastníky, aby nespokojenost s kvalitou práce pana Vilimovského bez odkladu oznamovali výboru. 6. Odměna výboru, odměna kontrolní komisi, hlasování č. 4 Předsedající přednesl návrh výboru hlasovat o usnesení, jímž bude přiznána odměna výboru za výkon správy ve výši Kč ,- a odměna kontrolní komisi za kontrolu činnosti výboru ve výši Kč ,- za období duben 2015 až duben Odměny podléhají zákonným odvodům na sociální a zdravotní pojištění. V rámci diskuse navrhl vlastník jednotky 141 zvýšit odměnu pro kontrolní komisi na ,- Kč. Následně proběhlo hlasování č. 4: Shromáždění schvaluje odměny za období duben 2015 až duben 2016 pro členy výboru ve výši ,- Kč a pro členy kontrolní komise ve výši ,- Kč. ANO 85,47 % přítomných vlastníků NE 10,43 % přítomných vlastníků 6

7 Přijaté usnesení č. 4: Shromáždění schválilo odměny za období duben 2015 až duben 2016 pro členy výboru ve výši ,- Kč a pro členy kontrolní komise ve výši ,- Kč. 7. Revitalizace fasád budov, hlasování č. 5 Pavel Brázda informoval o tom, že podle provedených sond v rámci odborného posudku zpracovaného DEKPROJEKT s.r.o. v roce 2015 má současný kontaktní zateplovací systém fasád nekvalitně provedenou základní vrstvu a nesprávně lepené a kladené desky tepelné izolace. Poruchy, které se v důsledku toho na fasádách projevují, se vyskytují u všech objektů a fasád. Proto posudek doporučuje kompletní demontáž stávajícího ETICS a provedení nového kontaktního zateplovacího systému na vyrovnaný podklad v souladu s platnými normami a montážními předpisy vybraného výrobce. Projevy poruch lze do jisté míry odstranit lokálními opravami. V takovém případě jde však jen o dočasné a omezené zakrytí vad, které nezabrání dalšímu výskytu poruch (např. sanace trhlin na fasádě nezabrání vzniku trhlin nových). Vzhledem k tomu, že je nutné lokální opravy provádět z lešení nebo horolezecky, není jejich provedení finančně a technicky příliš výhodné a doporučuje se k nim přistoupit pouze jako k provizornímu řešení prevence zatékání srážkové vody u větších trhlin. Bez ohledu na způsob oprav ETICS je nutné zabránit zatékání srážkové vody, ke kterému dochází u některých bytů, opravou hydroizolace podlahy balkónů. Na výskyt mikroorganismů na fasádě má mimo jiné vliv materiál omítky. Nejnižší odolnost vůči biotickému napadení mají na objektu použité akrylátové omítky. Možným řešením je proto aplikace fasádního nátěru s vyšší přirozenou odolností proti biotickému napadení ev. s přidaným obsahem biocidů (biocidy se časem přirozeně uvolňují a jejich účinnost tak klesá). Nátěr však posudek nedoporučuje provádět bez předchozí sanace trhlin v omítce, resp. základní vrstvě ETICS. Nabídka na mytí a horolezecký nátěr fasád činí Kč ,- bez DPH (viz minulý zápis ze schůze shromáždění). Orientační cenu odstranění současného zateplení fasád a provedení nového ETICS s tepelnou izolací z EPS posudek odhaduje na 2.500,- Kč/m2 bez DPH. Celková plocha fasád je cca m2, tzn. investiční náklady lze odhadnout ve výši cca 17 milionů Kč bez DPH. Cena by se odvíjela mj. i od platné legislativy v době zpracování projektu rekonstrukce fasády a podání žádosti o stavební povolení, zejména požadavcích zákona č. 406/2000 Sb. S ohledem na závěry posudku a stav dlouhodobé zálohy (tzv. fondu oprav) výbor nedoporučuje nyní řešit záležitost mytím a nátěry fasád, protože z dlouhodobého hlediska nemají smysl, a doporučuje odložit provedení celkové opravy fasád budov Kamýcká Prováděny budou pouze nutné lokální opravy v místě trhlin. Po diskusi proběhlo hlasování č. 5: Shromáždění bere na vědomí odborný posudek zpracovaný DEKPROJEKT s.r.o. a odkládá provedení celkové opravy fasád budov Kamýcká s tím, že budou prozatím prováděny pouze nutné lokální opravy fasád a balkónů. ANO 97,19 % přítomných vlastníků NE 0 % přítomných vlastníků Přijaté usnesení č. 5: Shromáždění vzalo na vědomí odborný posudek zpracovaný DEKPROJEKT s.r.o. a odkládá provedení celkové opravy fasád budov Kamýcká s tím, že budou prozatím prováděny pouze nutné lokální opravy fasád a balkónů. 7

