ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno. Sartoriova 28/ Praha - Břevnov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně byt.jednotky č.1677/3 umístěné v domě čp.1677, katastrální území Znojmo - město, obec a okres Znojmo, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.12032, 3377) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Účel posudku: Oceňovací předpis: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vostrý Boris Sartoriova 28/ Praha - Břevnov Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j. 150 EX 49/13 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 17.června 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 17.června 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla bytová jednotka majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a vyjádření majitelů jiných bytů v domě č.p.1677 k technickému stavu oceňované bytové jednotky. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Znojmě, dne 24.dubna 2013, LV č.12032, Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne pod č.j.150 EX 49/13. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitostí ze dne Doplňující údaje sdělené majiteli vedlejších bytů v domě č.p Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 20.května (viz bližší údaje výše) Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1677/3 2) Stavební pozemek, parc.č ) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.1677/3 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1677/3 o velikosti 3+1 umístěná ve 2.nadzemním podlaží zděného domu čp Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností parketové, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Vytápění plynovými Gamaty, které jsou ke dni ocenění nefunkční. El.instalace světelná, rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje plynová Karma. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Součástí bytu je balkon a sklep. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 4 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 1036/3096 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - rozvody kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu. Je předpoklad provedení menších stavebních úprav vedoucích k odstranění menších závad vzniklých při užívání nemovitosti. Bytový dům neprošel revitalizací, došlo pouze k osazení plastových oken. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné - 3 -

4 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Elektroinstalace podstandard % Výtahy chybí % * Ostatní podstandard % Instalační prefabrik.jádra % *1.852/Ki Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu

5 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Výborná dostupnost do centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 63 let) Celkem 0.07 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x =

6 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,75 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,50 Bytová jednotka č.1677/3 Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.2805 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2805 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.276,13 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,83 Započtení spoluvl.podílu 1036/3096 = Kč ,77 Stavební pozemek, parc.č.2805 Cena celkem Kč ,

7 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2806 zahrada o výměře 253 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.276,13 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 510,45 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,16 Započtení spoluvl.podílu 1036/3096 = Kč ,91 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

8 C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1677/3 Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.2805 Kč ,- 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionšestsetdvacetdvatisícepětsetdeset Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Znojmo - město, obec a okres Znojmo vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 49/13 ( dle nařízení exekuce č.j. 38 EXE 277/2013 vydaném Obvodním soudem pro Prahu 6 dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Znojmě ve zděném bytovém domě řadové zástavby na ulici Slovenská. Dům čp.1677 s jednotkou č.1677/3 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 2 nadzemní podlaží, je podsklepený se sedlovou střechou

9 Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2013 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 3+1 s balkonem (68 m2) Znojmo, ul.m.kudeříkové, 3.nadzemní podlaží, zděný, okna plastová, etážové topení na zemní plyn, byt v původním, udržovaném stavu, (20 588,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (91 m2) Znojmo, ul.roosveltova, 1.nadz.podlaží, zděný, byt před rekonstrukcí, dům v původním tech.stavu, podíl na zahradě, (11 527,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 3+1 (77 m2) Znojmo, ul.loucká, 4.nadzemní podlaží, lodžie, zděný, původní udržovaný stav, etážový kotel na zemní plyn, plynová karma, (13 896,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 3+1 (100 m2) Znojmo, ul.čermákova, 2.nadzemní podlaží, zděný, byt po celkové rekonstrukci, okna plastová, plovoucí podlahy, rohová vana (19 500,- Kč/m2) cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v žádané, klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, avšak ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 103,60 m2 x ,- Kč/m2, tj.celkem ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

10 V Ostravě, dne 17.června 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -