ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 862 v části obce České Budějovice 7, v ulici Jana Kollára na pozemku parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 771 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 473/2011-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 473/2011-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 771 A: Vlastník : 1. Stellnerová Jana, trvale bytem Jana Kollára ul. č.p. 862, České Budějovice B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 862 na parcele č zastavěná plocha a nádvoří - parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 189 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 7 a v obci České Budějovice Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil znalci vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p./č.o 862/12 stojící na parcele č zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice v zastavěné části obce jižně od centra města v části obce Rožnov lokalitě převážně nízkopodlažní bytové zástavby.

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění pravděpodobně užíván k bydlení, tvoří řadový vnitřní rodinný dům s navazující kolnou u severní fasády a malým dvorkem. Obytná část je obdélníkového půdorysu, nepodsklepená, dvoupodlažní se sedlovou střechou s možností provedení podkroví. Areál dotváří pozemek parcela č zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami. Areál je částečně oplocen ohradní zdí, část hranice areálu tvoří přímo stavby. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, kanalizaci i na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca let. Všechny konstrukcí dlouhodobé životnosti jsou původní, objekt v průběhu životnosti neprošel žádnou celkovou rekonstrukcí, patrná je dílčí rekonstrukce v posledních letech ( výměna oken, nová střešní krytina ). Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i další stavby kolny vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den v 10:00 hod. se vlastník nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z fotografií uveřejněných na mapovém serveru seznam.cz. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Kolna Venkovní úprava Pozemek parcela č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 862 ( 5 ) - SKP Popis Objekt rodinného domu je půdorysného tvaru písmene L, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s s částečně zařízeným podkrovím. Konstrukci tvoří masivní smíšené a kamenné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek bobrovek a z eternitových šablon. V objektu jsou dvě bytové jednotky, v 1.NP je byt 2+1 a v podkroví také 2+1, každý s vlastním sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, obecní vodovod i kanalizaci. na fasádě objektu je ukončen přívod zemního plynu. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca let. Základy : základové pasy kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného a kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné s omítnutým podhledem Střecha : sedlová a pultová Střešní krytina : tašková a eternitová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP a 2.NP Nebylo možno zjistit. Znalec ve výpočtu převážně předpokládal standardní vybavení domu ( rozvody vody, kanalizace, koupelna, kuchyně, etážové topení ). Dispoziční řešení : Nebylo možno zjistit Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených z veřejně přístupného prostoru. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

5 5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 11,40 * 8,00 = 91,20 = 6,20 565,44 2,50 * 1,00 zadní přístavek = 2,50 = 6,20 15,50 celkem 1.NP a 2.NP 119,85 580,94 11,40 * 8,00 = 91,20 3,60/2 = 1,80 164,16 2,50 * 1,00 zadní přístavek = 2,50 = 1,00 2,50 celkem zastřešení 114,45 166,66 celkem OP rodinný dům č.p ,60 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má dvě nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 91,20 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/91,20 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je stavbou typu B vnitřní řadový, nepodsklepený, dvoupodlažní se sklonitou střechou s možností zřízení podkroví a se základní cenou 1 975,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 747,60 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. - neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení je stanovena znalcem na základě předpokladu a odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce zdivo cihelné S Stropy rovný podhled S Zastřešení krov dřevěný vázaný S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce kompletní pozink S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky břízolitové S

6 6 9 Vnější obklady kabřinec S Vnitřní obklady keramické běžné S Schody dřevěné i betonové S Dveře hladké i prosklené S Okna plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, jekor S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění Etážové s kotlem na pevná paliva S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu provedena S Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní dřez,linka, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení koupelna a WC S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N navíc nevyskytuje se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,37, Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca let. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě, průměrný. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1960 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 52 let 48 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 52,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,37,- Obestavěný prostor OP m 3 747,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,13,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,13,- Opotřebení 52,00 % ,87,- Cena časová rodinného domu č.p. 862 ke dni odhadu Kč ,26,-

7 Kolna ( 7 ) Popis Objekt kolny navazuje na severní fasádu rodinného domu. Kolna je, jednopodlažní, nepodsklepená s pultovou střechou. Objekt je zděný pravděpodobně z cihelného zdiva. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : není možno zjistit Střecha : pultový krov vázaný Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Další vybavení objektu nebylo možno zjistit. Technický stav objektu : Stáří stavby se nepodařilo znalci zjistit, dle odborného odhadu znalce ( foto na internetu ( mapy seznam ) cca let Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce provedeného s využitím katastrální mapy na internetovém katastru nemovitostí a na mapě na Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,00 * 7,00 = 35,00 = 2,50 87,50 celkem 1.NP 35,00 87,50 5,00 * 7,00 = 35,00 3,00/2 = 1,50 52,50 celkem zastřešení 35,00 52,50 celkem OP kolny 140,00 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství k RD, svou zastavěnou plochou 35,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3

8 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 140,00 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,103 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové kamenné pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy nebylo možno zjistit S Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře dřevěné S Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 311,99, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1965 Stáří 47 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení celkem 52,22 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m ,99,- Obestavěný prostor OP m 3 140,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,00,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,00,- Opotřebení 52,22 % ,65,- Cena časová kolny ke dni odhadu Kč ,35,-

9 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Ohradní zeď - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,13,- Kč Cena kolny ,00,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,13,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,13,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,26,- Kč Cena kolny ,35,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,61,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,30,- Kč Pozemek parcela č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek stavební parcela č zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami rodinného domu a stavbou kolny, má výměru 189 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2.