8 8. Havarijní opravy teras, lokální opravy fasád a balkónů, oprava kanalizace, hlasování č. 6 Pavel Brázda informoval o plánované opravě střech u všech budov. Na základě odborné prohlídky firmy ICOPAL VEDAG byly zjištěny u budov 244, 245 a 247 lokální netěsnosti k opravě, u budov 243 a 246 problémy se stabilitou střešního pláště. Sondáží bylo zjištěno chybějící kotvení skladby střechy v důsledku pravděpodobného nedodržení technologického postupu při pokládce desek tepelné izolace. Rovněž informoval o havarijním stavu teras, netěsné hydroizolaci a prosakování vody do několika jednotek. Posudky k tomu jsou umístěny na webu SVJ, navržené částky za opravy jsou orientační. Dále informoval o probíhající opravě dešťové kanalizace na předzahrádce bytu 502. Stav střech, teras, fasád, balkónů a kanalizace byl demonstrován fotodokumentací. Výbor doporučuje provést opravy střech, teras, dešťové kanalizace a nutné lokální opravy fasád a balkónů. Po diskusi proběhlo hlasování č. 6: Shromáždění souhlasí s realizací (a) opravy teras v předpokládané výši Kč ,- včetně DPH, (b) opravy dešťové kanalizace v předpokládané výši Kč ,- včetně DPH, (c) nutných lokálních oprav fasád a balkónů, a s financováním těchto oprav z tzv. fondu oprav. ANO 97,02 % přítomných vlastníků NE 0 % přítomných vlastníků Přijaté usnesení č. 6: Shromáždění souhlasilo s realizací (a) opravy teras v předpokládané výši Kč ,- včetně DPH, (b) opravy dešťové kanalizace v předpokládané výši Kč ,- včetně DPH, (c) nutných lokálních oprav fasád a balkónů, a s financováním těchto oprav z tzv. fondu oprav. 9. Umístění kamer do prostoru vchodových dveří, hlasování č. 7 Předsedající informoval o výskytu osob bez přístřeší v zádveří vchodů v zimním období. Z důvodu ochrany majetku a z důvodu prevence před vandalismem navrhuje výbor rozšířit stávající kamerový systém, a to o 5 ks statických kamer s IR přísvitem pro noční vidění do jednotlivých vchodů za předpokládanou cenu Kč ,- včetně DPH a financováním z fondu oprav. V rámci diskuse byl rozebrán také obsah stanoviska Úřadu na ochranu osobních údajů č. 1/2016, podle něhož kamera nesmí monitorovat vstupní dveře do bytu. Pan Tichý požaduje doplnit kameru snímající venkovní parkoviště u budovy 247; výbor tento požadavek zváží. Následně proběhlo hlasování č. 7: Shromáždění souhlasí s rozšířením stávajícího kamerového systému do prostoru vchodových dveří v předpokládané výši ,- Kč včetně DPH a s jeho financováním z fondu oprav. ANO 73,08 % přítomných vlastníků NE 23,93 % přítomných vlastníků 8

9 Přijaté usnesení č. 7: Shromáždění souhlasilo s rozšířením stávajícího kamerového systému do prostoru vchodových dveří v předpokládané výši ,- Kč včetně DPH a s jeho financováním z fondu oprav. 10. Odstranění schránky, dosadba rostlin, hlasování č. 8 Předsedající informoval o návrhu výboru odstranit neestetickou schránku na sloupu osvětlení u předzahrádky bytu č. 213 a provést dosadbu zlikvidovaných rostlin pod schránkou. V rámci diskuse bylo navrženo řešení, aby kontrolní komise využila volnou domovní schránku v budově č Návrh hlasování byl proto upraven o podmínku poskytnutí volné domovní schránky v zádveří budovy č Následně proběhlo hlasování č. 8: Shromáždění ukládá výboru odstranit schránku na sloupu osvětlení a nechat dosadit odstraněné rostliny a vyhradit schránku kontrolní komisi v domě Kamýcká 243. ANO 60,59 % přítomných vlastníků NE 25,08 % přítomných vlastníků Přijaté usnesení č. 8: Shromáždění uložilo výboru odstranit schránku na sloupu osvětlení a nechat dosadit odstraněné rostliny a vyhradit schránku kontrolní komisi v domě Kamýcká 243. Schůze byla ukončena ve hodin... Oldřich Bednář předsedající schůze Pavel Brázda zapisovatel 9