10 10 ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce Rožnov, nízkopodlažní zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou RD a kolny, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 189 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Rožnov, nízkopodlažní zástavba 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Klidná lokalita 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,40,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,60,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku 1/1 Cena pozemku č ke dni odhadu Kč ,00,-

11 11 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,26,- Kč 52,00 % ,13,- Kč Kolna ,35,- Kč 52,22 % ,00,- Kč Venkovní úpravy ,30,- Kč ,13,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky parcela č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného ,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za celý areál oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rekreační chalupa Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 52 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 52 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03

12 12 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 000,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 3 490,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 500,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,03,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti

13 13 - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. Buděšínského Dvougenerační rodinný dům o dispozici 2x 3+1 v Rožnově. Dům o CP 260 m2, garáž za domem 23 m2 a zahrada s posezením 243 m2. Dům je po několika rekonstrukcích, částečné zateplení. Každý byt má samostatné WC a koupelnu. Vytápění je zde zajištěno plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem, zdroj vody veřejný vodovod a na zahradě kopaná studna. Veškerá občanská vybavenost v místě. Zastavěná plocha : 146 m2 Užitná plocha : 255 m2 Plocha parcely : 612 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. Růžová

14 14 Rodinný dům se zahradou, Růžová ul., České Budějovice. Na domě proběhla během posledních osmi let kompletní rekonstrukce, voda a odpad v plastu, topení v mědi, nové vedení elektřiny, nová plastová okna v prvním patře, nový krov a krytina (pálená taška), střešní okna, dům zateplen vatou. Dům je celý podsklepený, v 1 i 2.patře jsou byty o velikosti 2+1, každý 90 m2 se samostatným zázemím. Ve sklepě je velká garáž a dílna. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Velikost zahrady je 882 m2. Klidné, krásné místo nedaleko centra. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 250 m2 Plocha parcely : 882 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : část města Rožnov Dvougenerační rodinný dům se zahradou v okrajové části Rožnov. Dům má 2 patra, kde každé může být využito jako samostatný byt. Před domem je zahrada s možností parkovacího stání, v zadní části domu je okrasná zahrada s pergolou a přístavbou.v přízemí domu je byt 2+1, sestávající z velkého obývacího pokoje s krbovými kamny, ložnice, kuchyně, koupelny a toalety.v patře se samostatným vchodem se nachází další byt 2+1, kde z každého pokoje je po schodech přístup do malé ložnice. K tomuto bytu patří také kuchyňský kout, moderní koupelna a WC. V bytech jsou plovoucí podlahy a v koupelnách dlažba, okna jsou plastová.vytápění domu zabezpečuje plynový kotel a krbová kamna na tuhá paliva,ohřev teplé vody zajišťují 2 bojlery, každý pro jeden byt.v každém bytě je samostatné internetové připojení. Celý dům je zděný a má novou střechu.součástí prodeje jsou všechna zařízení pevně spojená s budovou vč. krbových kamen.v domě probíhá v tuto chvíli částečná rekonstrukce,přesto je dům plně funkční a připraven k okamžitému užívání.v této městské části je v dosahu veškerá občanská vybavenost, zastávka MHD je v docházkové vzdálenosti cca 2 min. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha parcely : 530 m2 Nabídková cena : ,- Kč

15 15 Srovnávací objekt č.4 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice - Rožnov Prostorný rodinný dům 7+2 v Rožnově se zahradou o obytné ploše 161 m2 na pozemku 626 m2. Jedná se o dvoupatrový RD se suterénem. Dispozice: v přízemí se nachází obývací pokoj s krbem a balkonem, kuchyň, jídelna, ložnice, dětský pokoj, koupelna a samostatné WC. V 1.NP se pak nachází obývací pokoj s balkonem, kuchyň s jídelnou, ložnice a dětský pokoj. Možno využít jako samostatné 2 bytové jednotky o velikosti 4+1 a 3+1. Dispozice v suterénu: suterén je velice čistý, suchý a na podlahách je dlažba. Nachází se zde prádelna, sklad potravin, prostorná místnost, která nyní slouží jako sklad, ale mohla by být využita jako vinný sklípek nebo posilovna, dále je odtud přístup do garáže a dílny. Celý dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva nebo plynovým kotlem. Dále k domu náleží udržovaná zahrada o výměře 491 m2 se zastřešenou pergolou s krbem a technickou místností, kde je uskladněn zahradní nábytek, kterou by bylo možné využít i jako letní kuchyni. Zastavěná plocha : 135 m2 Užitná plocha : 161 m2 Plocha parcely : 626 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Jana Kollára 862 Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav neznámo kolna/ ano 189 průměr - ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Buděšínského 2x 3+1 zahrada/ ano 612 průměrný 2 RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Růžová 2x 2+1 dílna / ano 882 dobrý 3 RD obec České Budějovice, Rožnov 2x 2+1 dílna, sklad/ ne 530 průměrný

16 16 4 RD obec České Budějovice, Rožnov, 4+1 a 3+1 dílna/ano 626 průměrný + Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1, , , ,00 1,07 1,10 1,08 1,18 1,00 1, , , ,05 1,00 1,00 1,00 1,13 1,00 1, , , ,00 1,07 1,05 1,08 1,15 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

17 17 Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v klidné a vyhledávané lokalitě vhodné k bydlení. Objekty jsou v průměrném technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost se v docházkové vzdálenosti v místě. Kompletní občanská vybavenost se nachází v dojezdové vzdálenosti v centru města spojeného linkami MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Nevýhodou je malá výměra pozemku. O obdobné nemovitosti je v místě nadprůměrný zájem. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat nad stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč

18 18 Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 862 v části obce České Budějovice 7, v ulici Jana Kollára na pozemku parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 771 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : dvamiliónyšestsettisíckorun 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 771 1x kopie katastrální mapy

19 19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 01/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 3. ledna 2011 Ing. Michal Sirový

20 20 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 862 uliční pohled na RD č.p. 862